2. Zdanenie príjmov z predaja nehnuteľností

Príjmy z predaja nehnuteľností je možné rozdeliť do dvoch skupín, a to ako:

• príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, ak sa predáva nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku daňovníka vykonávajúceho činnosť, z ktorej plynú príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti,
• príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP z prevodu vlastníctva nehnuteľností,
• ak ide o nehnuteľnosti, ktoré boli zaradené v obchodnom majetku daňovníka dosahujúceho príjmy z pod­nikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ale v čase ich predaja už boli vyradené z obchodného majetku,
• ak ide o nehnuteľnosti, ktoré sú alebo boli zaradené v obchodnom majetku využívanom v súvislosti s príjmami z prenájmu alebo z použitia diela alebo umeleckého výkonu,
• neboli nikdy zaradené v obchodnom majetku a predávajú sa pred zákonom stanovenou dobou, po uplynutí ktorej by bol tento príjem oslobodený od dane podľa § 9 ZDP.

Obsah:

2.1 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností ako príjmu z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti

2.2 Predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku

2.3 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností ako ostatného príjmu (mimo príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti)

2.4 Pozemky a rozostavaná stavba

2.5 Príjmy z predaja a ich zahrnutie do základu dane

2.6 Nepeňažné plnenie získané zámenou

2.1 Zdanenie príjmu z predaja nehnuteľností ako príjmu z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti

Príjmy z predaja nehnuteľností, ktoré sú súčasťou príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP v súlade s § 6 ods. 5 ZDP ako príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ktorými je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom, nie sú nikdy oslobodenými príjmami a vždy ide o zdaniteľný príjem. Takýto príjem sa môže znížiť o zostatkovú cenu, v súlade s § 19 ods. 3 ZDP a ďalšie súvisiace výdavky spojené s predajom tejto nehnuteľnosti.

Daňovník s príjmami podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP vyčísľuje základ dane (čiastkový základ dane) v súlade s § 17 až § 29 ZDP, pričom vychádza:

1. z rozdielu medzi príjmami a výdavkami [§ 17 ods. 1 písm. a) ZDP] v prípade, ak daňovník
   • jednoduchého účtovníctva alebo
   • daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP,
1. uplatňuje preukázateľné výdavky na základe
2. uplatňuje výdavky percentom z príjmov (tzv. „paušálne výdavky“) vo výške 60 % z príjmov v max. ročnej výške 20 000 eur ročne,
2. z hospodárskeho výsledku, a to v prípade, ak daňovník vedie podvojné účtovníctvo [§ 17 ods. 1 písm. b) ZDP].

Ak jeho zdaniteľné príjmy sú nižšie ako výdavky, daňovník vykáže daňovú stratu, ktorú potom následne uplatňuje v súlade s § 30 ZDP.

Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorý využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 ZDP) obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.

V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky.

Ak daňovník nehnuteľnosť, ktorú má zahrnutú do obchodného majetku, využíva na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť len sčasti, príjmy z jej predaja, ktoré nie sú oslobodené od dane, sa zahrnú do základu dane v tom pomere, v akom daňovník tento majetok využíva na uvedené činnosti (§ 4 ods. 5 ZDP).

Ak má daňovník predávanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, môže do daňových výdavkov uplatňovať:

• výdavky na obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na jej opravy a udržiavanie,
• výdavky, ktoré je daňovník povinný uhradiť podľa osobitných predpisov, napr.
• daň z nehnuteľností,
• výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv v súlade so zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
• poistenie prenajímanej nehnuteľnos­ti,
• úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na kúpu nehnuteľnosti,
• výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti
• výdavky za energie – dodávka elektrickej energie, dodávka tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, dodávka pitnej a úžitkovej vody pre domácnosť a dodávka plynu,
• výdavky za ostatné služby súvisia­ce s využívanou nehnuteľnosťou, kto­rými sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie ...