II. Úpravy na prenajatej nehnuteľnosti z pohľadu zákona o dani z príjmov

V zmluve môže byť vymedzený aj prípadný záväzok nájomcu, že nebytový priestor dokončí alebo upraví na svoje náklady. Užívateľ nehnuteľnosti má totiž štandardne záujem na tom, aby priestor vyhovoval účelu, na ktorý sa bude používať. Takéto dojednanie má účtovné a daňové dosahy na strane prenajímateľa aj nájomcu.

Pojem „technické zhodnotenie“ nie je bližšie opísaný v právnych predpisoch. Definíciu nájdeme ale v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. Pod pojem technické zhodnotenie spadajú výdavky:

• na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukciu a modernizáciu a súčasne,
• prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 € v úhrne za zdaňovacie obdobie.

V súlade s § 29 ods. 2 ZDP za technické zhodnotenie hmotného a nehmotného majetku považuje aj technické zhodnotenie v úhrne za zdaňovacie obdobie nižšie ako 1 700 eur, ak sa daňovník rozhodne takéto náklady považovať za výdavky na technické zhodnotenie.

Firma by si to však mala uviesť do internej smernice. Následne sa vynaložené sumy odpisujú ako súčasť vstupnej ceny, zvýšenej vstupnej ceny alebo zvýšenej zostatkovej ceny hmotného majetku a nehmotného majetku.

Zákon o dani z príjmov sa odvoláva aj na stavebný zákon. V nasledujúcej tabuľke sú uvedené pojmy, pri ktorých hovoríme o technickom zhodnotení:

Na základe dohody zmluvných strán môže byť technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru vykonané a hradené buď:

• prenajímateľom, ktorý väčšinou zohľadní náklady na technické zhodnotenie vo zvýšenom nájomnom,

• nájomcom a vtedy buď:
• prenajímateľ uhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia jednorazovo alebo postupne (nájomca by mal vystaviť faktúru napr. za vykonané stavebné práce a následne si môžu započítať obe zmluvné strany svoje pohľadávky zápočtom a prípadným doplatkom), alebo
• prenajímateľ neuhradí nájomcovi hodnotu vykonaného technického zhodnotenia a uzatvoria písomnú dohodu o tom, že technické zhodnotenie bude odpisovať nájomca a na strane prenajímateľa z toho dôvodu nepríde k zvýšeniu ocenenia nebytového priestoru. Na dohodu, že technické zhodnotenie uhradí nájomca, potom nadväzuje ďalšia podstatná náležitosť nájomnej zmluvy, a to dojednanie o náhrade vložených investícií po skončení nájomného vzťahu.

Ako bolo vyššie naznačené, technické zhodnotenie prenajatého nebytového priestoru (nehnuteľnosti) má svoje významné účtovné a daňové dosahy. Vo všeobecnosti platí, že o výdavky na TZ sa zvyšuje ocenenie dlhodobého hmotného a nehmotného majetku, ktoré je súčasťou nákladov, prostredníctvom účtovných odpisov a osobitne aj daňových odpisov podľa ZDP.

Ak odpisuje TZ nájomca, ide o tzv. iný majetok na účely zákona o dani z príjmov.

Špecifické fakty v praxi, ktoré môžu vzniknúť pri prenájme:

• Ak by došlo k zlúčeniu nájomcu a prenajímateľa, potom zmluva o prenájme z právneho titulu zaniká. Avšak z účtovného hľadiska nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu. Finančná správa deklaruje, že v prípade zlúčenia prenajímateľa a nájomcu sa neuplatní postup podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov (nepeňažný príjem u pôvodného prenajímateľa nevzniká).
• Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže predať TZ ďalšiemu (inému) nájomcovi.
• Ak by nájomca v priebehu nájmu odkúpil budovu, nemôže samostatne odpisovať technické zhodnotenie (ktoré bolo u neho účtované na prenajatom majetku) a osobitne kúpenú nehnuteľnosť. Najprv musí odovzdať TZ pôvodnému vlastníkovi – s príslušnými daňovými dôsledkami a následne sa rieši kúpa nehnuteľnosti.