Podnikanie realitných kancelárií (vybrané problémy)

Podnikanie realitných kancelárií

(vybrané problémy)

JUDr. Michal Ďurina

JUDr. Michal Ďurina
v súčasnosti pôsobí ako advokátsky koncipient v advokátskej kancelárii JUDr. Mariána Ďurinu so sídlom v Bratislave. Advokátske skúšky zložil ešte v roku 2012. Zaoberá sa okrem iného aj realitným právom, čím nadviazal na rodinnú tradíciu v tejto oblasti. Autor pôsobí aj vo vlastnej realitnej kancelárii

ÚVOD

V čase, keď už takmer utíchla spoločenská diskusia o realitných podvodoch, je otázka o transparentnosti postupov mnohých realitných kancelárii stále aktuálna. V spojení s tým je teda aktuálna aj pomoc profesionálov – advokátov pri koncipovaní právnych dokumentov týkajúcich sa nehnuteľností. Zdá sa, že v súčasnosti má už väčšina realitných kancelárií za sebou podporu advokáta. To je síce pozitívny krok smerom k ochrane práv osôb pri realitných obchodoch, avšak aj napriek tomu sa javí, že realitné kancelárie nedbajú na niektoré dôležité právne aspekty súvisiace s ich podnikaním. Obchodné a právne postupy realitných kancelárií natoľko zovšedneli, že neraz sa už ani samotní advokáti nesnažia zmeniť toto myslenie, ktoré je často na hrane zákona (či dokonca aj za jeho hranicami). Realitné kancelárie taktiež akosi pozabudli, že realitná činnosť je v zmysle živnostenského zákona len sprostredkovateľskou činnosťou a nie právnym, finančným, či investičným poradenstvom.

Kúpa, či predaj nehnuteľnosti (bytu, domu, záhrady...) je totiž pre väčšinu ľudí dôležitým životným krokom, a preto je nevyhnutné im v takomto rozhodnutí náležite pomôcť a usmerniť ich. Dravý prístup realitných kancelárii, ako aj predkladanie podivných zmlúv pri zabezpečovaní ich provízií vychádza mnohých dôverčivých ľudí až príliš draho. Aj to je jeden z dôvodov, prečo je realitný trh stále deformovaný.

Ponuka právnych služieb

Podľa prílohy č. 2 k živnostenskému zákonuZákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov. zaraďujeme realitnú činnosť, t. j. sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, medzi tzv. viazané živnosti. Predpokladom výkonu takéhoto podnikania je vysokoškolské vzdelanie ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, prípadne aspoň úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a 5-ročnou praxou v danom odbore. Zákonodarca správne podmieňuje takéto podnikanie určitou vzdelanostnou úrovňou podnikateľa a/alebo jeho skúsenosťami. Určite však nie je žiaduce, ak samotné realitné kancelárie vyhlasujú, že ponúkajú aj kompletný právny servis, právne služby, či právne poradenstvo. V tom lepšom prípade ide len o nesprávnu interpretáciu tej skutočnosti, že právne služby im zabezpečuje nezávislá spolupracujúca advokátska kancelária.Aj takéto konanie však môže napĺňať skutkovú podstatu klamlivého konania podľa § 8 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa, prípadne môže ísť o nekalosúťažné konanie podľa § 44 a nasl. Obchodného zákonníka. V horšom prípade prichádza naozaj k neoprávnenému poskytovaniu právnych služieb priamo zo strany realitných kancelárií, čo je v rozpore so zákonom o advokácii.Porovnaj § 1, ods. 3 a 4, zákona č. 586/2003 Z. z. v platnom znení. V predmete podnikania, resp. v predmete činnosti realitných kancelárii takéto oprávnenie na poskytovanie právnych služieb pochopiteľne nenájdeme... Je však úplne bežné, že aj renomované realitné kancelárie, prípadne aj realitné kancelárie združené v záujmových samosprávnych združeniach v oblastí realít, takéto praktiky stále využívajú a namiesto legálnej sprostredkovateľskej činnosti ponúkajú aj právne poradenstvo (či dokonca aj finančné a hypotekárne poradenstvo, znaleckú činnosť v oblasti odhadu hodnoty nehnuteľnosti a pod.).

Nie je účelom obmedziť ani vylúčiť vytváranie vlastných interných právnych oddelení v rámci organizačnej štruktúry realitnej kancelárie. To je v konečnom dôsledku v súlade s § 1, ods. 4, písm. b) zákona o advokácii. Z tohto ustanovenia však nevyplýva oprávnenie pre realitné kancelárie poskytovať právne služby navonok svojim klientom; interné právne oddelenie totiž poskytuje právne služby výlučne svojmu zamestnávateľovi a nie tretím stranám, s ktorými prichádza podnikateľ (realitná kancelária) do obchodného vzťahu. Vyhlásenia niektorých realitných kancelárii, že ich interní právnici garantujú najvyššiu mieru spokojnosti pre klientov, nemajú z tohto pohľadu teda takmer žiadnu váhu. Samozrejme, v tomto ...