K poslednej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

JUDr. Jana ZIMMERMANNOVÁ
advokátka
JUDr. Ján ZIMMERMANN
firemný právnik a predseda Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, Košice

ZIMMERMANNOVÁ, J. – ZIMMERMANN, J.: K poslednej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 62, 2010, č. 8-9, s. 1003 – 1013.

I. Úvodom

Posledná novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „zákon o vlastníctve bytov“) bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 70 z roku 2010 (ďalej aj „novela“, aj „posledná novela“). Novela priniesla viaceré zmeny, ktorými mali byť v zmysle dôvodovej správy precizované a upresňované jednotlivé ustanovenia zákona. Aj napriek snahe zákonodarcu došlo k náprave len menšej časti ustanovení, ktoré prinášali v praxi problémy a na ktoré bolo poukázané v príspevkoch v Justičnej revue už aj v minulosti.

Zmeny sa dotkli najmä vzťahu správcu, či spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej aj „spoločenstvo“) k vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome. Významné úpravy boli realizované v oblasti písomného hlasovania a platieb do fondu prevádzky údržby a opráv (ďalej aj „fond“). Popri uvedenom boli novelizované aj ďalšie ustanovenia, ktorých vysvetleniu je tiež venovaná pozornosť v tomto článku.

II. Účinnosť úpravy právnych vzťahov na základe novely

Posledná novela zákona o vlastníctve bytov č. 70/2010 Z. z. je účinná od 1. 4. 2010. Aj keď účinnosť, a teda aj uplatnenie novelizovaného znenia zákona v praxi, je viazané na 1. 4. 2010, v súlade s ustanovením § 32d sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, správcovia ako aj predsedovia spoločenstiev povinní zmluvy o výkone správy a zmluvy o spoločenstve (ďalej aj „zmluvy“), uzatvorené do 1. 4. 2010, uviesť do súladu s novelizovaným znením zákona o vlastníctve bytov do 31. marca 2011.

V uvedenej lehote, od 1. 4. 2010 do 31. 3. 2011 (teda jeden rok), môžu správcovia, spoločenstvá, ako aj samotní vlastníci postupne meniť ich zmluvy. Až po uplynutí uvedenej lehoty, t. j. k 1. 4. 2011 strácajú platnosť a účinnosť tie časti zmlúv, ktoré sú v rozpore s ustanoveniami novelizovaného zákona.

Do vykonania zmeny alebo márneho uplynutia lehoty platia pôvodné ustanovenia zmlúv, pričom treba upozorniť na skutočnosť, že ak problematika, ktorá je upravená v novele, nie je upravená v zmluve, platí nová zákonná úprava od 1. 4. 2010. Takže napríklad – ak zmluva neobsahuje ustanovenia o písomnom hlasovaní, použije sa na písomné hlasovanie nová zákonná úprava. Ak však má zmluva ustanovenia o písomnom hlasovaní priečiace sa novele, treba tieto zmeniť do 31. 3. 2011, pričom do zmeny zmluvy, najneskôr však do 1. 4. 2011, sa použije úprava v zmluve.

III. Zmeny vo výkone správy bytového domu

1. Spôsob zápisu spoločenstva do registra

Novelizovaním ustanovenia § 7 ods. 2 boli doplnené dôvody a ...