Zmeny zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov k 1. novembru 2018 – nové práva vlastníkov viazané na spoločné časti domu a nová úprava hlasovania (2. časť)

1. Nové práva a povinnosti vzťahujúce sa na spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok

1.1. Vecné bremeno

Zákonodarca novým odsekom 3 v § 19 ZVBNP zakotvil možnosť k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku zriadiť vecné bremeno.

Je diskutabilné, ako je možné zriadiť vecné bremeno k akcesorickému právu prislúchajúcemu k hlavnému právu – vlastníctvu bytu alebo nebytového priestoru, pričom autori tohto príspevku zastávajú názor, že to možné nie je, pretože spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok nie sú samostatným predmetom práva.

Uvedené však zriadiť nie je možné nielen po stránke teoreticko-právnej, avšak aj po technickej stránke, keďže vecné bremeno je možné zapísať do katastra len vkladom a spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok nie sú samostatným predmetom práva, nemajú v katastri nehnuteľností osobitný zápis, ku ktorému by vecné bremeno bolo možné vyznačiť. Preto by také vecné bremeno bolo možné zapísať len ku konkrétnym bytom a nebytovým priestorom, teda by bolo zriadené aj na byt alebo nebytový priestor. A k tomu by už bol nevyhnutný súhlas všetkých dotknutých vlastníkov, pretože by išlo o obmedzenie ich vlastníckeho práva. Až prax ukáže, ako sa s uvedenými skutočnosťami vyrovnajú jednotlivé okresné úrady, odbory katastra.

1.2. Výlučné užívanie

Preformulovaním ustanovenia §19 ZVBNP bolo spresnené, kedy môže ísť o absolútne spoločné alebo relatívne spoločné časti alebo zariadenia domu, príslušenstva či priľahlého pozemku. Vlastníkovi alebo spoločne viacerým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome prislúcha právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak:

a) z ich stavebno-technického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým ...