Riešené problémy z praxe vo vzťahu k nehnuteľnosti

11.1 Vznik práva na odpočítanie DPH pri kúpe nehnuteľnosti

Platiteľ kúpil nehnuteľnosti, v kúpnej zmluve je uvedené:

1. Zmluvné strany sa dohodli, že predávajúci odovzdá nehnuteľnosti kupujúcemu do užívania v deň uzatvorenia kúpnej zmluvy a uhradenia celej dohodnutej kúpnej ceny. Zmluvné strany vyhotovia protokol o odovzdaní a prevzatí nehnuteľností, ktorý okrem iného bude obsahovať aj stav meračov jednotlivých médií spojených s užívaním predmetných nehnuteľností.
2. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam prechádza na kupujúceho právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k nehnuteľnostiam vydaným katastrálnym úradom v zmysle príslušných ustanovení zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Do tejto doby sú účastníci zmluvy svojimi zmluvnými prejavmi viazaní. Týmto dňom prechádzajú na kupujúceho všetky úžitky, práva a povinnosti spojené s nadobudnutým vlastníckym právom k nehnuteľnostiam.

Kúpna zmluva bola uzatvorená 5. 9. 2014, cena za nehnuteľnosť bola uhradená v plnej výške v septembri 2014, odovzdávací protokol nehnuteľnosti bol medzi predávajúcim a kupujúcim podpísaný 5. 9. 2014, vklad do katastra bol povolený dňa 10. 10. 2014. Kedy vzniklo kupujúcemu právo na odpočítanie DPH?

Riešenie:

Podľa § 19 ods. 1 zákona o DPH vzniká daňová povinnosť dňom dodania tovaru, pričom pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento deň skorší ako deň zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Zákon o DPH viaže účinky vzniku daňovej povinnosti a následného práva na odpočítanie dane na prevod tzv. ekonomického vlastníctva, ktoré v niektorých prípadoch môže predchádzať vlastníctvu právnemu.

V danom prípade nehnuteľnosť bola platiteľovi dane odovzdaná do užívania dňa 5. 9. 2014, ktorý bol zároveň aj dňom podpísania odovzdávacieho a preberacieho protokolu. Vzhľadom na ustanovenie § 19 ods. 1 zákona o DPH, v tento deň kupujúci nadobudol právo nakladať s tovarom ako vlastník.

Platiteľ si v tomto prípade môže uplatniť právo na odpočítanie z kúpy predmetnej nehnuteľnosti najskôr za zdaňovacie obdobie september 2014, ak sú splnené podmienky uvedené v § 51 zákona o DPH, t. j. že má faktúru od platiteľa k dispozícii do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom si odpočítanie uplatňuje.

Pre odpočítanie dane je tiež podstatné, či nehnuteľnosť bude využívaná len na účely podnikania. Podľa § 49a zákona o DPH v prípade, ak by platiteľ túto nehnuteľnosť mal používať na účely podnikania, ako aj na iný účel ako na podnikanie, právo na odpočítanie dane by bolo uplatnené len v rozsahu použitia tohto investičného majetku na podnikanie.

11.2 Úprava odpočítanej dane

Platiteľ dane (spoločnosť s r. o.) kúpil v r. 2010 nehnuteľnosť, pri ktorej si odpočítal daň v plnom rozsahu, pretože nehnuteľnosť v danom roku využíval na prenájom, ktorý podliehal dani.

V roku 2011 platiteľ uvedenú nehnuteľnosť začal využívať aj na prenájom, ktorý bol oslobodený od dane, t. j. platiteľ v roku 2011 zmenil účel použitia investičného majetku v zmysle § 54 ods. 3 písm. a) zákona o DPH (došlo k zmene z 1 na k). Ročný koeficient za rok 2011 bol 0,91.

Platiteľ v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka 2011 nevykonal opravu odpočítanej dane, pretože podľa § 54 ods. 6 zákona o DPH platiteľ nemusel vykonať úpravu odpočítanej dane, ak absolútna hodnota vyjadrujúca zmenu účelu použitia investičného majetku predstavovala 0,10 a menej. V danom prípade absolútna hodnota vyjadrujúca zmenu účelu použitia investičného majetku bola 0,09.

V roku 2012 platiteľ nehnuteľnosť využíval na prenájom, ktorý podliehal dani, ale aj na prenájom oslobodený od dane. Ročný koeficient za rok 2012 bol 0,90. Platiteľ v poslednom zdaňovacom období r. 2012 opäť nevykonal úpravu odpočítanej dane, pretože v zmysle § 54 ods. 3 písm. a) zákona o DPH absolútna hodnota vyjadrujúca zmenu účelu bola 0,10 a zároveň nejde o zmenu účelu podľa § 54 ods. 3 písm. c) zákona o DPH, pretože zmena výšky ročného koeficientu nie je väčšia ako 0,10 (v danom prípade bola zmena výšky ročného koeficientu 0,01).

V roku 2013 platiteľ nehnuteľnosť využíval na prenájom, ktorý podliehal dani, ale aj na prenájom oslobodený od dane. Ročný koeficient za rok 2013 bol 0,89. Bol platiteľ povinný v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka 2013 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 zákona o DPH?

Riešenie:

V roku 2013 už platiteľ dane nemôže využiť ustanovenie § 54 ods. 6 zákona o DPH. Hodnota ročného koeficientu z roku 2013 vo výške 0,89 sa posudzuje vo vzťahu k naposledy vykonanému odpočtu, ku ktorému v danom prípade došlo v roku 2010 v plnom rozsahu.
Z uvedeného vyplýva, že platiteľ dane bol povinný v poslednom zdaňovacom období roku 2013 upraviť odpočítanú daň a pri výpočte postupovať podľa vzorca uvedeného v prílohe č. 1 k zákonu o DPH. V danom prípade platiteľ dane ...