2. Obstaranie nehnuteľnosti

Uvedenie do užívania ako základná podmienka pre zaradenie majetku do používania

V súlade s § 33 postupov účtovania v PÚ sa dlhodobý hmotný majetok v účtovej triede 02 – Dlhodobý hmotný majetok účtuje, ak je uvedený do užívania. Uvedením do užívania sa rozumie zabezpečenie všetkých technických funkcií tohto majetku potrebných na užívanie a splnenie povinností podľa osobitných predpisov (napr. kolaudačné rozhodnutie podľa stavebného zákona). Uvedením do užívania sa rozumie aj vydanie povolenia na predčasné užívanie stavby alebo rozhodnutia o dočasnom užívaní stavby na dočasnú prevádzku. Rovnako sa postupuje i pri technickom zhodnotení prenajatého majetku. Do času uvedenia do užívania sa o dlhodobom majetku účtuje ako o obstarávanom, a to na účte 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku.

Uvedenie do užívania v prípade JÚ je analogicky vymedzené v § 10 ods. 2 postupov účtovania v JÚ.

Účtovanie na základe vlastníctva a výnimky

V účtovníctve podnikateľov sa uplatňuje zásada, že o dlhodobom majetku sa účtuje, ak ho podnikateľ vlastní alebo má k nemu právo správy. Postupy pre PÚ z danej zásady ustanovujú výnimky v § 32 ods. 2, kde sú uvádzané prípady účtovania o dlhodobom majetku, a to bez jeho aktuálneho vlastníctva, ktoré nadobudne podnikateľ neskôr.

Špecifickým prípadom dlhodobého majetku podľa § 32 ods. 2 písm. c) postupov účtovania v PÚ, keď sa vlastníctvo ani v budúcnosti nenadobúda, je technické zhodnotenie prenajatého majetku. V majetku sa o ňom účtuje len počas trvania nájomnej zmluvy.

Výnimky podľa § 32 ods. 2 postupov účtovania v PÚ uplatňované v súvislosti s nehnuteľnosťami, t. j. v účtovej triede 02, sa účtujú:

• dlhodobý nehnuteľný majetok obstaraný na základe zmluvy, pri ktorej sa vlastnícke právo alebo právo správy nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností, ak do nadobudnutia vlastníckeho práva alebo práva správy účtovná jednotka nehnuteľnosť užíva; účtuje sa ku dňu prevzatia do užívania na základe preberacieho protokolu, ak prevzatie nastane skôr ako zápis vkladu do katastra; v danom prípade ide o skutočné fyzické užívanie majetku, podmienka uvedenia do užívania v zmysle § 33 musí byť splnená už pred kúpou,
• technické zhodnotenie prenajatého dlhodobého majetku, ktoré na základe písomnej zmluvy s vlastníkom alebo správcom odpisuje nájomca za podmienok ustanovených v osobitnom predpise – v § 24 ods. 2 ZDP, t. j. ide o technické zhodnotenie uhradené nájomcom, ktoré odpisuje nájomca na základe písomnej zmluvy a o ktoré prenajímateľ nezvýšil vstupnú cenu prenajatého majetku,
• technická rekultivácia, ktorá nie je súčasťou obstarávacej ceny dlhodobého majetku a vykonáva sa na pozemkoch vo vlastníctve alebo v správe inej osoby, ako je účtovná jednotka,
• dlhodobý hmotný majetok pri prevode vlastníckeho práva z dôvodu zabezpečenia záväzku prevodom práva na veriteľa, ak sa pôvodný vlastník (dlžník) písomne dohodne s veriteľom na výpožičke tohto majetku počas trvania zabezpečenia záväzku; ide o situáciu, keď vlastníctvo majetku na základe zabezpečovacieho práva prechádza na veriteľa až do splatenia záväzku, pričom sa zvyčajne dovoľuje majetok naďalej podnikateľovi používať na základe zmluvy o výpožičke – ktorou vlastník majetku poskytuje právo bezodplatného používania,
• dlhodobý hmotný majetok obstaraný finančným prenájmom.

V prípade JÚ je to analogicky upravené v § 10 ods. 24 postupov pre JÚ, a to v súlade s § 24 ods. 1 ZDP.

2.1 Obstaranie nehnuteľností kúpou

Nehnuteľnosti obstarané kúpou sa oceňujú obstarávacou cenou, čo v súlade s § 25 ZoÚ je cena, za ktorú sa majetok obstaral a náklady súvisiace s jeho obstaraním; obstaranie sa účtuje na ťarchu účtu 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. Ak sa kúpa majetku financuje úverom, do obstarávacej ceny môžu vstupovať úroky z úveru vzniknuté do dňa uvedenia do užívania, ak tak účtovná jednotka rozhodne. Kurzové rozdiely do obstarávacej ceny nevstupujú, sú samostatným finančným nákladom alebo výnosom. Náklady súvisiace s obstaraním definujú postupy pre PÚ v § 35 ods. 1 ako náklady najmä na:

a) prípravu a zabezpečenie výstavby dlhodobého hmotného majetku, naprí­klad odvody za dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, náklady na poskytnutie záruky v súvislosti s obstaraním, a to do času uvedenia dlhodobého majetku do užívania,

b) prieskumné, geologické, geodetické a projektové práce, a to vrátane variantných riešení, umelecké diela tvoriace súčasť stavebných objektov, náhrady na odstránenie ekonomickej ujmy poľnohospodárskych organizácií, odvody za trvalé odňatie poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, odvody za dočasné odňatie poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho pôdneho fondu pre zariadenie staveniska, otvárky nových lomov, pieskovní a hlinísk, technickú rekultiváciu, technické zhodnotenie, montážne práce a clo,

c) zabezpečovacie a konzervačné práce alebo udržiavacie a dekonzervačné práce, ak sa zastavia práce na obstarávaní dlhodobého hmotného majetku,

d) náhrady za nútené obmedzenie užívania nehnuteľností a náhrady majetkovej ujmy poskytované vlastníkovi nehnuteľností podľa osobitných predpisov, napr. podľa zákona o energetike, a platby za ekologickú ujmu, napr. podľa zákona o životnom prostredí v súvislosti s výstavbou,

e) úhradu nákladov účelne vynaložených na pripojenie a zabezpečenie požadovaného príkonu alebo požadovanej dodávky plynu, tepla a vody, ako i úhrada vlastníkovi rozvodného zariadenia za preložku rozvodného zariadenia podľa zákona o energetike,

f) skúšky, ktorými zhotoviteľ preukazuje riadne vykonanie diela; ak pri skúškach vzniknú použiteľné výrobky alebo výkony, ktoré podľa zmluvy patria objednávateľovi, znížia sa o výnosy z týchto výrobkov alebo výkonov náklady na obstaranie dlhodobého hmotného majetku,

g) vyvolanú investíciu, ktorou sa rozumie obstaranie majetku alebo služby, ktoré nebude účtovná jednotka používať, ale ktoré jej vznikli podľa osobitného predpisu alebo zo zmluvy v súvislosti s obstaraním dlhodobého majetku.

Náklady, ktoré nevstupujú do obstarávacej ceny, uvádzajú postupy pre PÚ v § 35 ods. 2 ako náklady na:

a) penále, pokuty, poplatky, úroky z omeškania alebo iné sankcie zo zmluvných vzťahov a peňažné náhrady škôd súvisiace s obstaraním dlhodobého hmotného majetku,

b) náklady na prípravu pracovníkov pre budované prevádzky a zariadenia,

c) náklady na vybavenie obstarávaného dlhodobého majetku ...