K zohľadneniu miery využívania spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu

JUDr. Marek VALACHOVIČ, PhD.  

advokát v advokátskej kancelárii VALACHOVIČ & PARTNERS, s.r.o.
člen Komisie pre Rekodifikáciu súkromného práva 

VALACHOVIČ, M.: 

K zohľadneniu miery využívania spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu; Justičná revue, 71, 2019, č. 1, s. 52 – 63. 

Autor v článku rozoberá ustanovenie zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré od roku 2014 umožnilo vlastníkom nebytových priestorov domáhať sa voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome plnenia zákonnej povinnosti zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu vlastníkmi nebytových priestorov. Na základe praktických skúseností autor rozoberá výklad dotknutej právnej normy, pričom uvádza viaceré argumenty svedčiace o jej protiústavnosti. Zároveň autor poukazuje na zmenu právnej úpravy, ktorá v súvislosti s predmetným ustanovením nastala od 1. novembra 2018 a analyzuje jeho dosah na právnu prax v budúcnosti.  

In this article the author deals with the provisions of the act no. 182/1993 Coll. on ownership of residential and non-residential premises, which in 2014 enabled to the owners of non-residential premises to claim their rights against the remaining owners to fulfill their statutory obligations to take into account the proportion of use of the common parts and common facilities of the residential building by the owners of the non-residential premises. On the basis of his practical experience, the author discusses the interpretation of the above mentioned legal norm, which might be unconstitutional, as it results from the arguments of the author. Simultaneously the author points to the amendment of the legislation that came into force in connection with the respective provision from 1 November 2018 and analyzes its impact on legal practice in the future. 

Úvod 

Dňa 1. októbra 2014 nadobudla účinnosť novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „BytZ“), ktorá priniesla viacero podstatných, ale aj kontroverzných zmien.K hlavným zmenám, ktoré táto novela priniesla, pozri: VALACHOVIČ, M.: K poslednej novele zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; in: Justičná revue. č. 4, 2015, s. 546 – 563. Jednou z nich bolo aj zavedenie nového kritéria pre určenie výšky príspevku do fondu prevádzky údržby a opráv (ďalej aj „Fond opráv“), do ktorého sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome povinní mesačne prispievať v zmysle ust. § 10 ods. 1 BytZ. Dovtedy kogentné pravidloUstanovenie § 10 ods. 1 BytZ, ktoré nebolo vždy kogentné počas existencie tohto zákona. K tomu bližšie: VALACHOVIČ, M.: Niektoré problémové aspekty poslednej novely zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; in: Justičná revue. č. 4, 2011, s. 563 – 583. o prispievaní do Fondu opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach sa doplnilo o novú vetu v nasledovnom znení: „Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.“  

Hneď na úvod musíme zdôrazniť, že takéto znenie poslednej vety ust. § 10 ods. 1 BytZ platilo do 31. októbra 2018, kedy bolo nahradené novým znením zavedeným pomerne rozsiahlou novelou BytZ č. 283/2018 Z. z., ktorá nadobudla účinnosť dňa 1. novembra 2018. Na prvý pohľad sa v dikcii tohto ustanovenia veľa nezmenilo, avšak pre právnu prax ide o zmenu dosť významnú (pozri ďalej). 

V prípade citovanej vety, zavedenej novelou BytZ č. 205/2014 Z. z., išlo o mimoriadne spornú a nesystémovú právnu úpravu, ktorá je v praxi ťažko realizovateľná, t. j. ...