Stavba na cudzom pozemku v dočasnom užívaní

Mgr. Jana WEISSOVÁ BAKIČOVÁ

Okresný súd Bratislava III

WEISSOVÁ BAKIČOVÁ, J.: Stavba na cudzom pozemku v dočasnom užívaní. Justičná revue, 59, 2007, č. 11, s. 1449 – 1457.

Problematika stavby na cudzom pozemku je aktuálnym predmetom právnej teórie aj praxe. Dôležitému aspektu tejto problematiky sa už venovala štúdia prof. M. Štefanoviča, DrSc., Aedifitio solo cedit a stavba na cudzom pozemku,ŠTEFANOVIČ, M.: Aedifitio solo cedit a stavba na cudzom pozemku. Justičná revue, ročník 56, č. 8-9/2004, s. 898 – 906. ktorá bola uverejnená v Justičnej revue č. 8-9/2004, i štúdia prof. JUDr. J. Lazára, DrSc., Absencia inštitútu práva stavby a aktuálna potreba jeho uzákonenia, uverejnená v Justičnej revue č. 4/2006.

Prvá štúdia sa zameriavala na stavby postavené pred rokom 1989 na nevysporiadaných pozemkoch, najčastejšie na takých, ktoré štát dával do osobného (trvalého) užívania občana na základe dohody, pričom sám nebol vlastníkom tohto pozemku, a to najčastejšie preto, že ho nadobudol na základe neplatného právneho titulu. Išlo o prípady, keď stavebník staval na základe časovo neobmedzeného práva, resp. práva, o ktorom sa mohol oprávnene domnievať, že takto neobmedzené bude, pričom po roku 1989 sa skutočný vlastník pozemku úspešne voči štátu domohol v rámci reštitúcií svojho vlastníckeho práva k nemu.V súdnej praxi sa uplatnil názor o konkurencii dvoch rovnocenných vlastníckych práv, podľa ktorého zákon neumožňuje dať právu vlastníka pozemku prednosť pred právom vlastníka stavby. Vychádzalo sa z toho, že vzťah medzi vlastníkom pozemku a stavebníkom stavby, ktorá nie je stavbou neoprávnenou podľa § 135c OZ, sa nedá riešiť analogickypodľa uvedeného ustanovenia, pretože konštitutívne rozhodnutie nemožno vydať na základe analogickej aplikácie zákona. Preto § 135c OZ nemožno použiť na iné prípady než tie, ktoré sú uvedené v jeho hypotéze.

Druhá štúdia sa zaoberala povahou a podstatou „práva stavby“ v súvislosti s otázkou, či sa trvalá stavba postavená na pozemku má považovať za samostatnú vec alebo za súčasť veci. Autor poukazuje na nevyhnutnosť prekonať pretrvávajúcu a neúnosnú diskontinuitu a inštitucionálno-právne vákuum na tak dôležitom úseku súkromnoprávnych vzťahov, akým je vlastnícky režim nehnuteľností. Zároveň upozorňuje, že sa treba vrátiť k projektom nového občianskeho zákonníka – k Návrhu Občianskeho zákonníka z r. 1998 a k Legislatívnemu zámeru z r. 2002, ktoré rátajú s uzákonením zásady „superficies sólo cedit“ i s inštitucionálnym zakotvením práva stavby.

Súdna prax však priniesla aj ďalšie prípady stavieb na cudzom pozemku, najmä garáží, ktoré poukazujú na potrebu takéhoto zásadného riešenia. Ide o stavby, ktoré si občania postavili pred rokom 1989 na štátnych pozemkoch v správe socialistických organizácií, alebo na pozemkoch týchto organizácií, ktoré im (občanom) boli dané len do dočasného užívania. Sú známe prípady, keď za účelom výstavby, napr. garáže, sa pozemky občanom prideľovali len do dočasného užívania a nie do osobného (trvalého) užívania, hoci ...