Zmluva o výkone správy domu (§ 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov)

Vzťah medzi vlastníkmi v dome a správcom je založený, tak ako väčšina občianskoprávnych vzťahov, na inštitucionálnej základni dvojstranného právneho úkonu – zmluvy o výkone správy. Ide o osobitný zmluvný typ neupravený Občianskym zákonníkom, ale špeciálnym právnym predpisom – zákonom o vlastníctve bytov.

Uzatvorenie, zmeny a  zánik zmluvy o výkone správy sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V tomto prípade je vylúčené použitie § 14 ods. 2 druhá veta pre zjednodušené hlasovanie nadpolovičnou väčšinou prítomných. Písomná zmluva o výkone správy sa uzatvára osobitne za každý jeden bytový dom.

Schválenie zmluvy o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik (len zánik absolútne voči všetkým vlastníkom – výpoveďou, nie zánik voči jednému prevodom vlastníctva – odstúpením od zmluvy, napr. v prípade prevodu bytu) sú však záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, len ak je na takom konkrétom právnom úkone (zmluva, dodatok zmluvy, výpoveď) podpísaná nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správca.

Logickým výkladom dospejeme k tomu, že v prípade nepodpísania schválenia zmluvy nadpolovičnou väčšinou vlastníkov v dome by bol takýto právny úkon neplatný, pretože

a) by nebol urobený v súlade so zákonom a tiež

b) za takých okolností by niektorí vlastníci mali správu zabezpečovanú pôvodným spôsobom a niektorí novým spôsobom. V súlade s § 6 ods. 3 nie je prípustné, aby boli na jeden bytový dom dohodnuté dve formy výkonu správy, resp. dvaja správcovia.

Z uvedeného vyplýva, že neplatnosť takejto zmluvy je neplatnosťou absolútnou.

Podpis ostatných vlastníkov na zmluve je eventuálne vynútiteľný súdom vzhľadom na to, že hlasovali za uzavretie, zmenu alebo zánik zmluvy, aj keď takáto povinnosť vlastníka nie je zákonom o vlastníctve bytov výslovne určená. Existenciu takejto povinnosti je možné vyvodzovať aj analogicky z ustanovenia § 5 ods. 1 písmeno g), ako je uvedené ďalej. Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o výkone správy je aj jednou z podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu − § 5 ods. 1 písm. g) tohto zákona.  Analogickým výkladom s uvedeným ustanovením je možné dospieť k záveru, že každý nový vlastník bytu je zároveň aj povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy, t. j. zmluvu o výkone správy aj podpísať.

Stanovením okamihu záväznosti zmluvy, jej zmien a zániku až momentom podpisu nadpolovičnej väčšiny vlastníkov na príslušnom úkone je zabezpečené, že u správcov (najmä tých veľkých) musí zaniknúť prax zastupovania vôle vlastníkov bytov a nebytových priestorov „delegátom“, ktorého si predtým zvolia vlastníci, resp. správca. Na udelení plnej moci na zastupovanie určitej fyzickej osoby pri konaní ohľadom zmluvy o výkone správy teda musí byť spísané splnomocnenie.

...