K vybraným ustanoveniam novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 268/2007 Z. z.

JUDr. Jana ZIMMERMANNOVÁ

advokátka, Košice

JUDr. Ján ZIMMERMANN

právnik, Košice

ZIMMERMANNOVÁ, J.– ZIMMERMANN, J.: K vybraným ustanoveniam novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 268/2007 Z. z. Justičná revue, 59, 2007, č. 10, s. 1261 – 1269.

I. Úvodom

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej aj „zákon o vlastníctve bytov“) bol jedným z prvých právnych predpisov schválených v Slovenskej republike po roku 1993. Z pôvodného znenia, publikovaného pod číslom 182 v roku 1993 v Zbierke zákonov Slovenskej republiky, bola zrejmá neskúsenosť autorov zákona v tejto oblasti, pričom pre tento zákon bola tiež charakteristická právna nejednoznačnosť a nepresnosť používaných pojmov a nepresnosť samotného znenia textu zákona. Viacerými novelami prijatými po tomto roku (až dodnes!) bol zákon vylepšovaný, ale hlavne boli „látané najväčšie diery a nejednoznačnosti.“

Novely č. 367/2004 Z. z. a č. 469/2005 Z. z. priniesli aj niektoré obmedzenia zmluvnej slobody, ďalšie terminologické nepresnosti, či niektoré prvky protiústavnosti (viď. aj nami publikované príspevky v minulých rokoch), avšak novela zákona o vlastníctve bytov č. 268/2007 Z. z. (ďalej aj „novela“) ich výrazne predčí v zásahoch do vlastníckeho práva, ako aj v právne teoreticky nevysvetliteľných a zmätočných ustanoveniach.

Základnou zmenou, od ktorej sa odvíjajú aj ďalšie zmeny v zákone o vlastníctve bytov, je nové vymedzenie pojmu bytový dom a určenie povinnej správy len bytových domov.

Podľa novely sa bytovým domom na účely zákona rozumie budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty, a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v zákone o vlastníctve bytov vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov, pričom spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Na rozdiel od predchádzajúceho znenia zákona, podľa § 24 rozširujúceho okruh pôsobnosti zákona, ustanovenia zákona sa síce primerane vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu (ďalej aj „iný ako bytový dom“), avšak okrem ustanovení o povinnej správe domu (§ 6 až § 8b) a o niektorých ...