K investigatívnej povinnosti nadobúdateľa vlastníckeho práva pri kúpe nehnuteľnosti

JUDr. Filip Šmeringai je absolvent Právnickej fakulty Univerzity Komenského v Bratislave. Počas základného vzdelania absolvoval aj zahraničné štúdium na Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenberg v Spolkovej republike Nemecko, kde pôsobil aj ako právny asistent na katedre občianskeho, obchodného a hospodárskeho práva. V súčasnosti pracuje ako advokátsky koncipient.

Máloktorá z tém slovenskej civilistiky rezonuje v súčasnom odbornom diskurze viac než problematika dobromyseľného nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci. Súčasný vývoj v rozhodovacej činnosti slovenských súdnych autorít však nasvedčuje skutočnosti, že princíp nemo plus iuris je naďalej aktuálny, v dôsledku čoho musí ochrana dobrej viery nadobúdateľa ustúpiť ochrane vlastníckeho práva vlastníka. Zatiaľ čo tento prístup stanovuje jasné kritéria na riešenie tohto právneho problému v budúcnosti, nerieši už (mnohokrát) tvrdé dopady tohto prístupu pre dobromyseľného nadobúdateľa. Uvedené sa týka osobitne postavenia kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosti. Ambíciou predloženého príspevku je preto formulovanie niektorých záverov, ktoré vyplývajú pre právnu prax vzhľadom na „staronový“ stav riešenia tohto problému s osobitným akcentom na význam prevencie zo strany kupujúceho pri kúpe nehnuteľnosti.

Úvod

Kúpa nehnuteľnosti patrí v dnešných spoločenských pomeroch medzi jedno z najdôležitejších životných rozhodnutí jednotlivca alebo rodiny.Podľa oficiálnych údajov databázy Eurostat sú obyvatelia Slovenskej republiky európskou dvojkou v otázke „vlastnenia“ nehnuteľností. Nehnuteľnosť vlastní podľa týchto údajov až 92% populácie. Uvedené dáta porovnávajú pomer vlastníctva a nájmu nehnuteľnosti obyvateľmi členských štátov v rámci celej EÚ. Zdroj: Owning or renting? What is the EU's housing situation? 30. 12. 2021, dostupné pod https://ec. europa. eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/wdn-20211230-1 Rozhodnutie kúpy nehnuteľnosti je pritom spájané nielen s ekonomickými faktormi, ale aj sociálnymi a emocionálnymi, keďže kúpou nehnuteľnosti začína jednotlivec, resp. rodina budovať aj svoj domov. Súhra týchto faktorov vo výraznej miere ovplyvňuje osobnostný rozvoj človeka ako aj jeho integráciu do spoločnosti. Odhliadnuc aj od esenciálnych potrieb jednotlivca, resp. rodiny predstavuje investícia do nehnuteľnosti naďalej vhodný spôsob, akým môže investujúci zhodnotiť svoje kapitál, zvlášť v období inflácie, ktorej sme v súčasnosti svedkami. Ani v týchto prípadoch však nemôžeme uberať na závažnosti rozhodnutia investujúcej osoby, ktorá má za cieľ zhodnotiť svoje financie.

Závažnosti rozhodnutia kúpy nehnuteľnosti by v tomto kontexte po správnosti mala zodpovedať aj náležitá opatrnosť zo strany kupujúceho. Popri samotnej prevencii by právny poriadok mal taktiež dopomôcť pozícii starostlivého kupujúceho aj osobitnými ochrannými mechanizmami. Jeden z týchto mechanizmov predstavuje aj ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnej veci, ktorá je štandardným predmetom občianskoprávnych úprav naprieč celou Európou.Osobitne § 984 českého NOZ, čl. 5 a 6 poľského UKWH, § 62 a nasl. rakúskeho GBG, § 892 nemeckého BGB, čl. 937 švajčiarského ZGB. Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnej veci je predmetom aj právnej úpravy španielskeho, estónskeho práva popr. škandinávskych krajín. Pre podrobnosti pozri: Krimphove, D. : Das europäische Sachenrecht. 1. Auflage, Köln: JOSEF EUL VERLAG GmbH, 2006, s. 289 - 291; v roku 2020 bola zavedená ochrana dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnej veci aj v ruskom občianskom zákonníku (čl. 8. 1 bod 6 ruského GkRF).

Tieto úvahy nás privádzajú (zas a opäť) k otázke právnej relevancii princípu nemo plus iuris v systematike slovenského občianskeho práva. Súčasný vývoj v rozhodovacej činnosti súdov nasvedčuje tomu, že avantúra Ústavného súdu SR bola iba krátkym odklonením sa zo zaužívaného štandardu, čomu nasviedča najmä vydanie uznesenia Veľkého senátu NS SRUznesenie NS SR zo dňa 27. 04. 2021 pod sp. zn. 1VObdo/2/2020. ako aj ďalší vývoj rozhodovacej činnosti ÚS SR.Najmä nález ÚS SR zo dňa 26. 01. 2021 pod sp. zn. IV. ÚS 65/2019. Pre najnovší sumár rozhodovacej činnosti pozri Dragašič, M. : Uplatňovanie zásady nemo plus iuris – odklon v prospech dobromyseľného nadobúdateľa? IN: Justičná revue, 73, 2021, č. vydania 11, s. 1287 - 1302.

Predložený príspevok nemá však vo svojej podstate ambíciu argumentovať, prečo súčasná právna úprava neposkytuje ochranu dobromyseľnému nadobúdateľovi, keďže táto problematika ...