Stavba na cudzom pozemku a bezdôvodné obohatenie

JUDr. Martin MALIAR
Ministerstvo spravodlivosti SR

MALIAR, M.: Stavba na cudzom pozemku a bezdôvodné obohatenie; Justičná revue, 62, 2010, č. 8-9, s. 923 – 936.

1. Úvodom

S účinnosťou od 1. 1. 1950 sa súkromné právo v SR odklonilo od dovtedy všeobecne akceptovanej zásady „superficies solo cedit“, čiže zásady vyjadrujúcej, že stavby sú súčasťou pozemku, na ktorom sú postavené. K tejto zásade sa naše súkromné právo nevrátilo ani v súvislosti s tzv. veľkou novelou Občianskeho zákonníka, účinnou od 1. 1. 1992.Z. č. 509/1991 Zb. Povedal by som, že s ohľadom na následky sa od tejto zásady ešte formálne viac odklonilo. V príspevku sa budem snažiť poukázať na to, že nedostatok adopcie uvedenej zásady spôsobuje viacero teoretických a praktických problémov, pri riešení ktorých nám v zásade nepomôže ani návrat do rímskeho práva, pandektárna právna náuka a dokonca často ani zahraničné právne úpravy, keďže tie sú v drvivej väčšine budované na jej adopcii. Adopcia tejto zásady pritom bola (a je) zjavne adekvátnym riešením spoločenských vzťahov súvisiacich s užívaním pozemkov a stavieb s nimi spojených. Ak teda z času na čas používame ako podklad pre výklad zahraničnú judikatúru týkajúcu sa tejto problematiky, je potrebné mať na zreteli práve túto súvislosť. V príspevku sa mienim špecificky venovať problému majetkového prospechu vlastníka stavby pri neoprávnenej stavbe na cudzom pozemku a postaviť zároveň otázku pomeru zaväzovacích dôvodov škoda – bezdôvodné obohatenie, keďže z noriem jednoduchého práva, tak ako vyplývajú z ustanovení Občianskeho zákonníka,Paragraf 489 Občianskeho zákonníka. možno bez ďalších súvislostí nadobudnúť dojem, že tieto zaväzovacie dôvody stoja vedľa seba, hoci dopadajú na obdobné skutkové prípady a v prípadoch uplatňovania práva bude v zásade len od vymedzenia rozhodujúcich skutkových okolností podstaty žalobcom uplatňovaného práva závisieť, ktorý z týchto titulov je súdom aplikovateľný. Ak niekto užíva cudziu vec bez právneho dôvodu na prvý pohľad nie je rozlíšiteľné, či sa bezdôvodne obohacuje tým, že si privlastňuje úžitkovú hodnotu cudzej veci, alebo oprávnenému držiteľovi spôsobuje škodu predstavujúcu jeho ušlý zisk (úžitok) z dôvodu, že vec nemôže užívať. Je zrejmé, že na subjektívnych kritériách skutkového (resp. právneho) vymedzenia nároku žalobcom pri podaní žaloby však aplikácia noriem objektívneho práva nemôže spočívať.

2. Stavba ako samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov

Občiansky zákonník z roku 1950T. j. z. č. 141/1950 Sb. Zámerne nepoužívam pojem „stredný“ občiansky zákonník, keďže na území SR sme žiadny stredný občiansky zákonník nemali. vo svojom § 25 zaviedol do nášho právneho poriadku zásadu „superficies solo non cedit“, t. j. „povrch sa neuhýba pozemku (spodku)“, pričom účelom tohto odklonu bola zjavne snaha o čo možno najrýchlejšiu kolektivizáciu a prechod k plánovanému hospodárstvu. Ďalším dôvodom bola zrejme snaha zákonodarcu vymedziť socialistický právny poriadok odlišne od kapitalistickej právnej náuky či úpravy. Mnohokrát nemožno za odlišnou právnou úpravou niektorých inštitútov nájsť dokonca nič iné, ako len ideologickú snahu o odlíšenie sa od kapitalistických štátov.

Od roku 1951 bol právny režim stavieb spojených so zemou pevným základom a pozemkov oddelený, obdobne ako tomu bolo napr. v bývalej NDR či ZSSR. Právny nástupcovia týchto krajín sa v nedávnej dobe vrátili k pôvodnej zásade a návrat k pôvodnej zásade je navrhovaný aj v rekodifikácii českého súkromného práva.Porovnaj § 462 ods. 1 návrhu Občanského zákonníku. Návrat k „superficies solo cedit“ z dôvodu dlhotrvajúceho odklonu nemusí byť jednoduchý, o čom svedčí aj problematickosť formulácie prechodných ustanovení,Porovnaj §§ 2865 a nasl. návrhu českého Občanského zákonníku. avšak je opodstatnený nielen s ohľadom na samotnú koncepciu vecných práv, ale aj s ohľadom na praktické hľadisko prevencie vzniku sporov.

Domnievam sa, že v samotnej vecno-právnej rovine existencia stavby spojenej so zemou pevným základom na pozemku vytvára (v úplne najvšeobecnejšej rovine povedané) vo vzťahu k pozemku situáciu obdobnú spracovaniu veci (pozemok a stavba nie sú jednoduchým spôsobom oddeliteľné) s tým, že pozemok ako taký spracovaním nezanikne, iba v zastavanej časti sa stane fakticky nevyužiteľným a do pôvodného stavu ho možno uviesť len s ťažkosťami. Pri tomto konštatovaní mám na zreteli, že existujú také stavby, pre ...