Predaj nehnuteľnosti – daňový režim v kúpnej zmluve

V prípade, že sa predáva nehnuteľnosť (predpokladáme budova) podľa § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov, je potrebné zohľadniť skutočnosť, že ak má viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie, platiteľ sa môže rozhodnúť, že neuplatní oslobodenie, ale zdaní predaj. Kúpna zmluva – ak má náležitosti faktúry, je faktúrou. Pri predaji budovy s oslobodením podľa § 38 ods. 1 nie je nutné vyhotovovať faktúru (pozri § 72 ods. 6 zákona). Kúpna zmluva potom nemusí mať striktne náležitosti definované v § 74 zákona. Skôr plní funkciu účtovného dokladu, resp. ako dôkazný prostriedok pre daň z príjmov. Je vhodné však v kúpnej zmluve definovať, že ide o oslobodenie podľa § 38 zákona. Je to dôležitý fakt i pre posúdenie zmeny účelu využitia budovy u dodávateľa (platiteľa DPH), ak DPH bola v čase obstarania majetku uplatnená, pričom tento investičný majetok je stále v období na sledovanie zmeny (t. j. 10 r., resp. 20 r.).  

Ak by sa predávala nehnuteľnosť platiteľovi DPH, taktiež ide o dôležitú informáciu vzhľadom na skutočnosť, že ak by nebol správne posúdený daňový režim a budova by bola 5 rokov od prvej kolaudácie, mohlo by sa stať, že príjemca nebude správne postupovať pri uplatnení ustanovenia § 69 ods. 12 zákona, ktoré ukladá povinnosť tuzemského zdanenia pri predaji s DPH, pokiaľ sa tak dodávateľ rozhodol.

Údaj o oslobodení, resp. neoslobodení predaja je v konečnom dôsledku smerodajná informácia nielen pre príjemcu, ale i pre dodávateľa. Takto zdeklarovaná transakcia je preukázateľným dôkazným prostriedkom v prípade nejasností, ktoré môžu vzniknúť. Kúpna cena sa uvedie buď ako hodnota vo výške predajnej ceny bez DPH – ak ide o oslobodenie, alebo v hodnote základ dane + DPH = predajná cena. Dopĺňame, že cena, za ktorú sa nehnuteľnosť dodá, je cenou na základe ponuky a dopytu, je určená trhom, mala by teda byť bežnou, obvyklou aj v súlade s § 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Poznámka redakcie: 

§ 38 zákona č. 222/2004 Z. z.

Autor: Bc. Nadežda Cígerová