Dodanie stavieb od roku 2019

Obsah:

Definícia obratu pre účely DPH od r. 2019

Predaj majetku: zdaniteľná verzus súkromná osoba

Predaj nehnuteľností platiteľmi DPH od roku 2019

A. Povinné zdanenie predaja nehnuteľnosti je odvodené od troch typov kolaudácie

B. Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti po 5 rokoch od kolaudácie a obmedzenie možnosti rozhodnúť sa zdaniť predaj

C. Kontext smernice o DPH (Smernica Rady 2006/112/ES) a rozsudok ESD – vplyv na zmeny v zákone

Podnikatelia obstarávajú nehnuteľnosti primárne s cieľom ich využívania na ekonomickú činnosť alebo s úmyslom získania investícií. Trh s nehnuteľnosťami mierne stúpa, záleží od lokality, druhu stavby a preferencií kupujúcich. Bežní občania, ktorí prenajímajú nehnuteľnosti, deklarujú príjmy v daňovom priznaní typu B podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Máloktorí si však uvedomujú, že i oni sú podrobení povinnosti testovať obrat na účely prípadnej registrácie pre DPH. Hoci sú súkromné osoby, považujú sa za tzv. zdaniteľnú osobu, t. j. osobu, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť.

Vzhľadom na skutočnosť, že za podnikanie sa z pohľadu DPH považuje aj využívanie (ne)hmotného majetku na účel dosahovania príjmu, musia sledovať, či neprekročia sumu 49 790 eur za 12 kalendárnych mesiacov (cca 4 149 eur za mesiac). Ak by hraničnú hodnotu presiahli, získali by status „platiteľ DPH“, ktorému predchádza registrácia do 20. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom obrat bol dosiahnutý. Tento proces transformácie do stavu platenia DPH nie je častý, ak sa prenájom pohybuje v nižších hodnotách a občan nevykonáva aj inú zdaniteľnú (ekonomickú) činnosť.

V príspevku sa budeme ale zaoberať predajom stavieb, nie prenájmom.

Ak súkromná osoba predáva nehnuteľnosť, v zásade sa uvedené považuje za príležitostnú činnosť. Vtedy deklaruje príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov (za predpokladu, že nie je oslobodený podľa § 9 zákona, napr. ak od nadobudnutia do súkromného vlastníctva uplynulo 5 rokov, resp. ak nehnuteľnosť bola získaná dedením v priamom rade – od rodičov, starých rodičov). Fyzická osoba štandardne nevystupuje v pozícii obchodníka a teda (príležitostné) dodanie nehnuteľnosti sa nezapočítava do obratu definovaného v § 4 ods. 7 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov.

Definícia obratu pre účely DPH od r. 2019

V tomto smere je nutné doplniť, že definícia obratu bola od 1. 1. 2019 zmenená. Už sa nezohľadňujú výnosy v podvojnom účtovníctve a reálne zinkasované príjmy v jednoduchom účtovníctve, ale dodanie tovarov a služieb podľa vzniku daňovej povinnosti. Výnosy v podvojnom účtovníctve sú viac objektívne, keďže platí tzv. realizačný princíp a zohľadňuje sa ...