Zlepšovák správcu bytových domov č. 17/2021 (výber príspevkov na epi.sk)

Dátum publikácie: 29. 4. 2021
Prameň: Zlepšovák správcu bytových domov / Zlepšovák správcu bytových domov - 2021 / Zlepšovák správcu bytových domov - 17/2021



ZSBD_17_21

Obsah čísla 17/2021 na epi.sk:

Článok sa zaoberá nielen témou odmeny pre predsedu spoločenstva, ale aj povinnosťami a zodpovednosťou predsedu spoločenstva bytov, ktoré mu z tejto funkcie vyplývajú.

Najčastejším problémom vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú neudržiavané chodníky a prístupové cesty k bytovým domom. Predseda spoločenstva či správca bytového domu však musí v zimných mesiacoch bojovať s ďaleko väčšími problémami ako sú len neudržiavané chodníky. Tichým nepriateľom je najmä strecha bytového domu, z ktorej visia cencúle, či opadáva prebytočný namrznutý sneh. Výnimkou nie sú ani zašpinené spoločné priestory bytového domu. Mokré a klzké plochy si často vyžiadajú nebezpečný pád a následný, často dlhodobý ťažký zdravotný úraz. Kto zodpovedá za odpratanie snehu, ale aj ako to je so škodou na majetku a zdraví spôsobenou snehom sa dočítate v príspevku.

Právne vymedzenie zdvíhacích zariadení vo vzťahu k bytovým domom je novším inštitútom. Vzťah k bytovým domom a k vlastníkom bol zavedený zákonom č. 476/2019 Z. z., ktorým bol novelizovaný Bytový zákon. Zákonom bolo doplnené ustanovenie § 14b ods. 5, ktorého podstatou je, aby neboli osoby so zdravotným postihnutím odkázané pri výkone práva slobodne sa pohybovať na podmienku v podobe súhlasu ostatných vlastníkov pri montáži zdvíhacieho zariadenia.

Inštitút „tej istej veci“ je v právnych poriadkoch a teóriách riešená rôzne v závislosti od konkrétnej otázky. Obsahom tejto zásady je netrestať osobu dva krát za ten istý skutok, no v určitých prípadoch môže dochádzať k súbehu trestov, napr. súbeh trestného a daňového postihu. V kontexte k Bytovému zákonu je tento inštitút dôležitý z hľadiska vykladania a objasnenia pojmu „tá istá vec“. Bytový zákon tento pojem nedefinuje a nestanovuje ani výkladové pravidlo podľa ktorého by bolo možné určiť, čo je v tom ktorom prípade tá istá vec. Napriek tomu však Bytový zákon pojmom operuje v § 14b ods. 6, v zmysle ktorého „ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie.

Až 76% spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „SVB“) podáva daňové priznanie neprávne. Niektoré SVB majú povinnosť uhradiť zrážkovú daň, niektoré len podať daňové priznanie, aj keď len nulové. No podať daňové priznanie je povinné každé SVB. Aj keď ide z nášho uhla pohľadu o legislatívny nezmysel, ide o stále platnú povinnosť SVB pokiaľ sa legislatíva nezmení.

Zmluva o výkone správy je svojou povahou zmluvou odplatnou. Jej podstatnou náležitosťou sú totiž v zmysle ust. § 8a ods. 1 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov aj zásady určenia výšky platieb za správu, ktoré sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní uhrádzať správcovi ako odmenu za ním vykonávanú činnosť.

Vecné práva možno vo všeobecnosti charakterizovať ako tzv. statické práva, ktoré zabezpečujú trvalé priradenie určitej veci k určitému subjektu. V najširšom kontexte ich pritom môžeme rozdeliť do dvoch základných skupín, a to tzv. absolútne vecné práva, kam zaraďujeme vlastnícke právo zabezpečujúce absolútne panstvo nad určitou vecou a tzv. vecné práva k cudzej veci zabezpečujúce obmedzené panstvo nad určitou vecou, pričom do tejto skupiny patria zádržné práva, záložné práva a tiež vecné bremená. Vo vzťahu k priľahlým pozemkom bytových domov, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, sa pritom v praxi najčastejšie vyskytuje otázka, akým spôsobom je možné dosiahnuť zánik, resp. vysporiadanie vyššie špecifikovaných vecných práv.

Pri vymáhaní nedoplatku výkonom zákonného záložného práva formou dobrovoľnej dražby je nevyhnutné splnenie dvoch základných predpokladov: prekročenie zákonnej hranice istiny 2000 eur a súhlas nadpolovičnej väčšiny ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. O tom, ako dlho je súhlas platný, pojednáva tento stručný odborný príspevok.

Článok sa zameriava na zákon č. 390/2019 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony s účinnosťou od 1. októbra 2020, ktorým sa výrazným spôsobom mení časť Obchodného zákonníka od § 68 po § 75 vymedzujúca zrušenie, neplatnosť a zánik spoločnosti. Ustanovenia sa doplňujú o nové paragrafy a nové inštitúty.

Judikát Najvyššieho súdu SR k problematike vymáhania nedoplatkov a zabezpečenia pohľadávok vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Predmetom sporu bola otázka určenia prednostného záložného veriteľa medzi Spoločenstvom JUH, so sídlom vo Veľkom Krtíši (ako žalobcom), a ČSOB stavebnou sporiteľňou, a.s., so sídlom v Bratislave (ako žalovanou).

Výber z otázok členov Združenia pre lepšiu správu bytových domov z časopisu Zlepšovák správcu bytových domov č. 17/2021.


S-EPI, s.r.o. © 2010-2021, všetky práva vyhradené

Nastavenie súborov cookies

Táto webová stránka používa rôzne cookies pre poskytovanie online služieb, na účely prihlásenia, poskytovania obsahu prostredníctvom tretích strán, analýzu návštevnosti a iné. V súlade s platnou legislatívou prosíme o potvrdenie súhlasu alebo nastavenie vašich preferencií. Ďakujeme.

Viac informácií.