Príjmy z predaja nehnuteľností je možné rozdeliť do dvoch skupín, a to:
- príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku daňovníka vykonávajúceho činnosť, z ktorej plynú príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, resp. je samotný prenájom nehnuteľnosti poskytovaný na základe živnostenského oprávnenia (sú poskytované aj iné služby ako základné – pozri vyššie),
- príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) z prevodu vlastníctva nehnuteľností:
- ak ide o nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené v obchodnom majetku daňovníka dosahujúceho príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ale v čase jej predaja už boli vyradené z obchodného majetku,
- ak ide o nehnuteľnosti, ktoré sú alebo boli zaradené v obchodnom majetku využívanom v súvislosti s príjmami z prenájmu alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu,
- ak neboli nikdy zaradené v obchodnom majetku a predávajú sa pred zákonom stanovenou dobou, po uplynutí ktorej by bol tento príjem oslobodený od dane podľa § 9 ZDP.
Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 v súlade s § 6 ods. 5 ZDP ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu v súlade s § 19 ods. 3 ZDP.
Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP vyčísľuje základ dane (čiastkový základ dane) v súlade s § 17 až § 29 ZDP, pričom vychádza:
- z rozdielu medzi príjmami a výdavkami [§ 17 ods. 1 písm. a) ZDP] v prípade, ak daňovník
- uplatňuje preukázateľné výdavky na základe
- uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. „paušálne výdavky“) vo výške 40 % z príjmov v max. ročnej výške 5 040 eur ročne
- z hospodárskeho výsledku, a to v prípade, ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo [§ 17 ods. 1 písm. b) ZDP].
Ak jeho zdaniteľné príjmy sú nižšie ako výdavky, daňovník vykáže daňovú stratu, ktorú potom následne uplatňuje v súlade s § 30 ZDP (bližšie uvedené aj v časti k príjmom z prenájmu). Až príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sa zaraďujú medzi príjmy podľa § 8 ZDP, je možné ďalej oslobodiť od dane z príjmov fyzických osôb, ak samozrejme daňovník spĺňa zákonom stanovené podmienky v § 9 ZDP.
Všeobecne predmetné oslobodenie závisí od viacerých kritérií, a to:
- doby trvania vlastníctva nehnuteľnosti,
- spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti,
- jej zahrnutia alebo nezahrnutia do obchodného majetku daňovníka.
Upozornenie!
Splnenie podmienok (doby vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci (§ 9 ods. 4 ZDP).
Príklad č. 7
Daňovník nadobudol garáž kúpou 14. 4. 2011. V roku 2016 sa ju rozhodol predať. Zmluva o prevode garáže bola uzavretá 15. 4. 2016. Platbu za nehnuteľnosť daňovník prijal 17. 4. 2016. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobudol kupujúci v máji 2016. Splnenie podmienok pre oslobodenie od dane sa v nadväznosti na § 9 ods. 4 ZDP v danom prípade posudzuje podľa dňa zavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti (15. 4. 2016), pretože uvedený deň nastal skôr, ako bola prijatá platba za nehnuteľnosť (17. 4. 2016). V tomto prípade je príjem z predaja posudzovanej nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov.
Na príjem z predaja nehnuteľností sa uplatňuje ustanovenie § 9 ods. 1 písm. a) ZDP, podľa ktorého je príjem z predaja takejto nehnuteľnosti oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov odo dňa nadobudnutia takejto nehnuteľnosti.
Poznámka:
Pre byty alebo obytné domy najviac s dvomi bytmi nadobudnuté do 31. 12. 2010 sa môže použiť ešte pôvodne nastavené oslobodenie v § 9 ods. 1 písm. a) ZDP, a to oslobodenie po uplynutí dvoch rokov ...
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies