Právna úprava zápisov vlastníckych a iných práv do katastra nehnuteľností

Mgr. Róbert JAKUBÁČ 
externý doktorand na Katedre občianskeho práva
Právnickej fakulty Univerzity Pavla Jozefa Šafárika,
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky 

JAKUBÁČ, R.:  Právna úprava zápisov vlastníckych a iných práv do katastra nehnuteľností; Justičná revue, 65, 2013, č. 5, s. 634 – 651. 

„Ale ak je tomu tak, prečo potom počúvame stále, že sme v neznesiteľnej situácii, a že naša pozemnoknižná prax je plná najrafinovanejších zneužití ... ?“
Béla ReitzerREITZER, B.: A telekkönyvi bizalom oltalmának határai, tekintettel a kétszeri eladások eseteire és a törvényhozásnak e tekintetben való feladataira; Budapest, 1908, s. 30. Citácie z tejto publikácie, ako aj z publikácií HALMOSY, E.: A telekkönyvi rendszer alapelvei; Sopron 1865, a HUF, J.: Telekkönyvi rendtartás gyakorlati használatra; Budapest, 1898, sú vlastným prekladom autora. 

Úvodné úvahy 

       V roku 1921 sa istý právnik nechal počuť, že každý zákon je nedokonalý, a že táto skutočnosť je všeobecne známa.Pozri GALLA, J.: Naše súdnictvo; Právny obzor, IV, 1921, s. 16. Toto konštatovanie zrejme aj s odstupom takmer jedného storočia ešte stále platí vo vzťahu k väčšine právnych predpisov a celkom určite platí vo vzťahu k platnej právnej úprave zápisov vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností ako verejnej knihy, ktorá je v súčasnosti roztrúsená v množstve právnych predpisov,Pod právnou úpravou zápisov vlastníckych a iných práv do katastra nehnuteľností nemožno samozrejme rozumieť iba zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, ale aj celý rad ďalších právnych predpisov; napríklad Občiansky zákonník, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov. a ktorá sa doposiaľ borí s dôsledkami „vulgarizácie“ občianskeho právaPrávna úprava zápisov vlastníckych a iných práv do katastra nehnuteľností predstavuje kombináciu správneho práva a občianskeho práva, pričom občianskoprávna zložka vôbec nie je zanedbateľná a to najmä pokiaľ ide o zápis vlastníckych a iných práv do katastra nehnuteľností vkladom. po roku 1948.Pod „vulgarizáciou” občianskeho práva po roku 1948 je v tomto kontexte potrebné rozumieť zjednodušovanie inštitútov súkromného práva po roku 1948 a ich približovanie, slovami dôvodovej správy k § 111 až 113 návrhu Občianskeho zákonníka z roku 1950, „ľudovému chápaniu“ ako aj na tento zámer zákonodarcu nevyhnutne nadväzujúci pokles legislatívno-technickej úrovne právnych predisov, pričom aj vo všeobecnej časti dôvodovej správy k návrhu Občianskeho zákonníka z roku 1950 sa uvádza, že na rozdiel od starého Občianskeho zákonníka „používá se srozumitelné, jasné dikce, aby nový občanský zákoník byl přístupný všem.“ Mimochodom aj dôvodová správa k § 134 návrhu Občianskeho zákonníka z roku 1964 hovorí o právnej úprave „zodpovedajúcej názorom pracujúcich.“ K takémuto záveru možno dospieť porovnaním účelu, ktorému má zo súkromnoprávneho hľadiska slúžiť kataster nehnuteľností ako verejná kniha, do ktorej sa vlastnícke a iné práva k nehnuteľnostiam zapisujú, so súčasnou platnou právnou realitou, resp. k nemu možno dospieť na základe analýzy rozhodovacej praxe súdov vo veciach týkajúcich sa zápisov vlastníckych a iných práv do katastra nehnuteľností, samozrejme, ak vychádzame z predpokladu, že v nejednom prípade rozporné, či rozpaky vyvolávajúce stanoviská súdov vyplývajú z nižšej legislatívno-technickej úrovne relevantných právnych predpisov, a že teda nemajú svoj pôvod v miere odbornej zdatnosti sudcov.   

Pokiaľ ide o účel, ktorému majú slúžiť verejné knihy, ešte Antonín Hartmann v polovičke tridsiatych rokov minulého storočia poznamenáva, že tieto „mají býti bezpečným podkladem pro reální, knihovní obchod.“ROUČEK, F. – SEDLÁČEK, J. a kol.: Komentář k čs. Obecnému zákoníku občanskému a občanské právo platné na Slovensku a v Podkarpatské Rusi. Díl II; Praha: Codex Bohemia, 1998, s. 529.V obdobnom duchu jeden z veľkých českých civilistov Ján Krčmář uvádza svoj výklad o práve knihovnom vetou „knihy veřejné jsou seznamy úřední, do kterých zapisují se jednak nemovitosti a některá práva, jednak některé skutečnosti nemovitostí a práv oněch se týkající za tím účelem, aby právní obchod jimi postaven byl na bezpečný základ.“KRČMÁŘ, J.: Základy přednášek o právu občanském. II. Díl – Práva věcná. Část I. Úvod a právo knihovní; Praha – Smíchov: Všehrd, 1926, s. 8. Takéto vymedzenie účelu existencie a spravovania (ďalej len „vedenie“) verejných kníh, akou bola pozemková kniha, a akou je v súčasnosti kataster nehnuteľností, nie je vôbec ojedinelé; význam verejných kníh pre rozvoj obchodovania a právnej istoty vôbec totiž zdôrazňujú mnohé ďalšie staršie, ale aj novšie odborné práce,Napr. HALMOSY, E.: A telekkönyvi rendszer alapelvei; Sopron, 1865 (kde sa v predslove uvádza, že k bezpečnosti majetku a práv ako aj k posilneniu záložných práv k nehnuteľnostiam je nevyhnutná aj verejná kniha obsahujúca vierohodné údaje o právach k nehnuteľnostiam). KATONA, M.: A mai érvényü magyar magánjog vezérfonala; Pozsony, Budapest: Stampfel Károly Kiadása, 1899, s. 85 (kde sa v konečnom dôsledku uvádza, že nahradenie traditio a manu ad manum zápisom do pozemkovej knihy stavia nakladanie s nehnuteľnosťami na bezpečnejší základ ako odovzdanie pri hnuteľných veciach). RANDA, A.: Právo vlastnické dle rakouského práva v pořádku systematickém; Praha: Vojtěch Kasanda, 1922, s. 205 (kde sa uvádza, že „veřejné knihy slouží k tomu, aby vlastnictví a jiná věcná práva k nemovitým statkům … z úplna a spůsoben bezpečným zaznamenána a u veřejnou známost uvedena byla“). VOJTÍŠEK, V.: K počátkům městských knih pražských a desk zemských; Právnik, XL, 1921, č. V, s. 129 (kde sa uvádza, že pohnútkou pre založenie knihy Starého mesta pražského bol záujem zaistiť bezpečnosť právnu). FAJNOR, V. – ZÁTURECKÝ, A.: Nástin súkromného práva platného na Slovensku a Podkarpatskej rusi; Šamorín: Heuréka 1998, s. 121 (kde sa uvádza, že účelom pozemkovej knihy je, aby z nej ktokoľvek spoznať mohol právny stav nehnuteľnosti, a že jej prislúcha hodnovernosť). BAUDYŠ, P.: K návrhu zřizovat vlastnické právo k nemovitosti účinností smlouvy; Právní rozhledy, 2004, č. 24, s. 909 (kde sa uvádza, že vedenie evidencie o vlastníctve nehnuteľností výrazne posilňuje právnu istotu o vlastníctve nehnuteľností, podstatne znižuje rizikovosť realitných obchodov a taktiež znižuje transakčné náklady pri ...