Otázka vlastníckeho práva pri neoprávnenej stavbe na cudzom pozemku 1. časť

JUDr. Filip Šmeringai je advokát a absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského v Bratislave. Počas základného vzdelania absolvoval aj zahraničné štúdium na Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenberg v Spolkovej republike Nemecko, kde pôsobil aj ako právny asistent na katedre občianskeho, obchodného a hospodárskeho práva.

„Neoprávnená stavba na cudzom pozemku predstavuje právny problém presahujúci do viacerých odvetví nášho právneho poriadku. Ak na túto problematiku nazrieme z občianskoprávneho hľadiska, v popredí záujmu stojí najmä otázka vlastníckeho práva k takto zriadenej stavbe. Predložená štúdia má v tomto kontexte základný cieľ preskúmať, aký vlastnícky režim má neoprávnená stavba na cudzom pozemku a za akých predpokladov vie súd poskytnúť ochranu aj neoprávnenému vlastníkovi stavby. Problematika je predstavená jednak v historických súvislostiach a jednak vzhľadom na súčasnú úpravu v Slovenskej republike s osobitným zreteľom na súvisiacu súdnu prax. Pri vybraných aspektoch poukazuje autor aj na zahraničné právne úpravy ako zdroj inšpirácie a podporu uvádzaných tvrdení. “

Právny vzťah stavby zriadenej na pozemku a pozemkom samotným predstavuje jednu z centrálnych tém realitného práva. Ak hovoríme o právnej úprave v Slovenskej republike, nemožno pri tejto tematike prehliadnuť jeden z najkontroverznejších znakov slovenského práva nehnuteľností, ktorým je absencia superficiálnej (aedificiálnej) zásady. Skutočnosť, že stavba je v slovenskej právnej úprave (podobne ako pozemok) považovaná za nehnuteľnosť a nie súčasť pozemku, v sebe totiž anticipuje viaceré právne problémy. Prakticky najvýraznejšie sa prejaví táto problematickosť v situácii, keď vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom pozemku. Do množiny týchto prípadov spadajú spravidla rôzne formy práva stavby, teda formy zriadenia oprávnenej stavby na cudzom pozemku.

Rozdielnosť v subjektoch vlastníckeho práva pri stavbe a pozemku avšak má aj svoju druhú stranu mince, a to v právnom vzťahu rezultujúcom z neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku. Práve druhá z menovaných situácií si zaslúži osobitnú pozornosť a jej bližší rozbor. Ak totiž nazrieme na problematiku zriadenia neoprávnenej stavby na cudzom pozemku prizmou elementárnej spravodlivosti, javí sa nám správna ultimátna ochrana vlastníka pozemku; tento základný cit pre spravodlivosť nám totiž káže, že práve stavebník by mal zásadne niesť negatívne dôsledky svojho konania, keďže neoprávnene zasiahol do práva inej osoby. Koniec koncov, z nepráva nemôže vzniknúť právo, čiže neoprávnené zasiahnutie do iného právom chráneného záujmu by nemalo požívať žiadnu právnu ochranu. Osobitne nie vtedy, ak je realizácia stavby vedená zámerom stavebníka spôsobiť škodu druhej osobe.

„Realita realít“ býva avšak rozmanitejšia, než sa nám na prvý pohľad môže zdať. Nie zriedkakedy sa stáva, že konanie stavebníka neoprávnenej stavby sa nespája s nepoctivým úmyslom, ale je výsledkom omylu staviteľa rezultujúceho napríklad z nesprávnych údajov v katastri nehnuteľností. Situáciu môžeme dokonca obrátiť a predpokladať nepoctivý úmysel vlastníka pozemku, kedy vlastník pozemku vie o omyle stavebníka a neskoršie námietky voči stavbe z jeho strany predstavujú iba šikanózny výkon práva. Pri týchto prípadoch sa nám razom môže zdať spravodlivé, aby súd poskytol ochranu stavebníka (vlastníka stavby), a to napriek neoprávnenosti jeho zásahu.

Načrtnuté situácie nám ukazujú, že okolnosti konkrétneho prípadu vedia byť príliš rozmanité na to, aby sme problematiku neoprávneného zriadenia stavby na cudzom pozemku posudzovali apriori čierno-bielo. Podľa okolností prípadu je spravodlivým chrániť vlastníka pozemku, no výnimočnú ochranu by sme mali garantovať aj neoprávnenému ...