Praktické aspekty zmlúv o zriadení vecného bremena

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege. Na tieto dva hlavné nedostatky nadväzujú viaceré aplikačné problémy, ktoré budú predmetom tohto príspevku.

JUDr. Jana Mitterpachová, PhD., absolvovala Právnickú fakultu Univerzity Pavla Jozefa Šafárika v Košiciach. Od roku 2007 pôsobí v advokácii, od roku 2011 ako advokátka. Profesijne aj publikačne sa zameriava na obchodné a občianske právo. Je autorkou a spoluautorkou viacerých odborných článkov a publikácií a autorkou monografie Zodpovednosť za škodu v obchodnom práve (2015). Je členkou redakčnej rady Bulletinu slovenskej advokácie a Odvolacej disciplinárnej komisie Slovenskej advokátskej komory.

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Vecné bremeno v tomto prípade vzniká na základe právneho úkonu jeho účastníkov,Aj v minulosti sa rozlišovali vecné bremená súkromné a verejné. Súkromno-právne prechádzali na vlastníka nehnuteľnosti iba ak boli zapísané v pozemkovej knihe, verejno-právne trvali bez ohľadu na zápis, keďže mali iba deklaratórnu podobu. K tomu pozri Sedláček J.: Vlastnické právo. Praha: Wolters Kluwer, 2012, str. 359 a 360. pričom na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je potrebný nielen platný a účinný právny úkon, ale aj vklad do katastra nehnuteľností.

Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Podmienkou vzniku zmluvy o zriadení vecného bremena po doručení návrhu na jej uzavretie je, že návrh je prijatý včas (§ 43c OZ).

Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Spravidla je však zmluva o uzavretí vecného bremena spísaná v jednej listine.

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností. Vychádza sa pri tom zo zákonných požiadaviek katastrálneho zákona a jeho vykonávacích právnych predpisov.

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ)Písomná forma je zachovaná aj v prípade prísnejšej než zákonom vyžadovanej formy – teda ak je zmluva o zriadení vecného bremena uzavretá vo forme ...