2. Prenájom nehnuteľnosti z pohľadu zákona o dani z pridanej hodnoty

Režim zdanenia pri prenájme nehnuteľnosti je závislý od toho, o akú nehnuteľnosť ide. Pri výklade jednotlivých pojmov, ako napríklad byt, bytový dom, apartmánový dom či nebytový priestor je potrebné vychádzať:

• zo zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon),
• zo zákona č. 50/1976 Zb. stavebného zákona,
• zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Obsah:

2.1 Vymedzenie základných pojmov

2.2 Oslobodenie a výnimky z oslobodenia od DPH pri nájme nehnuteľnosti alebo jej časti

2.2.1 Ubytovacie služby

2.2.2 Energie pri prenájme nehnuteľnosti

2.3 Odpočítanie DPH pri prenájme nehnuteľnosti

2.4 Registrácia občana za platiteľa DPH pri prenájme nehnuteľnosti

2.1 Vymedzenie základných pojmov

Ustanovenie § 38 zákona o DPH upravuje uplatňovanie DPH pri dodaní stavby alebo jej časti vrátane bytov, apartmánov a nebytových priestorov, pri dodaní pozemku vrátane stavebného pozemku a pri nájme a podnájme nehnuteľnosti alebo jej časti vrátane bytov, apartmánov, nebytových priestorov, preto je potrebné definovať tieto jednotlivé pojmy pre účely ich uplatnenia podľa zákona o DPH.

V platnej európskej legislatíve [smernica; vykonávacie nariadenie Rady (EÚ) č. 282/2011, ktorým sa ustanovujú vykonávacie opatrenia smernice 2006/112/ES o spoločnom systéme DPH; vykonávacie nariadenie Rady (EÚ) č. 1042/2013, ktorým sa mení vykonávacie nariadenie (EÚ) č. 282/2011, pokiaľ ide o miesto poskytovania služieb], ako aj v zákone o DPH sa používajú v súvislosti s nehnuteľnými vecami pojmy ako budova, stavba, nehnuteľný majetok, ale aj investičný majetok (§ 54 zákona o DPH).

Stavbami sú pre účely uplatnenia § 38 zákona o DPH napríklad budovy, mosty, cesty, tunely, letiská, prístavy, hrádze, staveb­no-i­n­žinierske diela, pamätníky, plynovody, vodovodné či kanalizačné systémy.

Pri výklade jednotlivých pojmov, ako je napr. byt, bytový dom, apartmánový dom, nebytový priestor, uplatnených v ustanovení § 38 zákona o DPH, je potrebné podporne vychádzať aj z legislatívy platnej v Slovenskej republike, a to najmä zo:

• zákona č. 162/1995 Z. Z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon),
• zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov (stavebný zákon),
• zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov („zákon o vlastníctve bytov“),
• vyhlášky MZ SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia,
• vyhlášky MŽP SR č. 532/2002 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie („vyhláška č. 532/2002 Z. z.“),
• vyhlášky MH SR č. 277/2008 Z. z., ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried („vyhláška č. 277/2008 Z. z.“),
• vyhlášky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov („vyhláška č. 461/2009 Z. z.“).

Podľa prílohy č. 9 vyhlášky č. 461/2009 Z. z. sa rozdeľujú priestory podľa druhu na bytový priestor, nebytový priestor, rozostavaný byt a rozostavaný nebytový priestor. Jednotlivými druhmi nebytových priestorov podľa prílohy č. 10 uvedenej vyhlášky sú zariadenie obchodu, garáž, zariadenie verejnej správy a administratívy, zariadenie služieb (výrobné, nevýrobné, opravárenské), zariadenie školské a výchovné, zariadenie kultúrne a osvetové, zariadenie stravovacie, skladový priestor, zariadenie zdravotníckej a sociálnej starostlivosti, telovýchovné a športové zariadenie, ateliér, iný nebytový priestor.

V zmysle § 43b ods. 1 stavebného zákona sa za bytové budovy považujú stavby, ktorých je najmenej polovica podlahovej plochy určená na bývanie. Medzi bytové budovy patria bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie, napríklad detské domovy, študentské budovy, domovy dôchodcov a útulky pre bezdomovcov.

Podľa § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov sa bytový dom ...