1. Prenájom nehnuteľnosti z pohľadu zákona o dani z príjmov

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je možné zdaniť dvoma spôsobmi.

Pôjde o príjem z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 a 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov („ZDP), vtedy ide o príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ak plynú z prenájmu vykonávaného na základe živnostenského oprávnenia, alebo pôjde o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, kedy nejde o prenájom nehnuteľnosti na základe živnosti.

Obsah:

1.1 Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia

1.2 Prenájom nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia

1.2.1 Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností

1.3 Zisťovanie základu dane (čiastkového základ dane) z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

1.4 Uplatňovanie výdavkov pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností

1.4.1 Uplatňovanie výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

1.4.2 Uplatňovanie výdavkov pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku

1.5 Platby za energie a ostatné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti

1.6 Nepeňažný príjem prenajímateľa

1.7 Rozdelenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú zo spoluvlastníctva

1.8 Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nerezidenta na území Slovenska

1.1 Prenájom nehnuteľnosti na základe živnostenského oprávnenia

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. („živnostenský zákon“) sa prenájom nehnuteľnosti považuje za živnosť, ak sú popri prenájme okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby spojené s prenájmom (poskytovanie ubytovacích služieb). Príjmy dosiahnuté z takéhoto prenájmu sa považujú potom za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Živnosťou podľa živnostenského zákona je sústavná činnosť prevádzkovaná samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť, so zámerom dosiahnutia zisku a za podmienok ustanovených v živnostenskom zákone.

Základnými službami je taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú, respektíve podmieňujú možnosť ich riadneho užívania nájomcom. Takými službami je dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, dodávka elektrickej energie a plynu, odvoz tuhého komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov a podobne. Služby, ktoré už nie sú základnými službami, sú napríklad poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie pos­teľného oblečenia a jeho pranie. Aj keď vzťahy, ktoré tu vznikajú, sú do určitej miery podobné vzťahom, ktoré vznikajú pri osobnom užívaní nehnuteľnosti formou jej prenájmu, základný rozdiel spočíva v skutočnosti, že pri ubytovacích službách (pri ktorých je potrebné živnostenské oprávnenie) nejde o uspokojovanie potreby trvalého bývania, ale iba o poskytnutie prechodného ubytovania na dohodnutý čas alebo na čas vyplývajúci z účelu ubytovania.

Z uvedeného teda vyplýva, že aj keď na prenájom nehnuteľnosti nie je potrebné živnostenské oprávnenie, ak chce fyzická osoba začať prenajímať nehnuteľnosť a ponúkať k tomu napríklad aj iné než základné služby, je potrebné na výkon týchto služieb získať živnostenské oprávnenie.

Zároveň aj z hľadiska ZDP ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP a poberanie tohto druhu príjmu je podmienené práve získaním živnostenského oprávnenia. Navyše, fyzickej osobe, prenajímateľovi, z titulu začatia vykonávania takejto činnosti vzniká povinnosť registrácie na daň z príjmov na daňovom úrade.

Platí, že ak prenajímateľ na území Slovenskej republiky získa povolenie na podnikanie alebo oprávnenie na podnikanie, je povinný požiadať správcu dane o registráciu na daň z príjmov, a to do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom získal povolenie alebo oprávnenie na podnikanie. Na účely ZDP sa dňom získania povolenia alebo oprávnenia na podnikanie považuje deň, keď je fyzická osoba alebo právnická osoba podľa osobitných predpisov oprávnená začať podnikať na území Slovenskej republiky, a to v súlade s § 52zzi ods. 6 ZDP. Správca dane zaregistruje prenajímateľa a pridelí mu daňové identifikačné číslo pre daň z príjmov známe pod skratkou DIČ.

Pri určení, či ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP alebo § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, je potrebné zvoliť individuálny prístup a taktiež je potrebné vychádzať z reálneho charakteru poskytnutej činnosti. Taktiež je potrebné vziať do úvahy aj ustanovenie § 3 ods. 6 zákona č. 563/2009 Z. z. („daňový poriadok“), v zmysle ktorého pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní sa berie do úvahy skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane. Na právny úkon, viacero právnych úkonov alebo iné skutočnosti uskutočnené bez riadneho podnikateľského dôvodu alebo iného dôvodu, ktorý odráža ekonomickú realitu a ktorých najmenej jedným z účelov je obchádzanie daňovej povinnosti alebo získanie takého daňového zvýhodnenia, na ktoré by inak nebol daňový subjekt oprávnený, sa pri správe daní neprihliada.

V prípade sprostredkovania ubytovania prostredníctvom webových platforiem pre kategorizáciu predmetného príjmu nie je podstatné, či sa sprostredkovanie ...