Ešte raz k podstatným náležitostiam a k prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru

JUDr. Marek VALACHOVIČ 
advokát
externý doktorand na Fakulte práva Paneurópskej vysokej školy 

VALACHOVIČ, M.:  Ešte raz k podstatným náležitostiam a k prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru; Justičná revue, 65, 2013, č. 5, s. 731 – 745. 

Úvod 

V Justičnej revue č. 11/2012ZIMMERMANN, J. – ZIMMERMANNOVÁ, J.: K podstatným náležitostiam a k prílohe zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru; Justičná revue, 2012, č. 11, s. 1354 – 1359. bol uverejnený článok autorov J. Zimmermanna a J. Zimmermannovej  (ďalej spolu len „autori“), ktorí reagovali na predchádzajúce príspevky,VALACHOVIČ, M.: Niektoré problematické aspekty poslednej novely zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov; Justičná revue, 2011, č. 4, s. 563 – 583, a VALACHOVIČ, M: K náležitostiam zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru; Justičná revue, 2012, č. 4, s. 495 – 507. týkajúce sa najmä (i) podstatných náležitostí zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru podľa ust. § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej v texte len „ZoVB“) a (ii) právnych následkov spojených s absenciou týchto náležitostí. V článku autori uvádzajú svoj pohľad na niektoré vybrané náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (ďalej v texte len „zmluva“) a jej prílohu, pričom v závere uvádzajú, že z praktického hľadiska je vhodné aj v budúcich právnych úpravách zmienené podstatné náležitosti zmluvy zachovať alebo ich vylepšiť a spresniť. V žiadnom prípade by však, podľa autorov, nebolo vhodné tieto náležitosti zmluvy z právnej úpravy vypustiť. 

V prvom rade si dovolíme uviesť, že nás veľmi teší, že sa v rámci odbornej verejnosti rozprúdila odborná diskusia k tejto problematike, nakoľko aj tá môže prispieť k zlepšeniu nevyhnutne potrebnej budúcej legislatívy. 

Na správnu interpretáciu právnych predpisov v aplikačnej praxi sa vyžaduje dostatočná znalosť právnej teórie, právnej metodológie, ako aj poznatky vyplývajúce z judikatúry súdov. Práve o metódy interpretácie práva a judikatúru sme sa snažili oprieť ďalej prezentované názory. 

I. Vyhlásenie správcu alebo spoločenstva o neexistencii nedoplatkov vlastníka 

Názory autorov, vzťahujúce sa k prílohe zmluvy (ust. § 5 ods. 2 ZoVB), sa dajú zhrnúť takto: 

a) príloha je podstatnou náležitosťou zmluvy, ktorú správa katastra preskúmava v zmysle ust. § 31 ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností v znení neskorších predpisov (ďalej len „KatZ“); 

b) ak by aj nešlo o podstatnú náležitosť zmluvy, potom v prípade, keď by táto príloha úplne absentovala, takáto zmluva by mala odporovať zákonu (zmluva by nebola úplná), a zároveň by ho mala aj obchádzať; 

c) potrebu uvedeného vyhlásenia autori odôvodňujú aj nutnosťou ochrany nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru, nakoľko mu ako novému vlastníkovi v prípade existencie dlhov predchádzajúceho vlastníka bytu či nebytového priestoru hrozí výkon zákonného záložného práva. 

Ad a) 

Ak pristúpime k jazykovému a systematickému výkladu samotného ust. § 5 ods. 1 a 2, zistíme, že zatiaľ čo v odseku 1, ktorý vymenúva obligatórne náležitosti, ktoré by zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru mala obsahovať vždyTento kogentný charakter vyplýva predovšetkým zo slova „musí“, zakotvenom v predmetnom ustanovení. (pochopiteľne s výnimkou prípadov, ak nejde o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru), v odseku 2 predmetnej právnej normy sa ustanovuje len to, že „prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva o nedoplatkoch vlastníka...“. 

Z toho vyplýva, že zákonodarca kogentný príkaz, jednoznačne vyjadrený v odseku 1 v súvislosti s vyhlásením o nedoplatkoch, do zákona nezaradil. Predmetné vyhlásenie výslovne koncipoval ako prílohu zmluvy a nie ako jej kogentnú náležitosť. Ak by bol záujem zákonodarcu iný, nepochybne by predmetnú prílohu zahrnul ako ďalšiu kogentnú náležitosť zmluvy; či už v rámci prijímanej novely č. 367/2004 Z. z. alebo neskôr pri ďalších novelizáciách zákona. To sa však nestalo, a preto uvedené ustanovenie vyvoláva v praxi polemiku. 

Ak teda uznáme, že vyhlásenie o nedoplatkoch de iure nie je podstatnou náležitosťou zmluvy, čo z jazykového a systematického výkladu ust. § 5 ods. 1 až 3 ZoVB jednoznačne vyplýva, nie je možné, aby v zmysle ust. § 31 ods. 1 KatZPodľa ust. § 31 ods. 1 KatZ: „Správa katastra preskúmava takúto zmluvu z hľadiska, či ...