Bytové spoločenstvá pod drobnohľadom

V dôsledku nespokojnosti  problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa im javí drahá, neprehľadná a neefektívna, si vlastníci bytov a nebytových priestorov volia iný – najefektívnejší – variant spoločného hospodárenia:Spoločenstvo vlastníkov bytov. Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je jediná správa domu, pri ktorej sú peniaze plne v rukách vlastníkov a disponuje s nimi jedine samotné spoločenstvo.

Bytové spoločenstvá – založenie a vznik
Vzor č. 1: Rozhodnutie vlastníkov o zmene správy
Vzor č. 2: Zápisnica zo schôdze vlastníkov
Vzor č. 3: Zmluva o spoločenstve vlastníkov
Vzor č. 4: Návrh na zápis spoločenstva vlastníkov do registra
Bytové spoločenstvá – orgány a štruktúra
                                        – dokumentácia potrebná pri preberaní správy domu
                                        –
úlohy správy domu 
Judikatúra

Bytové spoločenstvá – založenie a vznik

V posledných rokoch pribúda spoločenstiev vlastníkov bytov. Najčastejšie je to dôsledok nespokojnosti a problémov vlastníkov bytov so správou, ktorá sa javí vlastníkom drahá, neprehľadná, neefektívna. Práve preto vlastníci bytov a nebytových priestorov volia iný – najefektívnejší – variant spoločného hospodárenia:Spoločenstvo vlastníkov bytov.

Spôsob spravovania bytových domov upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších noviel, ktoré boli k júlu 2006 publikované v Zbierke zákonov pod č. 151/1995 Z. z., č. 158/1998 Z. z., č. 173/1999 Z. z., č. 252/1999 Z. z., č. 400/2002 Z. z., č. 512/2003 Z. z., č. 367/2004 Z. z., č. 469/2005 Z. z.

Tento zákon sa nevzťahuje na byty osobitného určenia okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt, byty v domoch osobitného určenia, byty v domoch určených podľa schváleného územného plánu na asanáciu a na predaj bytov v rodinných domoch, ktoré majú len jeden byt (§ 1 ods. 2).

Bytovým domom sa na účely tohto zákona rozumie dom určený na bývanie, v ktorom byty a nebytové priestory sú, za podmienok ustanovených v tomto zákone, vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Podľa tohto zákona bytové domy môže spravovať buď spoločenstvo vlastníkov, alebo správcovská spoločnosť (napr. vo forme bytového družstva či správcovskej akciovej spoločnosti).

Na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu (§ 6 ods. 3). Zároveň treba pamätať na to, že nie je možné dohodnúť jeden zo spôsobov správy na vchod, vždy musí byť jednotná správa na bytový dom. Zároveň ale platí, že spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov (§ 7 ods. 2).

Zmluva o výkone správy si teda odporuje so zmluvou o spoločenstve vlastníkov. Spoločenstvo si však môže objednať čiastkové výkony v správcovskej spoločnosti (napr. dodávku tepla).

Prednosti spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je priehľadnejšia, prijateľnejšia a právne najčistejšia forma správy. Je to jediná správa domu, pri ktorej sú peniaze plne v rukách vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a disponuje s nimi jedine samotné spoločenstvo.

Správca
Správcom môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba – podnikateľ, ktorý má v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe spoločného rozhodnutia uskutočneného hlasovaním vlastníkov. V tom prípade sa musia vlastníci dohodnúť na inom správcovi alebo si založiť vlastné spoločenstvo vlastníkov a spravovať dom, v ktorom vlastnia byty a nebytové priestory samostatne.

Spoločenstvo vlastníkov
Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnení, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome: hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Taktiež uzatvára zmluvy spojené najmä s užívaním bytov a nebytových priestorov, zmluvy o poistení domu alebo zmluvy o prenájme a rozúčtováva náklady na správu domu.

Založenie a vznik spoločenstva, zmena správy domu
Spoločenstvo vzniká dňom zápisu do registra združení vedeného krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva. Návrh na zápis do tohto registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností alebo splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu. Individuálne vlastníctvo bytov je nutné zaregistrovať na katastrálnom úrade. Každý individuálne vlastnený bytový a nebytový priestor spolu s podielom alebo účasťou na spoločnom vlastníctve je zapísaný ako samostatná časť nehnuteľnosti. Pravosť podpisu musí byť úradne osvedčená (notárom alebo matričným úradom).

Súčasťou návrhu na zápis do registra musí byť:
zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach,
stanovy spoločenstva, ak ich vyhotovenie zmluva o spoločenstve určuje,
doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva (výpis z registra trestov nie starší ako 3 mesiace),
zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
výpis z listu vlastníctva a
správny poplatok 500 Sk v kolkových známkach (podľa položky č. 34 zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení účinnom od 1. 7. 2006).

V prípade zmeny formy správy je súčasťou návrhu aj výpoveď zmluvy o výkone správy správcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Pokiaľ je návrh na zápis spolu s prílohami úplný, tak krajský úrad vykoná zápis do registra do 15 dní a v tejto lehote zašle vlastníkovi domu alebo splnomocnenému zástupcovi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome jedno vyhotovenie zmluvy o spoločenstve, na ktorom vyznačí deň vykonania zápisu do registra.

Do registra úrad zapíše názov a sídlo spoločenstva, jeho identifikačné číslo, orgány spoločenstva, meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu.

Ak už spoločenstvo vzniklo, potom je každý nový vlastník povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve.

Nadväzne na § 7a ods. 3zmluva o spoločenstve (tiež zakladateľská zmluva) musí obsahovať
a) názov a sídlo spoločenstva,
b) orgány spoločenstva a ich právomoc,
c) spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku,
d) úpravu práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
e) úpravu majetkových pomerov spoločenstva,
f) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

V zmluve o spoločenstve sa môže určiť, že spoločenstvo vydá stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve. Okrem zmluvy o spoločenstve prax odporúča, aby sa praktická činnosť vlastníkov bytov riadila stanovami a predpismi, ktoré prijme spoločenstvo. Stanovy poskytujú detailnejšie informácie o spôsobe fungovania spoločenstva, o právach a povinnostiach orgánov a funkcionárov spoločenstva, o spôsobe vedenia porád spoločenstva a výkonného výboru. Môžu stanoviť aj ďalšie detaily o fungovaní spoločenstva. Stanovy majú byť prijaté na základe rozhodnutia väčšiny členov spoločenstva a nesmú byť v rozpore so zmluvou o spoločenstve. Môžu obsahovať napr. dátum výročnej schôdze vlastníkov, vymedzenie práv a zodpovednosti orgánov spoločenstva, domový poriadok a pod. Majú odrážať špecifické potreby spoločenstva a situáciu v spoločenstve.

Písomnú zmluvu o spoločenstve uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemožno vypovedať.

Zmeny v údajoch
Do registra sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností. Štatutárny orgán spoločenstva je povinný podať príslušnému krajskému úradu návrh na zápis zmeny zapisovaných skutočností do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali, na ktorom musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená.

K návrhu sa musí priložiť:
– uznesenie zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o vykonaní zmeny zmluvy o spoločenstve,
– dodatok k zmluve o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach a
– správny poplatok 400 Sk v kolkových známkach (podľa položky č. 34 zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení účinnom od 1. 7. 2006).

Účinky zapísaných údajov
Náležitosti zapísané v registri sú účinné voči každému odo dňa vykonania zápisu do registra. Preto aj nový štatutár je kompetentný konať v mene spoločenstva najskôr po tom, čo je zapísaný do registra.

Vzor č. 1: Rozhodnutie vlastníkov o zmene správy

PREZENČNÁ LISTINA zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v obytnom dome
konanej dňa .........................................

Na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v obytnom dome so súp. č. .................., na ulici ........................, ktorý sa nachádza na pozemku parc. č. KN ..........., o výmere .................. m² v kat. úz. ....................., obec ......................, na ktorej súhlasným hlasovaním rozhodli o založení Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v uvedenom dome a podpísali zmluvu o spoločenstve, sa zúčastnili nasledovní vlastníci:

V .................. dňa .................... 2006

Vlastníci bytov a nebytových priestorov obytného domu č. ................

Číslo bytu          Osobné údaje vlastníka                                                 Vlastnoručný podpis vlastníka, ktorý súhlasil ______________________________________________________________________________________
Byt č. 1             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 2             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 3             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 4             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 5             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
atď.

Nebytové priestory                                                       
Garáž č. 1         meno a priezvisko vlastníka                                           ...........................................
Garáž č. 2         meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................

Vzor č. 2: Zápisnica zo schôdze vlastníkov

ZÁPISNICA ZO SCHÔDZE
VLASTNÍKOV BYTOV A NEBYTOVÝCH PRIESTOROV V OBYTNOM DOME

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v obytnom dome so súp. č. ................................., na ulici ............................, ktorý sa nachádza na pozemku parc. č. KN ................., o výmere .............. m² a je zapísaný na LV č. ..........., kat. úz. ......................, obec ..................., sa v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dohodli na založení Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v tomto dome.

K založeniu Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov došlo podpisom zmluvy o spoločenstve, ktorú podpísala nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spolu všetkých bytov a nebytových priestorov je v obytnom dome .... a zmluvu o spoločenstve podpísali vlastníci .......... bytov a nebytových priestorov.

Predpokladom vzniku Spoločenstva je jeho registrácia v registri spoločenstiev vedenom Krajským úradom v ............... Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa dohodli, že pri podaní návrhu na registráciu ich bude zastupovať ........................., tr. bytom...................

Vlastníci bytov a nebytových priestorov zároveň zvolili predsedu spoločenstva, podpredsedu spoločenstva a radu spoločenstva nasledovne:
– predseda spoločenstva:
............................................................................, r. č.: ............................................, bytom.................................................................., .......... hlasov
– podpredseda spoločenstva:
.........................................................................., ............. hlasov
– rada spoločenstva:
..............................................................................
..............................................................................
..............................................................................

Neoddeliteľnou súčasťou tejto zápisnice je aj zmluva o spoločenstve, s obsahom ktorej vyjadrili vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome súhlas.

V Žiline dňa .................... 2006

Vlastníci bytov a nebytových priestorov obytného domu č. ...............:

                                                                                                                        Podpisy:
Byt č. 1             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................                            
Byt č. 2             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 3             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 4             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
Byt č. 5             meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................
atď.

Nebytové priestory                                                       
Garáž č. 1         meno a priezvisko vlastníka                                           .........................................
Garáž č. 2         meno a priezvisko vlastníka                                           ..........................................

Vzor č. 3: Zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov

ZMLUVA O SPOLOČENSTVE

I.
Základné ustanovenia

Čl. 1

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov pod menom „.....................................” – spoločenstvo vlastníkov“ (ďalej len Spoločenstvo) je právnickou osobou s pôsobnosťou stanovenou zákonom a touto zmluvou.

Čl. 2

Spoločenstvo zakladajú vlastníci bytov a nebytových priestorov v obytnom dome so súp. č. ..............., na ulici ....................., ktorý sa nachádza na pozemku parc. č. KN ........../........ o výmere ..... m² a je zapísaný na LV č. ................, kat. úz. ............., obec ..............

Čl. 3

Sídlo Spoločenstva je na ulici .................., č. .........., 000 00 .................

Čl. 4

a) Základným cieľom spoločenstva je zabezpečiť bezchybnú prevádzku bytového domu uvedeného v čl. 2 pre všetkých vlastníkov bytových jednotiek a nebytových priestorov, ako aj ich nájomníkov a tým aj spokojného bývania v tomto dome.
b) Pre úspešné dosiahnutie cieľov Spoločenstva zakladajúci členovia Spoločenstva sa zaväzujú podľa ustanovení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len „zákon“) zriadiť toto Spoločenstvo.

II.
Členstvo v Spoločenstve

Čl. 1

Zakladajúci členovia sú žijúci vlastníci bytov a nebytových priestorov obytného domu č.............. v deň schválenia založenia Spoločenstva, a to:

Vlastníci bytov a nebytových priestorov domu č. ...............
Byt č. 1           meno a priezvisko vlastníka                                           tr. bytom.............................
                        r. č. .................................                                                      ..........................................    
Byt č. 2          meno a priezvisko vlastníka                                            tr. bytom.............................
                       r. č. .................................                                                       ..........................................
Byt č. 3          meno a priezvisko vlastníka                                            tr. bytom.............................
                       r. č. .................................                                                       ..........................................
Byt č. 4         meno a priezvisko vlastníka                                             tr. bytom.............................
                       r. č. .................................                                                       ..........................................
Byt č. 5         meno a priezvisko vlastníka                                             tr. bytom.............................
                      r. č. .................................                                                        ..........................................

Nebytové priestory                                                       
Garáž č. 1   meno a priezvisko vlastníka                                             tr. bytom.............................
                      r. č. .................................                                                        ..........................................
Garáž č. 2   meno a priezvisko vlastníka                                             tr. bytom.............................
                      r. č. .................................                                                       ..........................................

Čl. 2

1. Členmi Spoločenstva sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v obytnom dome so súpisným číslom ..........................
2. Každý nový vlastník bytu a nebytového priestoru pristupuje k tejto zmluve.

Čl. 3

1. Člen Spoločenstva má právo:
a) zúčastňovať sa osobne alebo prostredníctvom svojho zástupcu na správe domu,
b) rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku, najmä o spôsobe prevádzky, údržby a opráv,
c) zúčastňovať sa osobne alebo prostredníctvom svojho zástupcu na rokovaniach orgánov Spoločenstva,
d) ak je prehlasovaný, obrátiť sa do 15 dní od hlasovania na súd,
e) byť volený do orgánov Spoločenstva,
f) predkladať orgánom Spoločenstva návrhy a podnety,
g) užívať byt a nebytový priestor, ktorého je vlastníkom, spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, ako aj spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktorých užívanie je spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a priľahlý pozemok,
h) nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy obytného domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv,
i) prenajať svoj byt a nebytový priestor inej osobe.

2. Člen Spoločenstva je povinný:
a) zúčastňovať sa osobne alebo prostredníctvom svojho zástupcu na správe domu,
b) prispievať v súlade s touto zmluvou na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku a priľahlého pozemku, ako aj platiť platby za správu a úhrady za plnenia, a to formou mesačných preddavkov, ktorých výška sa určí v zápisnici zo zasadnutia zhromaždenia Spoločenstva,
c) udržiavať na svoje náklady svoj byt a nebytový priestor v stave spôsobilom na riadne užívanie,
d) nerušiť a neohrozovať ostatných v dome vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv,
e) odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch a nebytových priestoroch v dome alebo v spoločných častiach a zariadeniach domu, príslušenstve alebo pozemku spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú,
f) umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do svojho bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi Spoločenstva, osobe oprávnenej vykonať opravu a údržbu spoločných častí a spoločných zariadení domu prístupných zo svojho bytu alebo keď oprava je nevyhnutná v záujme iného vlastníka bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore,
g) umožniť na požiadanie zástupcovi Spoločenstva vstup do svojho bytu za účelom odpisu stavu a kontroly meračov, kontroly efektívnosti vykurovania bytu alebo v iných nevyhnutných prípadoch,
h) len so súhlasom Spoločenstva (v prípade potreby aj príslušných štátnych orgánov) meniť vzhľad domu (farebnosť, stavebné zásahy, montáž vonkajších zariadení a pod.), ako aj meniť stavebnú štruktúru bytovej jednotky, vrátane energetických rozvodov a spotrebičov,
i) neodkladne oznamovať Spoločenstvu zmeny v prenajatí bytu alebo prevod vlastníctva na inú osobu a zmenu v počte osôb bývajúcich v byte,
j) chrániť spoločný majetok Spoločenstva,
k) podieľať sa na činnosti Spoločenstva a riadne vykonávať prijatú funkciu v orgánoch Spoločenstva, ako aj chrániť dobré meno Spoločenstva,
l) udržiavať čistotu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, priľahlého pozemku a okolia, zachovávať nočný pokoj a dohody ohľadne chovu domácich zvierat.

Čl. 4

Členstvo v Spoločenstve zaniká:
1. Odstúpením podľa zákona v prípade prevodu alebo prechodu bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka.
2. Zánikom Spoločenstva.

III.
Orgány Spoločenstva

Čl. 1

Orgány Spoločenstva sú:
a) Zhromaždenie Spoločenstva,
b) Predseda Spoločenstva,
c) Podpredseda Spoločenstva,
d) Rada Spoločenstva.

Čl. 2

Funkčné obdobie volených orgánov Spoločenstva je tri roky. Svoje funkcie vykonávajú po uplynutí volebného obdobia až do zvolenia nových orgánov Spoločenstva. Členovia volených orgánov sú povinní odovzdať svoje funkcie vrátane písomných dokladov formou zápisnice do 7 dní po zvolení nových orgánov.

Čl. 3

1. Orgány Spoločenstva vykonávajú svoju kompetenciu, ktorá podľa stanovSpoločenstva spadá do ich pôsobnosti. Sú spôsobilé uznášať sa, ak je prítomná nadpolovičná väčšina ich členov. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou všetkých možných hlasov členov orgánu.
2. Na platnosť uznesenia Zhromaždenia Spoločenstva vyžaduje sa súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých hlasov Spoločenstva (počet bytov a nebytových priestorov Spoločenstva). Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
3. Ak Zhromaždenie Spoločenstva rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru, o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome, o zmene spôsobu výkonu správy a o zmluve o spoločenstve, na schválenie sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých možných hlasov Spoločenstva.
4. Člen má za každý byt a nebytový priestor, ktorý má vo vlastníctve, jeden hlas.
5. Spoluvlastníci bytu a nebytového priestoru v dome majú pri hlasovaní jeden spoločný hlas pripadajúci na ich byt a nebytový priestor v dome.
6. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na Zhromaždení Spoločenstva zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach.
7. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa pri rozhodovaní nedosiahne väčšina hlasov alebo členovia kolektívneho orgánu Spoločenstva sa nedohodnú, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek člena tohto orgánu súd.

Čl. 4

Do orgánov Spoločenstva môžu byť volení len členovia Spoločenstva, ktorí si plnia svoje povinnosti. Ak člen voleného orgánu neplní svoju funkciu riadne, môže byť pred uplynutím volebného obdobia odvolaný orgánom, ktorý ho zvolil a na zvyšok funkčného obdobia zvolený nový člen.

Čl. 5

1. Zhromaždenie Spoločenstva:
a) schvaľuje zmeny a doplnky zmluvy o spoločenstve, stanovy Spoločenstva a zásady hospodárenia,
b) schvaľuje rozpočet,
c) schvaľuje ročnú účtovnú závierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia,
d) schvaľuje výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
e) rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) volí a odvoláva Predsedu Spoločenstva, Podpredsedu Spoločenstva a členov Rady Spoločenstva,
g) rozhoduje o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení Spoločenstva,
h) rozhoduje o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru, a o vstavbe a nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov,
i) rozhoduje o správe alebo o zmene spôsobu výkonu správy,
j) určuje odmenu Predsedovi Spoločenstva,
k) prerokúva a schvaľuje výročné správy Rady Spoločenstva,
l) rozhoduje o všetkých veciach, ktoré si do svojej právomoci vyhradilo.
2. Zhromaždenie Spoločenstva zvoláva Predseda Spoločenstva alebo Rada Spoločenstva podľa potreby, minimálne jedenkrát za rok alebo vtedy, ak o to požiadajú členovia Spoločenstva, ktorí majú spolu jednu štvrtinu hlasov.
3. Zasadnutie Zhromaždenia Spoločenstva sa zvoláva písomnou pozvánkou, v ktorej sa uvedie aj program zasadnutia. Pozvánka musí byť doručená každému členovi Spoločenstva najneskôr desať dní pred zasadnutím. Ak sú spoluvlastníkmi bytu alebo nebytového priestoru manželia, stačí doručiť pozvánku jednému z nich.
4. Zhromaždeniu Spoločenstva predsedá a rokovanie vedie Predseda Spoločenstva.

Čl. 6

1. Predseda Spoločenstva je štatutárny orgán Spoločenstva, ktorý riadi činnosť Spoločenstva a koná v jeho mene.
2. Predsedu Spoločenstva volí Zhromaždenie Spoločenstva nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
3. Za Predsedu Spoločenstva môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Bezúhonnou je osoba, ktorá nebola právoplatne odsúdená za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti Spoločenstva, ak sa na ňu nehľadí, akoby nebola odsúdená.
4. Predseda navrhuje po prerokovaní v Rade Spoločenstva:
a) rozpočet Spoločenstva na príslušný rok,
b) ročnú účtovnú závierku Spoločenstva,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia.
5. Počas neprítomnosti Predsedu Spoločenstva alebo jeho nespôsobilosti na výkon funkcie vykonáva jeho kompetencie Podpredseda Spoločenstva. Podpredseda Spoločenstva je volený Zhromaždením Spoločenstva na rovnaké obdobie ako Predseda Spoločenstva a musí spĺňať rovnaké predpoklady ako Predseda Spoločenstva.

Čl. 7

1. Rada Spoločenstva je dozorný orgán Spoločenstva. Má troch členov volených Zhromaždením Spoločenstva verejne a menovite, pokiaľ sa na zasadnutí nedohodne inak. Zvolená Rada Spoločenstva si spomedzi seba zvolí predsedu. Členom Rady Spoločenstva môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom Rady Spoločenstva nemôže byť Predseda Spoločenstva.
2. Rada Spoločenstva zodpovedá za svoju činnosť Zhromaždeniu Spoločenstva a predkladá mu správu o svojej činnosti.
3. Členovia Rady Spoločenstva sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti Spoločenstva a kontrolujú, či Spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo Stanovami.
4. Rada:
a) zvoláva Zhromaždenie Spoločenstva najmenej raz za rok,
b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
c) navrhuje odvolanie Predsedu Spoločenstva a Podpredsedu Spoločenstva.
5. Zasadnutia Rady Spoločenstva zvoláva jej predseda podľa potreby, najmenej však jedenkrát za polrok.
6. Na platné rozhodnutie Rady Spoločenstva je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Každý člen má pri rozhodovaní jeden hlas.

Čl. 8

Funkcie členov volených orgánov Spoločenstva, s výnimkou Predsedu Spoločenstva, sú čestné. Patrí im však náhrada za skutočne a účelne vynaložené náklady a náhrada za stratu času v rozsahu stanovenom Zhromaždením Spoločenstva.

IV.
Hospodárenie Spoločenstva a spôsob správy spoločného majetku

Čl. 1

1. Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným vlastnou činnosťou.
2. Do majetku Spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok.
3. Základným zdrojom majetku Spoločenstva sú príspevky jednotlivých členov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, platby za správu, dotácie a dary od fyzických a právnických osôb, úhrady za prenájom spoločných priestorov a pod.

Čl. 2

1. Spoločenstvo môže v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov prenajímať spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok. Spoločenstvo uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme podľa predchádzajúcej vety.
2. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrady za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri rozúčtovaní je Spoločenstvo povinné zohľadniť aj mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi domu a nebytového priestoru. Rovnakým spôsobom je Spoločenstvo povinné postupovať i pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
3. Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve.
4. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Účet v banke je povinný zriadiť Predseda Spoločenstva najneskôr do 10 dní odo dňa začatia fungovania Spoločenstva.
5. Spoločenstvo zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru zodpovedá za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva Spoločenstvo v rámci zmluvy o výkone správy, len ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Čl. 3

1. Spoločenstvo zodpovedá za prevádzku a riadenie, ako aj za údržbu, opravy, renováciu alebo vylepšenie domu a spoločného majetku Spoločenstva.
2. Spoločenstvo zaväzujú právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku domu.

Čl. 4

Člen Spoločenstva zodpovedá:
a) za udržovanie svojho bytu a nebytového priestoru v stave spôsobilom na riadne užívanie na svoje náklady,
b) za všetky spôsobené škody ním alebo osobami, ktoré s ním žijú v domácnosti, alebo nájomníkmi, ktorí užívajú ich byty alebo nebytové priestory,
c) za úhradu všetkých nákladov, ktoré vznikli Spoločenstvu na oprave alebo výmene častí spoločného majetku zanedbaním povinností člena Spoločenstva alebo osôb vyššie označených.

Čl. 5

1. Člen Spoločenstva je povinný:
a) platiť mesačne príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, ktorý je daný podielom podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
b) platiť mesačne preddavky na úhrady za plnenia podľa kritérií, ktoré stanoví Zhromaždenie v stanovách Spoločenstva.
c) platiť mesačné platby za správu.
2. Zhromaždenie Spoločenstva schváli pred začiatkom roka na nasledujúci rok výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, úhrad za plnenia a platieb za správu. Návrh rozpočtu fondu a platieb za správu pripraví Predseda Spoločenstva a zašle ho členom Spoločenstva súčasne s pozvánkou na Zhromaždenie Spoločenstva.

Čl. 6

Členovia spoločenstva sa dohodli, že za neplnenie členskej povinnosti platiť príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, preddavky na úhrady za plnenia a platby za správu riadne a včas, t. j. vo výške a termínoch stanovených zmluvou, rozhodnutím orgánov Spoločenstva alebo stanovami Spoločenstva a po písomnom upozornení člena podpísanom Predsedom Spoločenstva a nesplnení ani v náhradnom termíne 30 dní zriadia ostatní členovia spoločenstva záložné právo k bytu a na podiel člena spoločenstva na spoločných priestoroch, ktorý je v omeškaní .............

Za neplnenie členskej povinnosti platiť príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv domu, preddavky na úhrady za plnenia a platby za správu v termínoch stanovených zmluvou, rozhodnutím orgánov Spoločenstva alebo Stanovami Spoločenstva a po písomnom upozornení člena podpísanom Predsedom Spoločenstva a nesplnení ani v náhradnom termíne 30 dní možno za každú nesplnenú splátku vyrubiť úroky z omeškania, ktorých výšku stanoví na každý rok Zhromaždenie v stanovách Spoločenstva.

Čl. 7

1. S prostriedkami fondu prevádzky, údržby, opráv, platbami za správu a majetkom Spoločenstva disponuje Predseda Spoločenstva v súlade s rozhodnutiami Zhromaždenia Spoločenstva pri rešpektovaní ustanovení tejto zmluvy, stanov Spoločenstva, platných zákonov, vyhlášok orgánov štátnej správy a STN.
2. Podpisové právo za Spoločenstvo má Predseda Spoločenstva a Podpredseda Spoločenstva a vykonáva sa tak, že písomnosti budú podpisované Predsedom Spoločenstva (za podmienok uvedených vyššie Podpredsedom Spoločenstva) a k podpisu sa pripojí názov Spoločenstva.

Čl. 8

Spoločenstvo vydá Stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu Spoločenstva a podrobnejšie upravia články tejto zmluvy.

V.
Záverečné ustanovenie

Čl. 1

1. Zakladatelia Spoločenstva najneskôr do mesiaca od právoplatnosti registrácie Spoločenstva zvolajú 1. Zhromaždenie Spoločenstva na prejednanie a prijatie stanov Spoločenstva a na voľbu Predsedu Spoločenstva a Rady Spoločenstva.
2. Do času zvolania 1. Zhromaždenia Spoločenstva, koná v mene Spoločenstva osoba splnomocnená Spoločenstvom na podanie návrhu na zápis do registra spoločenstiev, a to: ..............................................., tr. bytom............

Čl. 2

Všetky právne vzťahy vyplývajúce z tejto zmluvy a zmluvou neupravené sa riadia platným právnym poriadkom v Slovenskej republike.

Čl. 3

Táto zmluva bola schválená zakladateľmi Spoločenstva na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome konanej dňa ...................... a nadobúda účinnosť dňom registrácie Spoločenstva na Krajskom úrade v .........................

V ..................... dňa ...........................

Meno a priezvisko vlastníka bytu               Podpis:  
alebo nebytového priestoru v dome:                                
...................................................                        ..........................................................................
...................................................                        ..........................................................................
...................................................                        ..........................................................................
...................................................                        ..........................................................................
...................................................                        ..........................................................................
...................................................                        ..........................................................................
...................................................                        ..........................................................................
..................................................                         ..........................................................................

Vzor č. 4: Návrh na zápis spoločenstva vlastníkov do registra

                                                                                              Krajský úrad v .................
                                                                                              000 00 .............................

Navrhovateľ:  meno a priezvisko, r. č.: ................./....., bytom .................................
– ako splnomocnená osoba podľa § 7 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a podľa bodu 2 čl. 1 kapitola V zmluvy o spoločenstve a zároveň štatutár

VEC
Návrh na zápis Spoločenstva „BYTODOM Mládežnícka – spoločenstvo vlastníkov“ do registra spoločenstiev

Zmluvou o spoločenstve zo dňa ....................... bolo založené Spoločenstvo „BYTODOM Mládežnícka – spoločenstvo vlastníkov“.           
V zmysle § 7 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podávame tento návrh na zápis Spoločenstva do registra spoločenstiev a oznamujeme nasledovné:

1. Názov spoločenstva:                     BYTODOM Mládežnícka – spoločenstvo vlastníkov
2. Sídlo spoločenstva:                        Mládežnícka 2343/343, 000 00 ...........
3. Orgány spoločenstva:                   Zhromaždenie Spoločenstva
                                                                 Predseda Spoločenstva
                                                                 Podpredseda Spoločenstva
                                                                 Rada Spoločenstva
4. Meno, priezvisko a adresa 
    trvalého pobytu štatutára:            Meno a priezvisko, bytom ..................., 000 00 ...........

V ..................... dňa ........................

                                                                                                          ..................................................... 
                  
                                                                                       úradne osvedčený podpis štatutára   

Prílohy:2x Zmluva o spoločenstve zo dňa .....................
  
            Výpis z registra trestov Predsedu Spoločenstva a Podpredsedu Spoločenstva
      
         Zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dom
               Prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
               Výpis z listu vlastníctva
    
          Výpoveď zmluvy o výkone správy

Orgány a štruktúra spoločenstva

Predpokladom fungovania každej organizácie je vytvorenie riadiacej štruktúry organizácie, čo znamená určenie štrukturálnych jednotiek, vymedzenia ich práv a povinností a spôsobu vzájomnej komunikácie. V prípade spoločenstva je potrebné určiť funkcionárov a orgány spoločenstva, ktorých pôsobenie je nevyhnutné pre úspešné plnenie poslania spoločenstva spočívajúceho vo zveľaďovaní a správe spoločného majetku vlastníkov bytov, v zabezpečení bezpečnej prevádzky bytového domu, vo financovaní údržby a opráv a v zabezpečení harmonických vzťahov medzi členmi spoločenstva.

Množstvo a veľkosť orgánov spoločenstva má byť adekvátna veľkosti spoločenstva, charakteru riešených úloh v rámci spoločenstva tak, aby mohlo pružne a efektívne riešiť vzniknuté problémy. Štruktúra spoločenstva sa teda môže líšiť od prípadu k prípadu, bude závisieť od toho, či spoločenstvo zamestnáva správcu nehnuteľnosti, od stupňa prístupnosti špecializovaných bytových služieb, ako aj od stupňa záujmu jednotlivých vlastníkov o spoločnú prácu orientovanú na zveľaďovanie spoločného majetku spoločenstva a na využitie ich odborných schopností v rámci spoločenstva. Rozhoduje pritom vzťah jednotlivých vlastníkov k dobrovoľnej práci, keďže za členstvo v jednotlivých orgánoch sa spravidla neposkytuje finančná odmena.

Základná štruktúra orgánov spoločenstva vzniká už pri zriadení spoločenstva, no následne sa môže ďalej rozvíjať a zdokonaľovať na základe demokratického rozhodovania členov spoločenstva, ktoré v danej oblasti musí rešpektovať práva jednotlivých vlastníkov na spolurozhodovanie v spoločenstve. Štruktúra orgánov spoločenstva, ktorú uvádzame v nasledujúcom texte, má preto len charakter určitého vzoru, ktorý je možné v praxi rešpektovať alebo ho prispôsobiť na vlastné miestne podmienky.

Zhromaždenie
Najdôležitejším a nezastupiteľným orgánom je zhromaždenie. Zhromaždenie pozostáva zo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov združených v spoločenstve. Prostredníctvom zhromaždenia má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru možnosť uplatniť svoje právo na spolurozhodovaní o správe, údržbe, opravách a rekonštrukciách bytového domu, ako aj o ďalších otázkach, ktoré ovplyvňujú fungovanie spoločenstva. Týmto má zároveň povinnosť sa zúčastňovaťna správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku. V prípade, že by nadpolovičná väčšina členov spoločenstva neplnila túto povinnosť, rozhodovanie spoločenstva by nebolo možné. Zhromaždenie má oprávnenie meniť zmluvu o spoločenstve, prijímať rozhodnutia o zmene stanov a predpisov spoločenstva, voliť a odvolávať predsedu spoločenstva, prerokúvať a schvaľovať výročné správy výkonného výboru a revíznej komisie, schvaľovať ročnú uzávierku spoločenstva a rozhodovať o všetkých veciach, ktoré si do svojej právomoci vyhradilo. Zhromaždenie sa zvoláva minimálne raz za rok. Rokovanie zhromaždenia vedie predseda spoločenstva.

Hlasovanie na zhromaždení (§ 14)
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne desať dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania sa oznamuje bezodkladne spôsobom v dome obvyklým.

– Osobne: Pre prijatie rozhodnutí zhromaždenia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva (t. j. všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome). Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.
Rozhodnutie, ktoré nepodporila nadpolovičná väčšina, sa pokladá za neplatné.

Každý vlastník má jeden hlas, a to nezávisle od toho, aký veľký priestor vlastní. Takto stanovené pravidlo je spravodlivé, v praxi však prináša problémy, pretože často sa stáva, že sa na schôdzi spoločenstva nezíde nadpolovičná väčšina členov spoločenstva, a potom sa hlasy získavajú až dodatočne podpismi. V niektorých prípadoch sa môže stať, že pri hlasovaní väčšina vlastníkov prijme také rozhodnutie, s ktorým sa menšina členov spoločenstva nevie zmieriť. V takomto prípade sa môže obrátiť na súd, aby o veci rozhodol. Aj pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov nedosiahne, je možné požiadať súd o konečné rozhodnutie, ak o to požiada ktorýkoľvek spoluvlastník.

– Prostredníctvom splnomocnenca: Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach.

– Písomne: Zákon umožňuje, aby sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodli na hlasovaní písomnou formou. Pred hlasovaním písomnou formou musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov 10 dní vopred informovaní o predmete hlasovania. Navrhnúť hlasovanie písomnou formou môže len predseda alebo splnomocnený zástupca zabezpečujúci styk so správcom, ktorý uverejní informáciu o predmete hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda alebo splnomocnený zástupca, za účasti ďalších dvoch vlastníkov

Zhrnutie k rozhodovaniu členov spoločenstva:
• o závažných rozhodnutiach týkajúcich sa domu (úver, nadstavba a pod.) rozhoduje dvojtretinová väčšina vlastníkov;
• v ostatných otázkach rozhoduje nadpolovičná väčšina vlastníkov. Ak na schôdzu neprídu všetci vlastníci, rozhodujú tí, ktorí sa schôdze zúčastnili;
• zavádza sa možnosť hlasovania písomnou formou;
• pri nesúhlase s výsledkom hlasovania sa stanovuje lehota na odvolanie 15 dní.

Výkonný výbor
Zhromaždenie si môže zvoliť výkonný výbor, ktorý poverí určitými právami a povinnosťami. Úlohou výkonného výboru (zástupcu vlastníkov) je napr. odsúhlasenie kompletnosti programu schôdze vlastníkov, formulovanie odporúčaní na opravy a údržbu domu, spolupodpisovanie faktúr dodávateľov služieb, pravidelné skladanie účtov valnému zhromaždeniu, kontrolovanie písomných podkladov správcu a pod. Výkonný výbor spoločenstva teda riadi činnosť spoločenstva a rozhoduje o všetkých veciach, ktoré nie sú vyhradené na rozhodovanie zhromaždeniu alebo inému orgánu spoločenstva. Výkonný výbor má spravidla tri až päť členov a stretáva sa aspoň raz mesačne. Počet členov výkonného výboru by mal byť vždy nepárny, aby nedochádzalo k problémom pri hlasovaní. Členov výkonného výboru a jeho predsedu, ktorý je súčasne predsedom zhromaždenia, volí zhromaždenie spravidla na obdobie dvoch – troch rokov.

Medzi dôležité oblasti pôsobenia výkonného výboru patria najmä: finančné plánovanie a rozpočtovanie, zabezpečovanie účtovníctva a sledovanie účtovných informácií, určenie jasnej politiky stanovovania a vyberania mesačných preddavkov od členov spoločenstva, riadenie a údržba majetku, poistenie majetku a pod. V prípade, že spoločenstvo zamestnáva správcu, časť povinností výkonného výboru môže prejsť na správcu.

Rada (resp. revízna komisia)
Pre kontrolu práce správcu a výkonného výboru si spoločenstvo vytvára orgán, najčastejšie nazvaný revízna komisia, podľa zákona rada, pozostávajúca aspoň z troch členov, ktorá sa stretáva aspoň raz za polrok. Do rady by si malo spoločenstvo zvoliť odborne, všestranne zdatných a pracovitých ľudí, ktorí sú ochotní pracovať pre spoločné dobro. Ich hlavné úsilie je venované detailnej kontrole vynakladaných finančných prostriedkov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva.

Bez kvalitnej kontroly realizácie rozhodnutí spoločenstva sa vlastníci bytov zbavujú časti svojich vlastníckych práv v prospech osôb, ktoré poverili správou spoločného majetku vo svoj vlastný neprospech.

Otázka: Akú funkciu plní rada?
Odpoveď: Rada zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok, kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov, navrhuje odvolanie predsedu. Na základe týchto kompetencií je oprávnená a zároveň povinná
upozorniť zhromaždenie na nedostatky a žiadať o zabezpečenie nápravy.

Predseda
Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade
– rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
– ročnú účtovnú závierku spoločenstva,
– výšku mesačných úhrad za plnenia,
– výšku mesačných platieb za správu,
– použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
– výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
– vyúčtovanie úhrad za plnenia.

Odporúčanie
V zmluve o spoločenstve a následne podrobnejšie v stanovách spoločenstva odporúčame určiť, že o prevodoch majetku patriaceho spoločenstvu má kompetenciu rozhodovať výlučne zhromaždenie. Zákon upravuje, že zhromaždenie dáva k prevodu (či už odplatnému alebo bezodplatnému) súhlas; odporúčame však výslovne upraviť, že takéto zásadné rozhodnutie nebude vôbec patriť do kompetencie predsedu spoločenstva.

Zákaz
Predseda a člen rady nesmie:
– vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzavierať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva,
– sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

Špecializované výbory
Okrem výkonného výboru si môže spoločenstvo zriadiť špecializované výbory, ktoré budú vyvíjať činnosť napr. pri obnove bytového domu, údržbe pozemkov spoločenstva, prípadne pri sociálnej alebo výchovnej činnosti. Špecializované výbory môžu odbremeniť výkonný výbor od časti jeho práce.

Spoločenstvo má právo najímať pracovníkov na výkon rôznych činností, napr. upratovačky, elektrikárov, inštalatérov, tesárov, maliarov, právnikov. Taktiež si môže obstarávať ďalšie profesionálne služby. Zamestnancov môže zamestnávať na čiastkový, plný alebo dočasný pracovný úväzok. Prácu zamestnancov kontroluje výkonný výbor. Tento výbor musí mať preto vypracovanú aj vlastnú personálnu politiku.

Poznámka: Zodpovednosť predsedu spoločenstva
Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

Okrem toho predseda ako štatutárny orgán spoločenstva trestnoprávne zodpovedá za riadny, zodpovedný a nestranný výkon svojej funkcie; v opačnom prípade, keď sa zistí pochybenie predsedu pri výkone jeho pôsobnosti, má kontrolný orgán alebo ním splnomocnená osoba podať trestné oznámenie pre podozrenie zo spáchania trestného činu:
zneužívania informácií v obchodnom styku podľa § 265 ods. 1 a ods. 2 Trestného zákona, ak predseda sebe alebo jeho blízkej osobe napr. bezplatne/za neprimerane nízku cenu previedol časť nebytového priestoru;
porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona, ak napr. napriek prijatým záverom na schôdzach zhromaždenia za minulé obdobia nesplnil povinnosť podať návrh na doplnenie stanov v registri;
trestného činu podvodu podľa § 221 Trestného zákona.

Konanie menom spoločenstva
Za spoločenstvo navonok koná predseda spoločenstva ako jeho štatutárny orgán.

Otázka: Dilema okolo vlastnej správy
Na základe upozornenia vlastníkov bytov na nedostatky v hospodárení správcu našich bytov sa správca rozhodol vypovedať zmluvu o správe k 31. 12. 2006. Vlastníci bytov teraz stoja pred problémom, či založiť spoločenstvo vlastníkov bytov (18 vlastníkov bytov) alebo sa tváriť, že sa nič nedeje – veď nás nemôže prinútiť k založeniu spoločenstva vlastníkov a v našom meste nie je iná správcovská spoločnosť. Ak by sme sa rozhodli založiť spoločenstvo vlastníkov, museli by sme vyriešiť veľa problémov a nedostatkov, ktoré sa za 5 rokov správy nahromadili. Terajší správca je zároveň dodávateľom tepla, teplej vody a má zmluvu s vodárňami na dodávku studenej vody.
Jedným z problémov, čo nás ťaží, je, ako zabezpečiť funkčné a efektívne fungovanie spoločenstva.

Odpoveď: Je potrebné klásť dôraz na ľudský faktor, teda na členov štatutárneho orgánu – odporúčame kolektívny orgán – obvykle nazývaný ako predstavenstvo. Podpisovanie za spoločenstvo by malo byť aspoň dvoma osobami. Ďalej odporúčame zabezpečiť odborníkmi a schopnými ľuďmi kontrolnú radu.

Dokumentácia potrebná pri preberaní správy domu

Dokumentácia potrebná pri preberaní správy domu na novovytvorené spoločenstvo vlastníkov: Pri preberaní domu do správy spoločenstva je dôležité fyzické preberanie nehnuteľnosti a spísanie protokolu o všetkých záležitostiach, ktoré budú potrebné pri výkone správy v ďalšom období. Preberací protokol spísaný a potvrdený odovzdávajúcou a preberajúcou stranou na konci preberacieho procesu je dôležitým dokladom, a preto je potrebné preberaniu správy domu venovať náležitú pozornosť.

Základné dokumenty:
Stavebná dokumentácia, projekt, projekt skutočnej realizácie
Stavebné povolenie
Kolaudačné rozhodnutie o stavbe, iné rozhodnutia stavebného úradu (napr. rozhodnutie o vstavbe)
Doklady o vlastníctve nehnuteľnosti a pozemku
Poistná zmluva

Dokumenty k technickému stavu nehnuteľnosti:
Technický audit domu
Doklad o stave jednotlivých bytov, vrátane protokolu o prevzatí, odovzdaní
Doklady o stave jednotlivých nebytových priestorov
Revízna správa kotolne
Zoznam, evidencia hmotného majetku
Zoznam drobného hmotného majetku

Doklady o zmluvných vzťahoch:
Zmluvy na dodávku energií (voda, plyn, teplo a teplá úžitková voda, elektrina)
Ostatné obchodné zmluvy (odvoz a likvidácia odpadu, revízie STA, odstraňovanie havarijných porúch, revízie, upratovanie a pod.)

Účtovné doklady:
Účtovné doklady (výpisy z účtu, faktúry, doklady o vybranom nájomnom, doklady o ostatných platbách a pod.)
Karty hmotného a drobného hmotného majetku
Evidencia o nákladoch do nehnuteľnosti
Doklady o výbere poplatkov za užívanie priestorov
Doklady o výpočte nájomného
Doklady o vyúčtovaní záloh za poskytnuté bytové služby
Doklady o upomienkach, o vymáhaní nedoplatkov
Daňové priznania
Doklady o likvidáciách poistných udalostí

Domový poriadok a iné doklady:
Domový poriadok
Dokumenty ohľadne chovu domácich zvierat
Doklady určujúce pravidlá spolužitia

Pre bezchybné prevzatie domu do správy spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebné zabezpečiť:
prevzatie stavu jednotlivých meradiel energií (vodomery, elektromery, plynomery),
prevzatie počtu nádob na odvoz a likvidáciu odpadkov a smetí,
prevzatie rozpracovaných opráv alebo iných prác, ak sa na dome vykonávajú,
prevzatie všetkých revíznych kníh (elektroinštalácia, plynoinštalácia, bleskozvody, komíny a pod.),
prevzatie dokladov ku komínovým prieduchom,
prevzatie požiarnej dokumentácie a hasiacich prístrojov,
prevzatie dokladov predpísaných orgánom bezpečnosti práce a ochrany zdravia pri práci.

Úlohy správy domu (§ 7b)

Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou.

Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok.

Spoločenstvo v mene vlastníkov bytov:
uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme;
rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Rovnakým spôsobom je spoločenstvo povinné postupovať i pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv;
môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome;
– je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom;
prenajíma spoločné nebytové priestory, spoločné časti domu a zariadenia domu, príslušenstvo a priľahlý pozemok;
zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva spoločenstvo v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv spoločenstvu;
môže za podmienok podľa § 14 ods. 3uzavrieť zmluvu o úvere na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, ručenie sa týka iba vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome vymedzeného podľa § 5 ods. 1 písm. b) až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.

Spoločenstvo nemôže:
– zúčastňovať sa na podnikaní iných osôb,
– uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve,
– nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok.

Medzi hlavné úlohy spoločenstva v rámci správy teda patrí:
organizovanie financií (príprava a realizácia ročného rozpočtu, úhrada faktúr, vedenie účtovníctva).

Poznámka k úroku z omeškania
Počítanie úroku z omeškania pri omeškaní s platením vlastníkov bytov a nebytových priestorov sa u spoločenstva spravuje ustanovením § 517 ods. 2 Občianskeho zákonníka v prepojení s Nariadením vlády SR č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka. Pri výpočte úrokov z omeškania sa teda neaplikuje Obchodný zákonník, pokiaľ si v zmluve alebo stanovách nedohodli iný, tzv. zmluvný úrok. Uvedené vyplýva z § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Administratívna činnosť (uzatváranie zmlúv – na dodávku plynu, tepla a teplej úžitkovej vody,studenej vody, na odber elektriny pre spoločné časti a zariadenia domu, na využívanie kanalizácie, na odvoz domového odpadu, pre zabezpečenie havarijnej služby, revízií výťahov, bleskozvodov, plynové a elektroinštalácie, požiarnu ochranu atď.; poistenie domu; riešenie vzťahov a komunikácie s vlastníkmi domu; vypracovávanie správ týkajúcich sa výkonu správy domu);
Prevádzkovanie, údržba a opravy domu.

Kontrola hospodárenia
Hospodárenie správcovských organizácií vrátane spoločenstva sa riadi podľa zákona o účtovníctve a podľa zákona o dani z príjmov. Tieto zákony
dávajú daňovým úradom možnosť kontrolovať spôsob hospodárenia spoločenstva, táto možnosť však zo zákona nevyplýva odberateľom služieb.

Možnosť kontroly poskytuje vlastníkom ustanovenie § 8 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z., podľa ktorého „správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok, najmä o finančnom hospodárení, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu.

Ak správca skončí svoju činnosť, je povinný 30 dní pred jej skončením, a to najneskôr v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o svojej činnosti a odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu.“ Uvedené ustanovenie síce vyžaduje, aby správca predložil správu o svojej činnosti, ale nestanovuje podrobne a jednoznačne jej obsah a rozsah skutočností, ktoré by mali podliehať kontrole verejnosti, ani mechanizmus, akým spôsobom sa má kontrola vykonať. Pre vlastníkov bytov, poväčšine laikov v oblasti správy bytového fondu, nie je zrejmé, ako by mala účtovná evidencia vyzerať, aby umožnila reálny pohľad na hospodárenie organizácie s prostriedkami jej zverenými.

Zlučovanie spoločenstiev vlastníkov, zánik spoločenstva
Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (§ 8 ods. 2).

Rozhodovanie o zlúčení spoločenstva s iným spoločenstvom vlastníkov bytov a nebytových priestorov je zásadnou otázkou života spoločenstva, preto o tomto rozhoduje zhromaždenie vlastníkov. Zápisnica o odhlasovaní takejto zásadnej zmeny musí byť následne do 15 dní, a to spolu s návrhom na zápis tejto skutočnosti doložená krajskému úradu na vykonanie zápisu v registri. Zápis zmeny údaja zapísaného v registri podlieha správnemu poplatku 400 Sk. Výmaz spoločenstva po jeho zrušení podlieha poplatku 500 Sk.

Konkurz na spoločenstvo
Spoločenstvo ako právnická osoba sa môže dostať do konkurzu v dôsledku svojho úpadku. Upozorňujeme, že podľa nového zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii je spoločenstvo ako potenciálny dlžník povinné predchádzať úpadku a v prípade jeho hrozby je povinné urobiť vhodné a primerané opatrenia na jeho odvrátenie (§ 4). Ak sa napriek racionalizačným opatreniam nepodarí úpadok vyriešiť, je predseda spoločenstva ako jeho štatutár povinný podať návrh na vyhlásenie konkurzu do 30 dní, odkedy sa dozvedel alebo mohol dozvedieť pri zachovaní odbornej starostlivosti o svojom úpadku (§ 11 ods. 2). Ďalej je potrebné postupovať podľa tohto zákona, čo môže mať vážne dôsledky pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V každom prípade sú v rámci konkurzu chránení doterajší nájomcovia bytov, pretože podľa § 92 ods. 5 zákona o konkurze a reštrukturalizácii sa pri speňažovaní bytov a nebytových priestorov použijú ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z.

Právne problémy bytových domov so zmiešaným vlastníctvom:
Medzi najdôležitejšie povinnosti spoločenstva patrí ochrana zvereného majetku, zvyšovanie jeho hodnoty, šetrenie nákladov na jeho prevádzku a zabezpečenie takého stavu zvereného majetku, ktorý by neohrozoval bezpečnosť osôb, ktoré v ňom bývajú alebo sa nachádzajú v ňom, prípadne v jeho blízkosti. Spoločenstvo tiež zodpovedá za dodržiavanie legislatívnych predpisov a stanov. Spoločenstvo však nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný hnuteľný majetok. Osobitný problém pri realizácii úloh spoločenstiev vzniká v bytových domoch so zmiešaným vlastníctvom. Ide napr. o bytové domy, v ktorých časť bytov patrí bytovému družstvu a časť vlastníkom bytov. V inom prípade môže ísť o kombináciu vlastníckych bytov a obecných bytov, ktoré môžu byť ešte zaťažené vecným bremenom v podobe nevysporiadaného pozemku. Miešanie vlastníckych foriem podstatne sťažuje výkon správy, dosiahnutie dohody o spôsobe vyberania preddavkov na bývanie a o ich použití, čo prakticky vedie k zníženiu rozsahu vlastníckych práv vlastníkov bytov. Ide najmä o prípady, ak vlastník viacerých bytov, ktorých nie je užívateľ, odmietne platiť zvýšené poplatky za užívanie bytov alebo tieto poplatky neuhrádza načas, čím ochudobňuje fond údržby a opráv bytov.

Ak sa v rámci schôdze spoločenstva rozhoduje o údržbe a opravách bytov a v bytovom dome je aj niekoľko družstevných bytov, ich užívatelia majú právo sa zúčastniť rokovania spoločenstva, no nemajú žiadne hlasovacie právo. Hlasovacie právo môže mať iba zástupca družstva, ktorý reprezentuje družstevné vlastníctvo v bytovom dome. Z toho potom vyplýva, že pri hlasovaní o správe a údržbe bytov má tým silnejšie hlasovacie právo, čím viac je v dome družstevných bytov. Inak povedané, počet hlasov zástupcu bytového družstva na schôdzi vlastníkov bytov sa rovná počtu bytov v bytovom dome, ktoré má vo vlastníctve bytové družstvo. Nájomcovia takýchto bytov – členovia bytového družstva, môžu svoje názory presadzovať na družstve, no nie na schôdzi vlastníkov bytov spoločenstva.

Pár poznámok k poistnému: Pravidlá poistenia bytového domu sa stanovia v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zmluva zvyčajne vyžaduje dohodu o pravidlách, ako spoločenstvo zaobstará všetko potrebné na poistenie majetku. Konkrétny postup a stanovenie podmienok je vecou dohody spoločenstva s príslušnou poisťovňou.

Úlohou spoločenstva ako správcu majetku vo vzťahu k poistnému je najmä:
špecifikovať požiadavky na poisťovaciu spoločnosť,
získať návrhy od poisťovacích agentov alebo spoločností,
vyhodnotiť predložené návrhy a pripraviť pre zhromaždenie odporúčanie najvýhodnejšieho návrhu,
administratívne spracovať požiadavky poisťovní,
byť pripravený a vedieť spracovať likvidáciu škôd,
v súvislosti s poistnou udalosťou byť pripravený poskytnúť pomoc poškodeným vlastníkom bytov,
zabezpečiť včasné opravy v požadovanej kvalite.

Odpredaj bytu za hrubé porušovanie domového poriadku
• Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru hrubo porušuje domový poriadok, ostatní vlastníci môžu požiadať súd o odpredanie jeho bytu.

Vedenie samostatných účtov k domu
Od júla 2004 vedú bytové spoločenstvá povinne samostatný účet pre každý dom. Vlastníci tak majú lepší prehľad o ich majetku a o nakladaní s ním. Na sprehľadnenie účtovníctva v bytových domoch sa spresňujú pravidlá vedenia účtov. Spoločenstvo musí peniaze vybrané od vlastníkov zhromažďovať len na účtoch v banke. Každý dom musí mať svoj vlastný účet. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné účty osobitne za každý dom. Samostatné účty pre každý dom umožňujú aj zmenu spôsobu ručenia a vymáhania pohľadávok. Ak spoločenstvo vlastníkov, ktorého súčasťou je viacero domov, vezme úver, ručia zaň iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa úver týka. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru ručí za záväzky vyplývajúce z úverovej zmluvy v pomere veľkosti spoluvlastníckeho podielu na dome až do výšky ceny bytu alebo nebytového priestoru podľa znaleckého posudku.

Nahliadanie do dokladov domu
Spoločenstvo ako správca je povinné umožniť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Nanajvýš môže v zmluve o správcovstve určiť, akým spôsobom sa toto nariadenie bude vykonávať – teda napríklad stanoviť termín alebo hodiny, keď bude možné do dokladov nahliadnuť.

Aké sú základné povinnosti vlastníkov?
Určujúcim záväzkom je povinnosť v súlade so zmluvou o spoločenstve prispievať na náklady spojené s prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva, prípadne pozemku, teda prispievať na správu spoločného majetku. Sú to tzv. spoločné náklady. Spoločné náklady znášajú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu (ak príslušná zmluva nestanovuje inak). Na tento účel poukazujú vlastníci bytov a nebytových priestorov preddavky mesačne do fondu prevádzky, údržby a opráv. Podmienky úhrady preddavkov sú určené v zmluve o spoločenstve.

Okrem úhrady spoločných výdavkov je každý vlastník bytu a nebytového priestoru viazaný nasledovnými povinnosťami:

na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv,
na svoje náklady odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome, alebo na spoločných častiach domu, alebo na spoločných zariadeniach domu, alebo na príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú (napr. upchatie kanalizačného odpadu, narušenie systému ústredného kúrenia zväčšením kapacity vykurovacích telies a pod.),
umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu,
nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva, ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

JUDIKATÚRA:

(Rozsudok OS 10C/41/2005)
„Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľke 6 123 Sk s úrokom z omeškania 8 % ročne od 21. 02. 2005 do zaplatenia do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.
Vo zvyšku súd návrh zamieta.
Odporca je povinný zaplatiť navrhovateľke trovy konania vo výške 500 Sk z titulu zaplateného súdneho poplatku a 4 500 Sk z titulu trov právneho zastúpenia do 3 dní od právoplatnosti rozsudku.”

Navrhovateľka sa domáhala zaplatenia 6 123 Sk so 14 % úrokom z omeškania od 21. 02. 2005 do zaplatenia titulom nezaplatenia odmeny za spracovanie účtovníctva, výkon správy a funkcie predsedu spoločenstva vlastníkov bytov ,,XXX“ za obdobie od 01. 02. 2005 do 15. 02. 2005 v sume 6 123 Sk, ktorú vyúčtovala faktúrou č. 104/2005 splatnou 20. 02. 2005. Odporca žiadal návrh v celom rozsahu zamietnuť s poukazom na to, že dňa 07. 02. 2005 bola navrhovateľka odvolaná z funkcie predsedu spoločenstva a týmto dňom zároveň prestala spracúvať aj účtovníctvo a že za február 2005 navrhovateľka odovzdala len dva účtovné doklady, ktoré neboli účtovne spracované, a preto nemá navrhovateľka nárok ani na zaplatenie odmeny za spracovanie účtovníctva. Bolo vykonané dokazovanie výsluchom účastníkov konania, faktúrou č. 104/2005 zo dňa 10. 02. 2005, upomienkou zo dňa 06. 06. 2005, doručenkou zo dňa 14. 06. 2005, živnostenským listom navrhovateľky, rozhodnutím úradu o zápise spoločenstva do registra združení zo dňa XX.XX.XXXX, mandátnou zmluvou o výkone správy bytov zo dňa 21. 12. 2002, zmluvou o spoločenstve zo dňa 14. 01. 2005 a 28. 05. 2001, protokolom o odovzdaní podkladov o bytovom dome zo dňa 16. 02. 2005, výzvou na zaplatenie faktúry č. 104/2005 zo dňa 08. 03. 2005, odpoveďou odporcu zo dňa 14. 04. 2005, zápisnicou z mimoriadnej členskej schôdze odporcu zo dňa 07. 01. 2005, uznesením z mimoriadnej členskej schôdze zo dňa 07. 01. 2005, zápisom o doručení uznesení a zápisnice z členskej schôdze a oznámenia o zápise zmien zapisovaných skutočností navrhovateľke zo dňa 08. 02. 2005, oznámením o zápise zmien zapisovaných skutočností zo dňa 01. 02. 2005, výzvou na odovzdanie dokladov adresovaných navrhovateľke zo dňa 10. 02. 2005 a súd zistil, že navrhovateľka vykonáva ako podnikateľka správu nehnuteľností a vedenie účtovníctva na základe ohlasovacej živnosti, na základe mandátnej zmluvy zo dňa 21. 12. 2002 vykonávala navrhovateľka správu bytového domu a nebytových priestorov v P. B., na ul. Š. č. XX. V zmysle čl. 3 bola dohodnutá odplata 43 Sk mesačne za výkon správy a funkciu predsedu, 80 Sk mesačne za vedenie účtovníctva a 24 Sk mesačne za odpis vody pre ôsmich užívateľov nebytových priestorov. Platba 43 Sk a 80 Sk sa vzťahovala na každý z 90 bytov v bytovom dome a 8 obchodov. Zároveň bolo dohodnuté, že navrhovateľka vyfakturuje mesačnú čiastku odporcovi vo výške 12 246 Sk a odporca ju uhradí na účet správcu. Zmluva bola uzavretá na dobu neurčitú a platnosť a účinnosť nadobudla dňom podpisu obidvoch zmluvných strán. Platnosť a účinnosť tejto zmluvy podľa dohody zaniká dňom ukončenia zmluvne realizovaných prác správcu. Zmluvné strany si vyhradili, že zmeny a dodatky tejto zmluvy vyžadujú písomnú dohodu oboch strán. Dňa 01. 02. 2005 K. ú. v T., odbor všeobecnej vnútornej správy a živnostenského podnikania, na návrh odporcu zapísal zmenu štatutárneho zástupcu s tým, že navrhovateľka bola odstupujúcim štatutárnym zástupcom a novozvoleným štatutárnym zástupcom bola zapísaná Ing. J. Z. Dňa 08. 02. 2005 odporca doručil navrhovateľke kópiu oznámenia K. ú. v T. zo dňa 01. 02. 2005 a listom zo dňa 10. 02. 2005 požiadal navrhovateľku, aby do 14. 02. 2005 odovzdala všetky doklady, pečiatku spoločenstva, kľúče od spoločných priestorov novej predsedníčke spoločenstva. Dňa 16. 02. 2005 bol spísaný protokol o odovzdaní podkladov o bytovom dome, ktorým odporca potvrdil prevzatie technickej dokumentácie a účtovnej dokumentácie od navrhovateľky. Dňa 10. 02. 2005 vystavila navrhovateľka odporcovi faktúru č. 104/2005, ktorou vyúčtovala odmenu za spracovanie účtovníctva a funkciu predsedu a výkon správy domu za obdobie od 01. 02. 2005 do 15. 02. 2005 vo výške 6 123 Sk. Faktúra sa stala splatnou 20. 02. 2005. Listom zo dňa 08. 03. 2005 a prostredníctvom advokátskej kancelárie aj listom zo dňa 06. 06. 2005 navrhovateľka vyzvala odporcu na zaplatenie fakturovanej sumy. Na jej výzvu odporca reagoval listom zo dňa 14. 04. 2005, v ktorom uviedol, že z vyúčtovanej sumy 6 123 Sk neuznáva sumu 3 920 Sk za spracovanie účtovníctva a sumu 943 Sk ako odmenu predsedu, pretože oznámenie o ukončení mandátu predsedu jej bolo doručené 07. 02. 2005, a preto z fakturovanej sumy jej prináleží len čiastka 1 260 Sk, ktorá predstavuje odmenu za výkon funkcie predsedu za 8 dní, t. j. od 01. 02. 2005 do 08. 02. 2005. Zároveň jej odporca oznámil v liste, že z faktúry č. 102/2005 vystavenej za mesiac január 2005 na sumu 12 246 Sk jej neuznáva sumu 7 840 Sk za spracovanie účtovníctva, a preto v konečnom dôsledku žiada od nej uhradiť 6 580 Sk ako preplatok.
Podľa § 6 ods. 1 zák. č. 182/1993 Z. z. na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, najmä s bytovým družstvom.
Podľa § 6 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z. na správu jedného domu môže byť dohodnutá len jedna z foriem správy domu uvedených v odseku 1.
Podľa § 566 ods. 1 Obchodného zákonníka mandátnou zmluvou sa mandatár zaväzuje, že pre mandanta na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť uskutočnením právnych úkonov v mene mandanta alebo uskutočnením inej činnosti a mandant sa zaväzuje zaplatiť mu za to odplatu.
Podľa § 566 ods. 2 Obchodného zákonníka, ak je zariadenie záležitosti predmetom podnikateľskej činnosti mandatára, predpokladá sa, že odplata bola dohodnutá.
Po vykonanom dokazovaní dospel súd k záveru, že návrh navrhovateľky je dôvodný. V mandátnej zmluve zo dňa 21. 12. 2002 bola dohodnutá odmena paušálnou formou mesačne. Takto dohodnutú odmenu je povinný odporca zaplatiť bez ohľadu na rozsah prác, ktoré navrhovateľka v tom-ktorom období vykonala. Zmluvný vzťah bol medzi účastníkmi konania založený mandátnou zmluvou zo dňa 21. 12. 2002 a bol dojednaný na dobu neurčitú, pričom podľa čl. V. zaniká dňom ukončenia zmluvne realizovaných prác. Súd vychádzal preto z obsahu listu odporcu adresovaného navrhovateľke zo dňa 10. 02. 2005, v ktorom ju vyzval na odovzdanie všetkých dokladov k 14. 02. 2005. Túto požiadavku navrhovateľka akceptovala a účtovné doklady aj technickú dokumentáciu od domu 16. 02. 2005 odovzdala. Týmto súd mal preukázanú dohodu oboch zmluvných strán o ukončení zmluvného vzťahu dňom 15. 02. 2005, a pretože v zmysle zmluvy bola dojednaná paušálna odmena, musí ju odporca vyplatiť navrhovateľke v uplatnenej výške, ktorá zodpovedá čl. 3 zmluvy. Dokazovanie navrhované odporcom, aby súd preskúmal rozsah prác vykonaných navrhovateľkou v spornom období predložením účtovných dokladov, súd považoval vzhľadom na paušálny charakter dohodnutej odmeny za nadbytočné. Odporca vzniesol námietku započítania a žiadal započítať časť podľa neho neoprávnene vyplatenej odmeny za január 2005 so sumou 1 260 Sk, ktorú uznal zo žalovanej sumy. Vzhľadom na odmenu dohodnutú paušálnou formou táto námietka započítania nebola dôvodná. Z vyššie uvedených dôvodov potom súd návrhu v celom rozsahu vyhovel.
Vzhľadom na splatnosť faktúry 20. 02. 2002 bol odporca preukázateľne dňom 21. 02. 2005 v omeškaní. Preto súd priznal navrhovateľke od uvedeného dňa úrok z omeškania vo výške 8 %, t. j. vo výške dvojnásobku diskontnej sadzby určenej NBS k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu  podľa  § 3 vyhl. č. 87/1995 Z. z.  K prvému dňu omeškania  bola základná úroková sadzba NBS 4 %.

Poznámka redakcie: § 7 zákona č. 182/1993 Z. z.

Súvisiace právne predpisy ZZ SR


Prameň

Oblasti práva

Autori

  • JUDr. Janka Chorvátová, PhD.

Právny stav od

  • 1. 11. 2005

Právny stav do

  • 30. 9. 2007

Dátum publikácie

  • 28. 7. 2006

S-EPI, s.r.o. © 2010-2017, všetky práva vyhradené