Bez katastra, bez vlastníctva

1. Úvod

S katastrom nehnuteľností a zápisom doň sa stretne prakticky každý aspoň niekoľkokrát za život. Či už je to predaj bytu, kúpa pozemku ako investícia alebo odpredaj nehnuteľností obcou. Zápisy do katastra sa vykonávajú v rámci pomerne prísne formalizovaného procesu (napr. povinná písomná forma), pretože sú s nimi spojené závažné dôsledky.

Ústredným pojmom tohto príspevku je nehnuteľnosť. Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník). Proces evidencie nehnuteľností a zápisu práv k nim upravuje zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon (ďalej aj len ako „vykonávacia vyhláška“).

2. Zápis práv k nehnuteľnostiam

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do katastra nehnuteľností v tzv. katastrálnom konaní (§ 22 ods. 1 katastrálneho zákona), pričom príslušný na toto konanie je okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa nachádza nehnuteľnosť, ktorá je predmetom konania. Okresné úrady (a v rámci nich katastrálne odbory) nahradili dovtedajšie správy katastra.

Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom sa okresnému úradu doručili zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva k nehnuteľnosti na zápis do katastra (§ 41 ods. 2 katastrálneho zákona). Najneskôr nasledujúci pracovný deň po dni doručenia zmluvy, verejnej listiny alebo inej listiny na zápis vkladom alebo záznamom okresný úrad vyznačí tzv. plombu o zmene práva k nehnuteľnosti.

Na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra je spôsobilá písomne vyhotovená zmluva, verejná listina alebo iná listina v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností (§ 42 ods. 1 katastrálneho zákona). Tieto dokumenty pritom musia obsahovať označenie (§ 42 ods. 2 katastrálneho zákona):

1. účastníkov práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,
2. právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,
3. nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k ...