Zmeny zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov k 1. novembru 2018 – nové pojmy a zmeny v oblasti výkonu správy (1. časť)

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov používajú obyvatelia Slovenskej republiky takmer denne, a to vedome, či väčšinou aj nevedome, pretože prevažná časť z nich býva v bytových domoch. Takisto ho pre svoju činnosť využívajú aj všetky subjekty poskytujúce služby v predmetnej oblasti, najmä správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „spoločenstvá“).

Aktuálna novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZVBNP“) bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 283/2018 Z. z. (ďalej aj „novela“, aj „posledná novela“) a je účinná dňom 1. 11. 2018.

Podľa dôvodovej správy účelom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Má ísť teda o spresnenie výkladu v praxi najčastejšie aplikovaných ustanovení zákona.

Podľa autorov predmetnej novely súčasné znenie dotknutých ustanovení zákona je do veľkej miery nesystematické a neprehľadné, čo v praxi so sebou prináša dlhodobo mnohé výkladové nejasnosti a praktické komplikácie, ktoré sťažujú alebo bránia riadnemu fungovaniu správy bytového domu. Nová úprava má podľa nich priniesť predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava má spresniť viacero súčasných zákonných ustanovení a má zaviesť mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu a účinnejšie mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domov, pričom zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov.

Obsahom tohto príspevku je nielen notifikácia jednotlivých zmien v ZVBNP, ale aj návrh predbežných opatrení na predchádzanie problémom s jej aplikáciou, ako aj poukázanie na niektoré ťažšie identifikovateľné spojitosti medzi novelizovanými ustanoveniami. To, či táto novela splní očakávania jej autorov, spoľahlivo ukáže až prax pri vykonávaní ustanovení zákona, avšak predbežne sa snaží ...