Dotácie nájomcom nehnuteľností počas COVID-19

Úvod

17. júna 2020 nadobúda účinnosť zákon č. 155/2020 Z. z., ktorým sa dopĺňa zákon č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov a o doplnení zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony v znení zákona č. 92/2020 Z. z.

Predmetom citovanej novely zákona je vytvorenie dotačného rámca na poskytovanie dotácie pre nájomcov nehnuteľností, ktorí museli kvôli ochoreniu COVID - 19 zatvoriť svoje prevádzky a nájomné svojim prenajímateľom boli povinní platiť, hoci tieto nehnuteľnosti nemohli využívať. Analogicky sa právna úprava použije aj pri podnájomnom vzťahu.

Súčasťou je aj novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony v znení zákona č. 92/2020 Z. z., ktorou sa dopĺňa v § 17 ods. 11 inštitút právna úprava tzv. dočasnej ochrany podnikateľov.

I. Tucet noviniek v dotačnej schéme pre nájomcov nehnuteľností

1. Zavedenie novej dotácie na úhradu nájomného a definovanie podmienok poskytovania dotácie na úhradu nájomného [§ 2 písm. j), § 13c ods. 1].

2. Definovanie priestorov na účely poskytnutia dotácie na úhradu nájomného (§ 13c ods. 2).

3. Nezohľadňovanie zmien nájomnej zmluvy vykonaných po 12. marci 2020 (§ 13c ods. 3).

4. Určenie výšky dotácie na úhradu nájomného pre nájomcov zatvorených prevádzok (§ 13c ods. 6).

5. Pravidlá určenia výšky dotácie na úhradu nájomného v prípade už uhradeného nájmu zo strany nájomcu (§ 13c ods. 17).

6. Nezahrnutie platieb za ďalšie služby obvykle spojené s nájmom (napr. energie, komunálny odpad) ani obratovej položky do dotácie na úhradu nájomného (§ 13c ods. 7).

7. Vymedzenie časového obdobia, na ktoré sa bude vzťahovať dotácia na úhradu nájomného (§ 13c ods. 1).

8. Stanovenie prenajímateľa ako oprávneného žiadateľa dotácie na úhradu nájomného v mene nájomcu (§ 13c ods. 4 a 5).

9. Náležitosti žiadosti o dotáciu na úhradu nájomného a postup pri jej podávaní (§ 13c ods. 8, 9 a 10).

10. Zavedenie možnosti uhradenia zvyšného nájomného v nasledujúcich štyroch rokoch (§ 13c ods. 18).

11. Zavedenie úľav aj pre nájomcov, ktorí sa s prenajímateľmi nedohodnú na žiadnej zľave (§ 13c ods. 18).

12. Podávanie žiadostí prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk bolo spustené 23. 6. 2020, podrobnejšie informácie sú dostupné na stránke Ministerstva hospodárstva SR.

II. Podmienky poskytovania dotácie na úhradu nájomného

Dotáciu na úhradu nájomného môže nájomca získať vtedy, ak v súvislosti s nájomným boli splnené všetky nasledujúce podmienky:

1. úhrada nájomného sa uskutočňuje v peniazoch,

2. vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom má formu nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu zakladajúcej právny vzťah, ktorého obsahom je právo nájomcu užívať predmet nájmu,

3. právo nájomcu užívať predmet nájmu vzniklo najneskôr od 1. februára 2020,

4. užívanie predmetu nájmu bolo v súvislosti so zamedzením následkov šírenia choroby COVID -19 opatreniami príslušných orgánov znemožnené uzavretím predmetu nájmu, prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu.

   Pre nájomcov, ktorí budú žiadať o poskytnutie dotácie na úhradu nájomného, je preto dôležité preukázať existenciu nájomnej zmluvy s možnosťou užívania prenajatej nehnuteľnosti najneskôr od 1. februára 2020 a uzatvorenie prevádzky v súvislosti s vydanými opatreniami príslušných orgánov.

Pre nájomcov, ktorí budú žiadať o poskytnutie dotácie na úhradu nájomného, je preto dôležité preukázať existenciu nájomnej zmluvy s možnosťou užívania prenajatej nehnuteľnosti najneskôr od 1. februára 2020 a uzatvorenie prevádzky v súvislosti s vydanými opatreniami príslušných orgánov.

Príklad č. 1:

Ak ste si napr. prenajali nebytový priestor od 15. februára 2020, dotáciu na úhradu nájomného už nedostanete, pretože právo užívať nehnuteľnosť vzniklo neskôr ako do 1. februára 2020.

Príklad č. 2:

Ak ste si napr. prenajali nebytový priestor a prevádzkovali ste/prevádzkujete v ňom napr. obchod s potravinami, obchod s drogériou, čerpaciu stanicu pohonných hmôt a palív, novinový stánok taktiež dotáciu na úhradu nájomného nedostanete, pretože tieto prevádzky na základe opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR počas COVID – 19 nemuseli byť uzavreté.

III. Definovanie priestorov na účely poskytnutia dotácie na úhradu nájomného

Dotáciu na úhradu nájomného je možné získať, ak predmetom nájmu je:

1. miestnosť alebo jej časť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie a v ktorých nájomca predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom vrátane súvisiacich obslužných priestorov a skladových priestorov, alebo

2. trhové miesto.

Dotknutý predmet nájmu môže okrem vnútorných priestorov zahŕňať aj súvisiace obslužné priestory, napr. parkoviská.

IV. Nezohľadňovanie zmien nájomnej zmluvy vykonaných po 12. marci 2020

Pri posudzovaní dotácie na úhradu nájomného sa nebude prihliadať na zmeny nájomnej zmluvy vykonané po 12. marci 2020.

Príklad č. 3:

Ak napr. s účinnosťou od 15. apríla 2020 došlo k zmene výšky nájomného, tak táto zmena sa na účely poskytnutia dotáciu na úhradu nájomného nebude brať do úvahy a pri poskytovaní dotácie na úhradu nájomného sa bude vychádzať z výšky nájomného, ktorá platila do 31. marca 2020.

V. Určenie výšky dotácie na úhradu nájomného pre nájomcov zatvorených prevádzok

Dotáciu na úhradu nájomného sa môže poskytnúť nájomcovi vo výške, v akej bude nájomcovi poskytnutá zľava z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného za obdobie sťaženého užívania vrátane nájomcov, ktorí sú verejnoprávnymi inštitúciami alebo právnických osôb zriadených ex lege (napr. verejné vysoké školy, RTVS, Matica slovenská). Ak je prenajímateľom správca majetku štátu, nájomné sa na účely poskytnutia dotácie na úhradu nájomného automaticky znižuje na polovicu, keďže sa vychádza z predpokladu, že v takomto prípade nájomca získa dotáciu v maximálnej možnej výške aj bez dohodovania sa s prenajímateľom.

Štát prispeje nájomcovi v takej výške, v akej mu poskytne zľavu prenajímateľ.

Vzhľadom na to, že obce (mestá) a vyššie územné celky ako právnické osoby sú autonómne od štátu, majú priestor v súlade s osobitnými zákonmi, ktoré upravujú nakladanie s majetkom obcí (miest) alebo vyššieho územného celku, znížiť dohodnuté nájomné v nájomnej zmluve, a tým poskytnúť zľavu z nájomného nájomcovi.

Príklad č. 4:

Ak napr. prenajímateľ poskytne nájomcovi 30 % zľavu z nájomného, tak vo výške 30 % z nájomného nájomcovi prispeje aj štát. V praxi bude musieť nájomca zaplatiť prenajímateľovi len 40 % z pôvodnej výšky dohodnutého nájomného.

Príklad č. 5:

Ak bude zľava z nájomného 50 % a viac, tak štát poskytne dotáciu na nájomné len vo výške 50 %. V takomto prípade už nájomca nebude musieť prenajímateľovi doplatiť žiadne nájomné, keďže celú jeho výšku pokryje zľava prenajímateľa a dotácia na úhradu nájomného od štátu.

VI. Pravidlá určenia výšky dotácie na úhradu nájomného v prípade už uhradeného nájmu zo strany nájomcu

Rovnaké pravidlá týkajúce sa výšky dotácie na úhradu nájomného sa uplatnia aj na situáciu, keď nájomca za obdobie povinného uzatvorenia svojej prevádzky uhrádzal prenajímateľovi nájomné, ak medzi prenajímateľom a nájomcom vznikne dohoda o zľave z budúceho nájomného na obdobie zodpovedajúce obdobiu povinného uzatvorenia prevádzky. Aj v takomto prípade nájomca môže získať dotáciu na úhradu nájomného vo výške, v akej sa s prenajímateľom dohodne na zľave z budúceho nájomného, maximálne však vo výške 50 % z nájomného. Dotácia na úhradu nájomného sa nájomcovi započíta na budúce platby nájomného zodpovedajúce obdobiu, počas ktorého musel mať uzatvorenú prevádzku.

VII. Nezahrnutie platieb za ďalšie služby obvykle spojené s nájmom (napr. energie, komunálny odpad) ani obratovej položky do dotácie na úhradu nájomného

Na účely výšky poskytovanej dotácie na úhradu nájomného sa bude rozlišovať nájomné ako platba za právo užívať nehnuteľnosť a platby za ďalšie služby obvykle spojené s nájmom a ani obratová položka, ak sa nájomné určuje aj podľa obratu.

Príklad č. 6:

Ak v súvislosti napr. s prenájmom nebytového priestoru prenajímateľovi v platbách nájomného osobitne platíte za právo užívať nehnuteľnosť a osobitne napr. za energie, komunálny odpad, upratovanie, internet, stráženie objektu, tak dotáciu na nájomné môžete dostať len na časť platby týkajúcej sa práva užívať nehnuteľnosť. Všetky platby za plnenia obvykle spojené s nájmom budete musieť v plnej výške uhradiť prenajímateľovi.

Príklad č. 7:

Ak nebude možné výšku úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom oddeliť od výšky nájomného, pretože napr. podľa nájomnej zmluvy sú v cene nájomného zahrnuté aj energie, bude sa vychádzať z toho, že výška úhrady za plnenia obvykle spojené s nájmom je 5 % z nájomného. Len na zvyšnú časť nájomného môžete získať dotáciu na úhradu nájomného.

VIII. Vymedzenie časového obdobia, na ktoré sa bude vzťahovať dotácia na úhradu nájomného

Dotáciu na úhradu nájomného bude možné poskytnúť len na obdobie, počas ktorého bolo opatreniami príslušných orgánov znemožnené užívať predmet nájmu uzavretím predmetu nájmu (napr. verejné vyhlášky, opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR), prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach alebo podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu. V praxi to znamená, že dotáciu na úhradu nájomného môžete mať pridelenú len na to obdobie, počas ktorého ste mali povinne zatvorenú prevádzku.

Príklad č. 8:

Ak ste prevádzkovateľom napr. fitnescentra, tak budete môcť získať dotáciu na úhradu nájomného za dlhšie obdobie ako napr. prevádzkovateľ obchodu s textilom alebo prevádzkovateľ reštaurácia, ktoré tieto prevádzky mohli byť otvorené už v skoršom termíne.

IX. Stanovenie prenajímateľa ako oprávneného žiadateľa dotácie na úhradu nájomného v mene nájomcu

Dotáciu na úhradu nájomného možno poskytnúť nájomcovi na základe žiadosti prenajímateľa, ktorým môže byť: a) fyzická osoba - nepodnikateľ, b) fyzická osoba - podnikateľ, c) právnická osoba – nepodnikateľ a d) právnická osoba - podnikateľ.

Žiadosť o dotáciu na úhradu nájomného podáva prenajímateľ v mene nájomcu a na vlastný účet. Nájomca na vyzvanie bezodkladne poskytne prenajímateľovi súčinnosť potrebnú na účel poskytnutia dotácie na úhradu nájomného.

X. Náležitosti žiadosti o dotáciu na úhradu nájomného a postup pri jej podávaní

Náležitosti žiadosti o dotáciu na úhradu nájomného sú upravené v § 13c ods. 9 vo väzbe na typ žiadateľa. Ministerstvom hospodárstva SR zverejní výzvu na predkladanie žiadostí o dotáciu na úhradu nájomného na svojom webovom sídle. Na základe nej bude možné o poskytnutie dotácie na úhradu nájomného žiadať prostredníctvom elektronického formuláru.

Pôvodný vládny návrh zákona s neziskovkami nepočítal, ale na rokovaní NR SR bola zapracovaná pripomienka z rokovania Výboru pre hospodárske záležitosti, v zmysle ktorej patrí dotácia aj prenajímateľom, ktorí prenajímajú priestory aj právnickým osobám, ktoré nie sú podnikateľskými subjektmi.

Znenie akceptovanej pripomienky:

V čl. I bode 2 § 13c ods. 9 písm. e) sa vypúšťajú slová „- podnikateľ“ a za slová „obchodné meno“ sa vkladajú slová „alebo názov“.

Navrhuje sa, aby dotáciu podľa predloženého návrhu zákona mohla čerpať aj právnická osoba, ktorá nie je podnikateľským subjektom. Ide o ojedinelé prípady, kedy je nájomcom priestorom napr. občianske združenie, či nezisková organizácia, ktoré prevádzkujú napr. divadlo, kino, kaviareň ako chránenú dielňu a pod.

Ustanovuje sa osobitná právna úprava plnenia podmienok podľa § 8a ods. 4 zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tie sú rozdelené na podmienky, ...