Problematický výkon správy nebytových domov (alebo úvahy nad kogentnosťou a dispozitívnosťou jednej právnej normy) I. časť

JUDr. Marek Valachovič
advokát
príležitostne prednáša a publikuje na rôzne témy z oblasti občianskeho a obchodného práva
člen skúšobného senátu pre advokátske skúšky a od júla 2012 je aj členom Komisie pre rekodifikáciu Občianskeho zákonníka zriadenej Ministerstvom spravodlivosti SR
externý doktorand
Fakulta práva Paneurópskej vysokej školy

Valachovič, M.: Problematický výkon správy nebytových domov (alebo úvahy nad kogentnosťou a dispozitívnosťou jednej právnej normy) I. časť. Bulletin slovenskej advokácie, 19, 2013, č. 7-8, s. 6 - 16.

Pôsobnosť ZoVB, predmet a rozsah jeho úpravy stanovuje jednak § 1 ods. 1 ZoVB,„Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.“

avšak rovnako ich vymedzuje aj § 24 ods.1 ZoVB, ktorý znie nasledovne: „ Ustanovenia tohto zákona s výnimkou § 6 až 8b, § 29 a § 29a ods. 1 sa primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu.“

Hoci sa to na prvý pohľad nezdá, toto ustanovenie možno v súčasnosti považovať za jedno z najdôležitejších a najkontroverznejších v celom ZoVB aj napriek tomu, že je systematicky zaradené až do spoločných ustanovení, ktoré nájdeme v štvrtej časti tohto zákona.

Zákon sa teda v zmysle citovaného ustanovenia vzťahuje primerane aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu (ďalej len „nebytové domy“), s výnimkou § 6 až 8b, § 29 a § 29a ods. 1  ZoVB, t. j. okrem ustanovení o povinnom výkone správy domu a povinnosti niektorých pôvodných vlastníkov domov previesť byty alebo nebytové priestory v dome na jeho nájomcu, na základe jeho žiadosti.

Ustanovenie § 24 ods. 1 ZoVB možno interpretovať rôzne, pričom absurdným výkladom by sme dospeli k záveru, že tento zákon sa (okrem vybraných ustanovení) vzťahuje na všetky budovy bez rozdielu (t. j. nielen na bytové domy, ale aj budovy, ktoré nie sú bytovými domami t. z. aj na výrobné haly, sklady, obchodné centrá, hotely, reštaurácie atď.). Správny výklad tohto ustanovenia by však mal byť podľa nášho názoru taký, ktorý vychádza z legálnej definície bytového domu obsiahnutej v § 2 ods. 2 ZoVBPodľa tohto ustanovenia: „Bytovým domom (ďalej len dom ) sa na účely tohto zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v tomto zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“ a tam uvádzanej charakteristiky, samozrejme, v rámci ústavnej konformity interpretácie právnych noriem.

Charakterom bytového domu je a priori jeho určenie na bývanie, takže ustanovenia tohto zákona by sa mali vzťahovať aj na iné budovy, ktoré neslúžia na bývanie alebo na tento účel slúžia len v malom rozsahu. Môže ísť o rôzne obchodné a administratívne centrá, či polyfunkčné objekty (ktorých najmä v poslednom desaťročí na Slovensku značne pribudlo), ako aj o tzv. garážové domy (tzv. hromadné garáže), v ktorých sa nachádzajú jednotlivé garážové boxy ako nebytové priestory zapísané v katastri nehnuteľností vo vlastníctve rôznych vlastníkov. Podstatným znakom týchto budov musí byť to, aby mali spoločné časti, spoločné zariadenia, spoločný pozemok pre všetkých vlastníkov a vlastníci by na nich mali určitý spoluvlastnícky podiel, ktorého výšku určuje zákon (§ 5 ods.1 písm. b) ZoVB). Tento záver podporuje nielen odborná literatúra,ZIMMERMANN, J., ZIMMERMANNOVÁ, J.: Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s komentárom. Žilina: Poradca, č. 2, 2008, s. 202.

ale aj stanovisko Úradu geodézie kartografie a katastra SR ( ďalej len „ÚGK a K SR ”) , podľa ktorého „príslušné ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú aj na iné budovy, ktoré neslúžia na bývanie alebo na tento účel slúžia len v malom rozsahu. Podstatou však je, aby tieto iné budovy bolo možné deliť na jednotky – nebytové priestory a k nim prislúchajúci spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a na pozemku, na ktorom je dom postavený a na priľahlom pozemku.“V tejto súvislosti odkazujeme na stanovisko ÚGK a K SR publikované v katastrálnom bulletine č. 1/2010 ako odpoveď na otázku č. 10, ktorý je dostupný na web stránke www.skgeodesy.sk.

Kľúčovou právnou otázkou v nami nastolenej problematike, ktorú zatiaľ nevyriešila jednoznačne ani súdna prax, je práve miera primeranosti aplikácie ustanovení ZoVB na právne vzťahy v nebytových ...