Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Aké práva na zásahy do prenajatého majetku má nájomca? Ako je to s úhradou nákladov za vzniknuté úpravy a opravy? Akým spôsobom sa technické zhodnotenie posudzuje z hľadiska dane z príjmov a účtovníctva jednak na strane nájomcu, jednak prenajímateľa? V príkladoch odpovieme na tieto otázky a vyzdvihneme tak aspekty, na ktoré treba klásť dôraz pri uzatváraní nájomnej zmluvy.

Zo všeobecných ustanovení zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v z. n. p. (ďalej len „Občiansky zákonník“) o nájomnej zmluve vyplýva prenajímateľovi povinnosť udržiavať prenajatú vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa k tomu prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v čase nájmu došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, nájomca môže požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je oprávnený odstúpiť od zmluvy.

Obsah:

Opravy na prenajatom majetku

Technické zhodnotenie prenajatého majetku u nájomcu z pohľadu dane z príjmov

Technické zhodnotenie prenajatého majetku z hľadiska účtovníctva

Spôsoby vyrovnania výdavkov na technické zhodnotenie hradené a odpisované nájomcom

Predčasné ukončenie nájmu

Technické zhodnotenie prenajatého majetku u prenajímateľa

Opravy na prenajatom majetku

Využívanie majetku nájomcom spravidla vyžaduje aj pravidelné vykonávanie jeho údržby a odstraňovanie menších aj väčších chýb v dôsledku jeho opotrebovania. Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku, a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Rozsah týchto povinností by mal byť preto dohodnutý v nájomnej zmluve. V súvislosti s vykonávaním opráv na prenajatom majetku je nutné pripomenúť § 17 ods. 21 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“). Výdavky na opravy vykonané nájomcom na prenajatom majetku vo výške presahujúcej povinnosť nájomcu dohodnutú v nájomnej zmluve a zahrnuté do daňových výdavkov nájomcu sú podľa uvedeného ustanovenia nepeňažným príjmom prenajímateľa.

Príklad č. 1:

Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 3 560 €. Je tento náklad u nájomcu daňovým výdavkom?

Riešenie:

V tomto prípade išlo o opravu prenajatého majetku, lebo vykonanou opravou došlo k odstráneniu fyzického opotrebovania strechy a zatekania, pričom sa nemenili technické parametre a ani účel využitia prenajatého majetku.

Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu. Uvedené výdavky nájomcu sú uznané za daňový výdavok.

Príklad č. 2:

V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €. Ide o technické zhodnotenie budovy alebo opravu?

Riešenie:

Keďže sa vymieňajú staré okná za nové, výmenu okien je možné považovať za opravu.