K poslednej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

JUDr. Marek VALACHOVIČ, PhD. 
advokát
člen Rekodifikačnej komisie pre nový Občiansky zákonník 

VALACHOVIČ, M.: K poslednej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 67, 2015, č. 4, s. 546 – 563. 

Úvod 

V Justičnej revue č. 12/2014 bol uverejnený článokZIMMERMANN, J. – ZIMMERMANNOVÁ, J.: O zmenách zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa zákona č. 205/2014 Z. z.; Justičná revue, 66, 2014, č. 12, s. 1536 – 1548. autorov J. Zimmermanna a J. Zimmermannovej  (ďalej v texte spolu len „Autori“), reagujúcich na zmeny, ktoré priniesla posledná novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej v texte len „ZoVB“). Išlo o zákon č. 205/2014 Z. z. (ďalej v texte len „Novela“), ktorý s účinnosťou od 1. 10. 2014 priniesol viaceré významné zmeny vrátane niekoľkých noviniek. Tie mali, podľa predkladateľov tohto zákona, ambíciu uľahčiť výklad a aplikáciu ZoVB v praxi. 

Autori vo svojom článku chronologicky uviedli všetky zmeny, ktoré Novela zaviedla, pričom pri niektorých jej bodoch vyjadrili aj svoje kritické názory a pripomienky. K tejto kritike sa pripájame a týmto príspevkom chceme dať do pozornosti ďalšie problematické aspekty Novely a interpretačné problémy, s ktorými sa bude musieť aplikačná prax vysporiadať. To v niektorých prípadoch nebude jednoduché. V tomto článku sa vzhľadom na jeho obmedzený rozsah budeme venovať, z nášho pohľadu, len najkritickejším ustanoveniam Novely. Veríme, že podrobnejší a komplexný rozbor novej právnej úpravy v budúcnosti prinesie právna veda či odborný diškurz. K tomu však treba určitý čas, aby novoprijaté právne normy boli konfrontované v ich praktickom využití pri výkone správy bytových a iných domov podriadených režimu ZoVB. 

Napriek tomu, že novela je v účinnosti len niekoľko mesiacov, už za toto relatívne krátke obdobie možno registrovať viaceré kritické ohlasy na jej obsah v rámci odborných periodík, a to nielen z právnických (viď článok Autorov) či správcovských časopisov,K tomu pozri napr. JURČÁKOVÁ, Z.: Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; Správca bytových domov, č. 5, 2014, s. 52. KRAJČIOVÁ, A.: Štát prikazuje vlastníkom bytov financovať cudzie opravy, tvrdí Združenie bytového hospodárstva na Slovensku; Správca bytových domov, č. 5. 2014, s. 41. PELIKÁNOVÁ, M.: Čo nám priniesla novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; Správca bytových domov, č. 6, 2014, s. 42 – 43. JANKURA, J.: Úskalia zákona č. 182/1993 Z. z. a jeho poslednej novely v praxi; Správca bytových domov, č. 6, 2014, s. 46 – 47. ale aj z bežne dostupných médií.Pozri napr. článok v denníku SME, publikovaný dňa 27. 2. 2015 a dostupný na
<http://ekonomika.sme.sk/c/7670976/novy-zakon-ochromil-domove-schodze.html> ako aj diskusiu k nemu. Práve správcovia a spoločenstvá vlastníkov denne aplikujú ZoVB, a preto predovšetkým ich hlasy by mal zákonodarca pri novelizáciách ZoVB vypočuť. Z publikovaných článkov však vyplýva aj to, že predkladatelia Novely dostatočne nezohľadnili pripomienky týchto správcovských subjektov. Máme za to, že takáto výrazná zmena právnej úpravy mala byť predložená ako vládny návrh zákona pod gesciou Ministerstva spravodlivosti SR a nie ako „poslanecká“ novela. V tejto súvislosti možno doplniť, že predkladatelia Novely nekonzultovali jej znenie nielen s kompetentným ministerstvom,Podľa § 11 zákona č. 575/2001 Z. z. (kompetenčný zákon) je len Ministerstvo spravodlivosti SR kompetentné pri tvorbe legislatívy z oblasti civilného práva. Okrem toho, povinnosť pripravovať budúcu legislatívu vo vzťahu k bytom vyplýva aj z Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015, doplnenej uznesením vlády SR č. 326 zo 6. 7. 2012 (Správa o plnení zámerov Koncepcie štátnej bytovej politiky do roku 2015). V tomto vládnom materiáli sa v rámci znenia úloh pre jednotlivé rezorty v bode B11 na str. 37 uvádza, že ministerstvo spravodlivosti má pripraviť v intenciách schváleného legislatívneho zámeru Občianskeho zákonníka návrh zmien súčasného právneho rámca vzťahov vlastníkov a nájomcov bytov s cieľom spružnenia trhu s bytmi. Oba dokumenty sú dostupné z: <http://www.telecom.gov.sk/index/index.php?ids=81554> ale ani s členmi Rekodifikačnej komisie pre prípravu nového Občianskeho zákonníka. Tento postup predkladateľov Novely je z hľadiska tvorby legislatívy a vymedzenia kompetencií v tejto oblasti civilného práva v záväzných normách a vládnych dokumentoch len ťažko pochopiteľný.Vzhľadom na prebiehajúce rekodifikačné práce pre celé civilné právo by teda akékoľvek činnosti týkajúce sa pripravovanej legislatívy v oblasti bytového zákonodarstva mali byť vopred prerokované a schválené členmi rekodifikačnej komisie pre nový Občiansky zákonník. Uvedené platí o to viac, keď v prípade Novely išlo o poslanecký návrh zákona predložený dvoma poslancami momentálne vládnej strany, ktorá má, vzhľadom na výsledky parlamentných volieb, obsadené všetky ministerstvá svojimi nominantami. Sme presvedčení, že ak by bola Novela tvorená pod gesciou Ministerstva spravodlivosti SR, jej kvalita by bola vyššia a vplyv na právnu prax by bol pozitívnejší. 

Uvedené okolnosti, ktoré predchádzali prijatiu Novely, len potvrdzujú naše už dlhší čas prezentované stanovisko, že legislatíva v tejto oblasti civilného práva je dlhodobo nekoncepčná, nesystémová a, bohužiaľ, aj nekvalitná. Všetky tieto faktory sťažujú v aplikačnej praxi výklad právnej úpravy často aj v úplne elementárnych prvkoch inštitútu vlastníctva bytov a nebytových priestorov.Z mnohých problémov možno uviesť napr.: (i) zákonné zastupovanie vlastníkov správcom v právnych vzťahoch a na súdoch, (ii) odovzdanie správcovskej agendy a vypracovanie vyúčtovania pri zmene správcu počas kalendárneho roka alebo prechode na spoločenstvo vlastníkov, (iii) zodpovednosť vlastníkov a správcu za záväzky vzniknuté pri správe domu, či (iv) priorita, rozsah a výkon zákonného záložného práva k bytu a nebytovému priestoru pri konkurencii viacerých záložných práv. K týmto problémom sme sa podrobne vyjadrili v diele VALACHOVIČ, M. – GRAUSOVÁ, K. – CIRÁK, J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Komentár; C. H. Beck, 2012, 1376 s.; v rámci výkladu k jednotlivým zákonným ustanoveniam. Ani jedného ...