2. Nehnuteľnosť nepodnikajúcej fyzickej osoby

Obsah:

2.1 Obstaranie nehnuteľnosti a moment nadobudnutia vlastníctva

2.2 Príjmy z predaja nehnuteľností nepodnikajúcej fyzickej osoby

2.1 Obstaranie nehnuteľnosti a moment nadobudnutia vlastníctva

Podľa § 132 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka (ďalej aj „Občianskeho zákonníka“) vlastníctvo veci možno nadobudnúť kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu alebo na základe iných skutočností ustanovených zákonom.

Ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, nadobúda sa vlastníctvo dňom v ňom určeným, a ak určený nie je, dňom právoplatnosti rozhodnutia.

Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy (napr. kúpnej, darovacej), nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností. Podľa § 5 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení n. p. vklad je úkon okresného úradu; vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam.

V zmysle § 134 Občianskeho zákonníka oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov, ak ide o hnuteľnosť, a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľnosť. Pre začiatok a trvanie tejto doby sa použijú primerane ustanovenia o plynutí premlčacej doby.

V prípade dedenia sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa – vyplýva to z § 460 Občianskeho zákonníka, pričom podľa § 461 ods. 1 dedí sa zo zákona, zo závetu alebo z oboch týchto dôvodov. Ak ide o nehnuteľnosť nadobudnutú vlastnou výstavbou (originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novovzniknutej veci, napr. k postavenému rodinnému domu), opäť prihliadame aj na ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. v znení n. p. – do katastra nehnuteľností sa zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo ak stavba nie je označená súpisným číslom, osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí; uvedený záznam plní v súlade s § 5 ods. 2 len evidenčnú funkciu, ktorá nemá vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. V danom prípade je preto možné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Dodajme, že v katastri môže byť evidovaná aj rozostavaná stavba. Podľa § 3 ods. 15 katastrálneho zákona je to stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia.

Zvýhodnené spôsoby obstarania nehnuteľností

V tejto časti poukážeme na niektoré možné výhody pri obstarávaní nehnuteľností (určených najmä na bývanie pre mladých ľudí):

• daňový bonus na zaplatené úroky,
• mladomanželský úver,
• podpory zo ŠFRB,
• príspevky týkajúce sa energetickej hospodárnosti budov,
• podpory na inštaláciu malých zariadení na využívanie obnoviteľných zdrojov energie,
• štátna prémia stavebným sporiteľom.

Daňový bonus na zaplatené úroky

Tento inštitút bol zavedený zákonom č. 279/2017 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 483/2001 Z. z. (novela ZDP tvorí čl. VII s účinnosťou od 1. 1. 2018). V dôvodovej správe k tomuto zákonu je o. i. uvedené: „Systém podpory hypotekárnych úverov pre mladých bude s cieľom zjednodušenia a zníženia administrácie poskytovania štátnej podpory k hypotekárnym úverom pre mladých nahradený zvýhodnením vo forme odpočítateľnej položky z dane pre mladých poberateľov hypotekárneho úveru“. Podľa dôvodovej správy v jej ďalšej časti to znamená, že po nadobudnutí účinnosti tejto novely „by mali súbežne existovať dva systémy podpory hypoték pre mladých – dobehnutie súčasného štátneho príspevku pre mladých a postupný nábeh plánovaného daňového bonusu.

S účinnosťou od 1. januára 2018 dôjde k ukončeniu poskytovania podpory v podobe štátneho príspevku na hypotekárne úvery s tým, že zostanú zachované nároky vyplývajúce zo zmlúv o hypotekárnom úvere uzatvorených do 31. decembra 2017“.

Dvanásta časť zákona č. 483/2001 Z. z. o bankách (§ 67 – § 88) s označením „Hypotekárne bankovníctvo“ bola nahradená novým znením, pričom nadpis dvanástej časti (§ 67 – § 80) znie: „Program krytých dlhopisov“ a ustanovenia § 81 až § 88 sa vypúšťajú.

Zároveň hypotekárne záložné listy boli nahradené krytými dlhopismi – § 67 a nasledujúce ustanovenia zákona č. 483/2001 Z. z. v znení n. p.

Pri uplatňovaní daňového bonusu na zaplatené úroky je potrebné mať na zreteli najmä:

• Daňový bonus na zaplatené úroky podľa § 33a ZDP sa prvýkrát mohol uplatniť pri výpočte dane z príjmov fyzickej osoby za rok 2018 pri zmluvách o úvere na bývanie uzatvorených po 31. decembri 2017; ak bol daňovníkovi poskytnutý hypotekárny úver na základe zmluvy o hypotekárnom úvere uzatvorenej pred 1. januárom 2018, na ktorý sa uplatňuje štátny príspevok alebo štátny príspevok pre mladých, v zmysle § 52zm ods. 1 ZDP nárok na daňový bonus na zaplatené úroky mu prvýkrát vzniká až v kalendárnom mesiaci nasledujúcom po kalendárnom mesiaci, za ktorý mu poslednýkrát vznikol nárok na štátny príspevok alebo štátny príspevok pre mladých.
• Daňovníkovi vzniká nárok na daňový bonus na zaplatené úroky v príslušnom zdaňovacom období vypočítané z výšky poskytnutého úveru na bývanie na základe jednej zmluvy o úvere na bývanie, najviac zo sumy 50 000 eur na jednu tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie (s lehotou splatnosti najmenej 5 a najviac 30 rokov) poskytnutý bankou, resp. zahraničnou bankou, nie stavebnou sporiteľnou, ktorou je byt alebo rodinný dom (týmito pojmami sme sa zaoberali na úvod príspevku).
• Táto výhoda sa týka len mladých ľudí s nižším príjmom; ak teda daňovník má:
1. najmenej 18 rokov a najviac 35 rokov ku dňu podania žiadosti o tento úver,
2. priemerný mesačný príjem vypočítaný z jeho zdaniteľných príjmov, ktoré sú súčasťou základu dane (čias­t­kového základu dane) z príjmov podľa § 5, § 6 a § 8 a osobitného základu dane z príjmov ...