O zmenách zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa zákona č. 205/2014 Z. z.

JUDr. Jana ZIMMERMANNOVÁ 
advokátka, so sídlom v Košiciach 

JUDr. Ján ZIMMERMANN
firemný právnik a predseda Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
so sídlom v Košiciach 

ZIMMERMANNOVÁ, J. –  ZIMMERMANN, J.: O zmenách zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa zákona č. 205/2014 Z. z.; Justičná revue, 66, 2014, č. 12, s. 1536 – 1548. 

I.    Základná informácia o novele 

Posledná novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZVBNP“, aj „zákon“) bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 205 z roku 2014 (ďalej aj „novela“, i „posledná novela“). Od predloženia jej návrhu Národnej rade Slovenskej republiky dňa 8. 11. 2013 (parlamentná tlač č. 793) do jej schválenia dňa 1. 7. 2014 uplynul dostatočný čas, aby mohli byť niektoré ustanovenia upravené, či zdokonalené. Nestalo sa tak, a novela prináša viaceré, možno najmä ich užitočnosťou rozpačité zmeny, a to tak po stránke formulácie týchto zmien, ako aj po ich obsahovej stránke.  

Zmeny sa týkajú najmä vymedzenia nových pojmov, spracovávania a zverejňovania osobných údajov, práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej aj „vlastníci v dome“), oblasti hlasovania vlastníkov v dome a okruhu právnych vzťahov, na ktoré sa zákon vzťahuje. Popri uvedenom boli novelizované aj ďalšie ustanovenia, pričom vysvetleniu niektorých z nich venujeme pozornosť aj v tomto príspevku do diskusie. 

Novela ZVBNP je účinná od 1. 10. 2014. Neobsahuje však žiadne prechodné a záverečné ustanovenia. V minulosti bola účinnosť nového znenia zákona prechodnými a záverečnými ustanoveniami vo vzťahu k zneniu zmlúv o výkone správy a zmlúv o spoločenstve vlastníkov bytov (ďalej aj „zmluvy“) odsunutá aspoň o rok, a až potom sa stávali neplatnými ustanovenia zmlúv, ktoré boli v rozpore so zákonom o vlastníctve bytov. Autori poslednej novely sa z minulých skúseností nepoučili, a tak podľa schváleného znenia § 25a už dňom účinnosti novely platí, že ak zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak, ako to ustanovuje ZVBNP, uplatnia sa na tieto právne vzťahy ustanovenia ZVBNP. Je to pomerne krátky čas pre správcov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „spoločenstvo“) na úpravu zmlúv.  

Ustanovenie § 25a novely je zároveň aj jednoznačným určením kogentnosti ustanovení ZVBNP vo vzťahu k obsahu zmlúv o výkone správy alebo zmlúv o spoločenstve. Podľa § 25a nemôže zmluva o spoločenstve ani zmluva o výkone správy upraviť právne vzťahy inak než ich upravuje ZVBNP, a teda pravdepodobne ani nad rámec ZVBNP. 

II.    Nový rozsah vzťahov upravených zákonom 

Novelou bol upravený aj rozsah pôsobnosti ZVBNP, t. j. rozsah právnych vzťahov, na ktoré sa ZVBNP vzťahuje. Aj podľa doterajšieho znenia, aj podľa novelizovaného znenia sa ZVBNP vzťahuje bez výhrady na právne vzťahy v bytových domoch.Legálna definícia pojmu bytový dom, podľa § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov: „Bytovým domom (ďalej len “dom”) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“ Novelou sa však jednak rozšíril okruh budov, ktoré nemajú charakter bytového domu, na ...