Novinky v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Veľké upratovanie v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v roku 2018. 

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov používajú obyvatelia Slovenskej republiky takmer denne, a to vedome, či väčšinou aj nevedome, pretože prevažná časť z nich býva v bytových domoch. Takisto ho pre svoju činnosť využívajú aj všetky subjekty poskytujúce služby v predmetnej oblasti, najmä správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „spoločenstvá“).

Aktuálna novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZVBNP“) bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 283/2018 Z. z. (ďalej aj „novela“, aj „posledná novela“) a je účinná dňom 1. 11. 2018.

Podľa zámeru tvorcov novely deklarovaného v dôvodovej správe má nová úprava odstrániť nesystematickosť a neprehľadnosť súčasného znenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Nová úprava má priniesť jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi, zaviesť mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu a účinnejšie mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domov, pričom zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov. Obsahom tohto príspevku je prehľad jednotlivých zmien v ZVBNP, ale aj návrh predbežných opatrení na predchádzanie problémom s ich aplikáciou, ako aj poukázanie na niektoré ťažšie identifikovateľné spojitosti medzi novelizovanými ustanoveniami. 

Úprava náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru

Najmä z dôvodu obsolétnosti, ako aj z dôvodu novej zákonnej úpravy v ostatných ustanoveniach poslednej novely boli upravené či vypustené niektoré náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (ďalej aj „zmluva o prevode“), upravené v § 5 ZVBNP:

- vypustená je povinnosť zistenia technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada [pôvodne stanovené v § 5 ods. 1 písm. f) ZVBNP],

- prílohou zmluvy o prevode už nie je „vyhlásenie“, ale „potvrdenie“ správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv,

- v prípade prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome už nie je vyžadované vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru (pôvodne stanovené v § 5 ods. 2 ZVBNP),

- s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností už nie je povinnosť predkladať dokumentáciu, z ktorej by bola zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva, pretože táto dokumentácia je už v katastri nehnuteľností evidovaná od prvého vkladu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome (pôvodne stanovené v § 5 ods. 5 ZVBNP),

- k prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa v zmysle novely pripájajú nielen situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku, ale aj vyznačenie garážových stojísk a skladových priestorov.

3. Správa domu a právne postavenie subjektov výkonu správy domu

3.1. Uzatváranie zmlúv so subjektmi vykonávajúcimi správu domu

Preformulovaním ustanovenia § 6 ods. 1 bola poslednou novelou explicitne stanovená povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Tiež bolo explicitne stanovené, že ak boli v dome uzavreté viaceré zmluvy ohľadom zabezpečenia výkonu správy domu, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy sú neplatné.

Pre uzatváranie zmlúv o výkone správy, ako aj zmlúv o spoločenstve sú poslednou novelou stanovené presnejšie a jednotnejšie pravidlá.

Autor: JUDr. Ján Zimmermann, JUDr. Jana Zimmermannová