V súčasnosti je výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj jednou z najrozšírenejších podnikateľských činností. S troškou zveličenia možno povedať, že rovnako je rozšírená aj chybovosť pri účtovaní o transakciách súvisiacich s výkonom výstavby nehnuteľnosti určenej po jej dokončení na predaj, pričom v praxi ide zväčša o výstavbu bytových alebo apartmánových domov, s možnosťou predaja už aj pred samotnou výstavbou.
V príspevku sa preto budeme zaoberať zásadami a metódami účtovania výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj vyplývajúcimi zo zákona č. 431/2002 Z. z., tiež definovanými v Opatrení Ministerstva financií SR č. 23054/2002-92 zo 16. decembra 2002, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o postupoch účtovania a rámcovej účtovej osnove pre podnikateľov účtujúcich v sústave podvojného účtovníctva (ďalej „postupy účtovania v PÚ), ako aj metódami vykazovania podľa Opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 3. decembra 2014 č. MF/23377/2014-74, ktorým sa ustanovujú podrobnosti o individuálnej účtovnej závierke a rozsahu údajov určených z individuálnej účtovnej závierky na zverejnenie pre veľké účtovné jednotky a subjekty verejného záujmu (ďalej „Opatrenie pre zostavenie účtovnej závierky pre veľké ÚJ“).
Pre vysoký počet chybovosti účtovania stavebných činností existujú dôvody, ktoré vytvorila podnikateľská prax samotná, napríklad, že zmluvy na nahliadnutie osobám vykonávajúcim vedenie účtovníctva poskytujú niektorí konatelia obchodných spoločností len obmedzene, prípadne vôbec, ako i dôvody legislatívne, keď činnosť vysoko odborná, ako je vedenie účtovníctva, je desaťročia voľnou živnosťou a dohľad audítora je prostredníctvom zvýšenia hodnôt kvantitatívnych podmienok pre povinnosť auditu uvedených v § 19 zákona o účtovníctve obmedzený na podstatne menší počet obchodných spoločností, ako tomu bolo do ich zvýšenia.
V príspevku sa preto budeme snažiť problematiku priblížiť spôsobom zrozumiteľným, prístupným práve pre tie osoby vedúce účtovníctvo, ktorých výsledky práce nie sú následne overované nezávislým audítorom.
Obsah:
1. Výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj
- Zistenie správnej metódy účtovania výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj
- Podmienky podľa § 30 postupov účtovania v PÚ
- Podmienky podľa § 30d ods. 1 postupov účtovania v PÚ
- Vymedzenie dodávok stavebných prác, ktoré sa účtujú ako zákazková výroba, alebo zákazková výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj
- Stavebné práce, účtovanie o zákazkovej výrobe a účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj
- Metóda stupňa dokončenia (výsledok zákazkovej výroby ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa dá spoľahlivo odhadnúť)
- Metóda nulového zisku (výsledok zákazkovej výroby ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa nemôže spoľahlivo odhadnúť)
2. Zmluvné výnosy a ich určenie
- Určenie (celkových) zmluvných výnosov ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka
3. Účtovanie rozdielov a použitie účtu 316 – Čistá hodnota zákazky
4. Zmluvné náklady a ich určenie
5. Účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj
6. Vykazovanie zákazkovej výroby a zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj v účtovnej závierke
7. Účtovanie o výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj po ukončení výstavby
8. Zmena účtovania výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj po dokončení na účtovanie zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj
9. Prehľad existujúcich účtovných postupov o stavebných činnostiach u zhotoviteľa (dodávateľa)
- Výstavba nehnuteľnosti účtovnou jednotkou sa v takejto účtovnej jednotke účtuje podľa zámeru
- Obstaranie nehnuteľnosti inak ako výstavbou, t. j. kúpou, prijatím vkladu do základného imania alebo kapitálového fondu z príspevkov, bezodplatné prijatie (darom, výhrou, dedením)
10. Príklady
1. Výstavba nehnuteľnosti určenej na predaj
Výstavba nehnuteľnosti so zámerom túto nehnuteľnosť predať sa môže u zhotoviteľa účtovať podľa troch ustanovení Postupov účtovania. Ide však len o dve metódy účtovania, keďže druhé ustanovenie odkazuje na metódu podľa prvého ustanovenia:
Podstatné rozdiely týchto dvoch metód výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj sa prejavujú vo vykazovaní výsledku hospodárenia počas účtovných období:
| Účtovanie o zákazkovej výstavbe nehnuteľnosti určenej na predaj
| Účtovanie o výstavbe nehnuteľnosti na predaj po jej ukončení (ako o zásobách vlastnej výroby)
|
| Výsledok hospodárenia (zisk) sa vykazuje v každom účtovnom období pomerne vo výške zodpovedajúcej percentu dokončenia.
| V účtovných obdobiach počas výstavby a bez realizácie sa vykazuje výsledok hospodárenia vo výške 0.
Výsledok hospodárenia (zisk, strata) sa vykazuje v účtovnom období, v ktorom dochádza k realizácii nehnuteľnosti (predaju).
|
| Výsledok hospodárenia (strata) sa vykazuje v účtovnom období, v ktorom sa pravdepodobnosť vzniku straty zistí, ak vyplýva priamo z uzavretej zmluvy, vykazuje sa už v prvom roku.
|
|
Zistenie správnej metódy účtovania výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj
Na účely zistenia správnej metódy účtovania sa uzavreté zmluvy zhotoviteľa nehnuteľnosti s objednávateľom alebo projekt zhotoviteľa nehnuteľnosti zverejnený s ponukami predaja nehnuteľnosti, prípadne jej častí (napríklad bytov) posudzujú a vyhodnocujú z hľadiska podmienok definovaných v Postupoch účtovania, a to v poradí:
- posúdenie podmienok uvedených v § 30 postupov účtovania v PÚ, ak sú splnené, ide o účtovanie podľa § 30 postupov účtovania v PÚ: ak tieto nie sú splnené, vykoná sa
- posúdenie podmienok uvedených v § 30d ods. 1 a 2 postupov účtovania v PÚ, ak sú splnené, ide o účtovanie podľa § 30 postupov účtovania v PÚ, ak ani tieto nie sú splnené,
- účtuje sa ako o zásobách vlastnej výroby podľa § 30 postupov účtovania v PÚ.
...
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies