Aedifitio solo cedit a stavba na cudzom pozemku

prof. JUDr. Milan ŠTEFANOVIČ, DrSc. 

Právnická fakulta Trnavskej univerzity
v Trnave 

ŠTEFANOVIČ, M.:  Aedifitio solo cedit a stavba na cudzom pozemku. Justičná revue, 56, 2004, č. 8 – 9, s. 898 – 906. 

Medzi aktuálne a súčasne najspornejšie otázky vlastníckeho práva patrí riešenie vzťahov medzi vlastníkmi pozemkov, na ktorých sú cudzie stavby a majiteľmi týchto stavieb. Súčasná legislatíva už dlhšiu dobu sústavne zasahuje do zdedeného usporiadania vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam a osobitne sa to viaže na úpravu vzťahov k pozemkom v súvislosti s reštitúciami. Je to replika na predchádzajúce obdobie deformácie pozemkových právnych vzťahov. Učebnica Občianskeho práva hmotného priamo konštatuje, že „v našom právnom poriadku chýba úprava práva stavby ako samostatného práva, oddeleného občianskeho právneho titulu na zriadenie trvalej stavby s charakterom nehnuteľnej veci na cudzom pozemku“.LAZAR, J. a kol.: Občianske právo hmotné. Bratislava, 2004, s. 206. 

Existuje nespočetné množstvo stavieb na cudzích pozemkoch s nevysporiadanými vzájomnými právnymi vzťahmi. Základné úpravy právnych režimov stavieb sú dnes upravené predovšetkým v stavebnom zákone (č. 50/1976 Zb.) a riešenia usporiadania pomerov naznačujú (ale dôsledne neriešia) reštitučné predpisy pozemkového práva. Základný smer nových úprav určila priamo Ústava Slovenskej republiky v čl. 20. Ústava deklaruje, že vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. V novej legislatíve treba zabezpečiť túto rovnosť aj pri vlastníctve stavby i vlastníctve pozemku. Inými slovami, zákonná úprava zabezpečuje plné vlastnícke práva tak vlastníkovi stavby, ako aj vlastníkovi pozemku, a riešenie spočíva na občianskoprávnom zmluvnom usporiadaní. 

V roku 1990 sme zdedili faktický i právny režim oddelenia vlastníkov pozemku od vlastníctva k stavbám. Pôvodný režim vlastníctva k stavbám na Slovensku (podľa uhorského práva) vychádzal zo zásady, že stavba je vlastníctvom majiteľa pozemku Problém stavieb na cudzích pozemkoch sa objavil po skončení druhej svetovej vojny, keď sa pri konfiškácii majetku podľa nariadení SNR pridelili stavby do vlastníctva prídelcov, ale pozemkové pomery sa neusporiadali, resp. neskôr vzniklo reštitučné právo pôvodného majiteľa na poľnohospodársku pôdu. 

V období od roku 1947 do roku 1990 sa zaviedol režim podvojného vlastníctva pri stavbách a pozemkoch, na ktorých stavby stoja. Vtedajší režim vlastne uprednostnil majiteľov stavieb na úkor pozemkových vlastníkov. Takto už v roku ...