Dôvodová správa k zákonu č. 283/2018 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov

1. Všeobecná časť

Poslanci Národnej rady Slovenskej republiky Peter Antal a Edita Pfundtner predkladajú na schôdzu Národnej rady Slovenskej republiky návrh novely zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon“).

Cieľom navrhovanej úpravy je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Ide teda o spresnenie výkladu v praxi najčastejšie aplikovateľných ustanovení zákona.

Súčasné znenie dotknutých ustanovení zákona je do veľkej miery nesystematické a neprehľadné, čo v praxi so sebou prináša dlhodobo mnohé výkladové nejasnosti a praktické komplikácie, ktoré sťažujú alebo bránia riadnemu fungovaniu správy domu.

Navrhovaná úprava prináša predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi. Okrem toho navrhovaná úprava zároveň spresňuje viacero súčasných zákonných ustanovení a zavádza mechanizmy, ktoré by mali prispieť k zvýšenej informovanosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov o veciach týkajúcich sa správy domu. Zároveň prináša účinnejšie mechanizmy na zvýšenie kontroly orgánov spoločenstva alebo správcu domov, pričom zavádza aj niektoré nové práva a povinnosti týchto subjektov.

Predkladaný návrh zákona nezakladá žiadne vplyvy na štátny rozpočet, rozpočet verejnej správy a na podnikateľské prostredie, nevyvoláva sociálne vplyvy, ani vplyvy na životné prostredie a ani na informatizáciu spoločnosti.

Návrh zákona je v súlade s Ústavou Slovenskej republiky, ústavnými zákonmi a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, medzinárodnými zmluvami a inými medzinárodnými dokumentmi, ktorými je Slovenská republika viazaná, ako aj s právom Európskej únie.

B. Osobitná časť

K bodom 1 a 2

V súlade so závermi súdnej praxe (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Sžr 6/2014 z 9.9.2015) sa do definície spoločných častí domu explicitne zakotvujú aj balkóny, lodžie a terasy, čo doteraz vyplývalo z právnej úpravy len implicitne. Ide totiž o spoločné časti domu, na ktoré niektorí vlastníci prispievajú aj zvýšeným príspevkom do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa § 10 ods. 1 zákona.

V prípade balkónov, lodžií a terás nejde o priestorovo vymedzenú časť budovy, ktorú by bolo možné charakterizovať ako miestnosť alebo súčasť súboru miestností, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu, ktoré už zo svojho technického riešenia a svojej technickej funkcie musia byť spoločnými časťami domu, rovnako ako spoločný obvodový plášť, či strecha budovy. Tento princíp sa uplatní aj v prípade, ak ide o prvky priliehajúce k jednotlivým bytom, pričom možno označiť za nepodstatné, že na takýto konštrukčný prvok majú prístup iba vlastníci priliehajúcich bytov. V zmysle právnej teórie ide o tzv. relatívne spoločné časti domu.

K bodu 3 a 6

Do zákonných definícií pojmov sa zavádza nový pojem „garážové stojisko“, ktorý je v praxi dlhodobo používaný najmä v súvislosti s tzv. developerskou výstavbou. Garážovým stojiskom sa rozumie plošne vymedzená časť nebytového priestoru nachádzajúceho sa v dome, určeného na parkovanie motorových vozidiel (garáž v dome), s ktorým je spojené právo spoluvlastníka garáže v dome užívať toto parkovacie miesto výhradne pre svoje potreby. Spravidla ide o tzv. „hromadné garáže“, kde sú garážové stojiská vyznačené len vodorovným značením, preto nespĺňajú definíciu nebytového priestoru podľa § 2 ods. 3 zákona. Z dôvodu, že garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len poznámkou.

Rovnakým režimom sa riadia aj skladové priestory, ktoré sa nachádzajú v nebytovom priestore domu a ktoré sa nepovažujú za príslušenstvo bytu.

Zároveň sa navrhuje, aby súčasťou vkladu na zápis vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemusela byť aj situačná dokumentácia, pretože tá je už v katastri nehnuteľností evidovaná od prvého vkladu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

K bodom 4 a 5

Nevyhnutná legislatívno-technická úprava vzhľadom na obsolentnosť potreby tejto podstatnej náležitosti zmluvy o prevode bytu alebo nebytového priestoru alebo jej prílohy.

K bodu 7

Súčasná právna úprava sa dopĺňa o povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zabezpečiť výkon správu domu niektorou zo zákonných foriem, ak sú splnené zákonné podmienky. Táto povinnosť musí byť splnená najneskôr ku dňu prvého nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru inou osobou než vlastníkom domu.

K bodom 8 a 9

Spresňuje a dopĺňa sa legálna definícia správy domu.

K bodu 10

Vzhľadom na možnosť viacerých výkladov doterajšieho znenia § 6 ods. 4 zákona sa navrhuje, aby bolo expressis verbis ustanovené, že platná je zmluva uzavretá na správu domu ako prvá a ostatné súbežné zmluvy, ktorých predmetom je správa domu, sú neplatné. Dôvodom navrhovanej úpravy je zamedziť neplatnosti všetkých zmlúv v prípade uzavretia viacerých zmlúv, čím by nebola zabezpečená správa domu. Preto sa navrhuje, aby bola platná len najskôr uzavretá zmluva.

V danom prípade však nepôjde o situáciu, ak je uzavretá počas trvania zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve nová zmluva, ktorá má túto zmluvu nahradiť, ak účinky novej zmluvy nastanú po skočení platnosti pôvodnej zmluvy.

K bodu 11

Upravuje sa spôsob uzavretia zmluvy o spoločenstve. Vzhľadom na skutočnosť, že táto zmluva sa považuje za uzavretú už prijatím rozhodnutia vlastníkov, nevyžaduje sa jej reálne podpísanie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, ale len zvoleným predsedom spoločenstva a ďalším vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zároveň sa vypúšťa úprava rozhodovania vlastníkov, ktorá bude predmetom iných ustanovení zákona.

K bodu 12

Spresňuje sa súčasné znenie tohto ustanovenia, ktoré upravovalo povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Táto povinnosť však bola prakticky nevymožiteľná, pretože evokovala, že nadobúdateľ bytu a nebytového priestoru bol povinný po nadobudnutí vlastníctva urobiť osobitný právny úkon pristúpenia k zmluve o spoločenstve. To sa v praxi realizuje spravidla len vo ...