JUDr. Mgr. Marek Perdík
predseda ZSLBD
Inštitút prehlasovaného vlastníka je na prvý pohľad úplne jasným právom určitej skupiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Upravuje ho paragraf 14a v odseku 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“), v zmysle ktorého „Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa potrebná väčšina podľa § 14b nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“ V praxi sa vedú polemiky o tom, kto má postavenie prehlasovaného vlastníka, napr.:
1. ak by ho mal mať každý vlastník, ktorý sa hlasovania ani len nezúčastnil, tak by to bolo nespravodlivé voči tým vlastníkom, ktorí si plnia právo a povinnosť hlasovaním rozhodovať o veciach,
2. ak by ho mal mať len vlastník, ktorý sa hlasovania zúčastnil, tak by to voči jeho osobe bolo nespravodlivé, nakoľko pri dlhšej dovolenke napr. 16 dní, by sa nemohol oboznámiť s otázkami hlasovania v prípade, ak by sa za miesto v dome obvyklé považovala napr. nástenka v jednotlivých vchodoch a považovať od tejto osoby vyriešiť tento problém prostredníctvom plnej moci nie je postačujúce z viacerých dôvodov,
3. ak by to mal byť vlastník, ktorý hlasoval výslovne „proti“ prijatému rozhodnutiu, tak sa dôvody uvedené v bode dva rozširujú aj dôvod, ktorého podstatou je právo vlastníka byť prítomný na hlasovaní, ale nehlasovať vôbec (čo je okrem iného aj vážny problém v praxi pri výkone písomného hlasovania, nakoľko táto možnosť chýba na hlasovacích listinách) a v takom prípade by takýto vlastník nespadal pod kategóriu prehlasovaného vlastníka.
K otázke uplatnenia práva prehlasovaného vlastníka podľa § 14a ods. 8 BytZ vydal dňa 30.07.2021 Najvyšší súd Slovenskej republiky rozsudok sp. zn. 4Cdo/130/2021, ktorého právna veta znie: „Lehota podľa § 14a ods. 8 BytZ je lehotou hmotnoprávnou. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru musí svoj nárok uplatniť žalobou na súde v posledný deň lehoty.“ Predchádzajúcimi rozsudkami na Okresnom súde v Prešove (rozsudok z 11. novembra 2019 č. k. 9 C 16/2019) v spojení s opravným uznesením z 23. marca 2021 č. k. 9 C 16/2019) a Krajskom súde v Prešove (sp. zn. 3 Co 18/2020) bol návrh o určenie neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov a uplatnenie práva prehlasovaného vlastníka zamietnutý. V odôvodnení rozsudku okresného súdu sa uvádza, že „žalobca sa preukázateľne 11. marca 2019 vo vstupnej časti bytového domu oboznámil s výsledkom hlasovania, pričom žalobu podal na poštovú prepravu 9. apríla 2019, ktorá došla na súd 15. apríla 2019, t. j. po márnom uplynutí zákonnej lehoty. Vzhľadom na nižšie uvedený právny názor z dôvodu zániku práva žalobcu, považoval súd prvej inštancie akékoľvek ďalšie dokazovanie za nadbytočné a dôkazné návrhy žalobcu zamietol. Pri svojom rozhodovaní vychádzal z ustanovenia § 14a ods. 8 veta prvá zákona č. 182/1993 Z. z.. Vyslovil názor, že ak sa žalobca o výsledku hlasovania preukázateľne dozvedel 11. marca 2019, žalobu bolo potrebné doručiť na súd najneskôr 10. apríla 2019 (streda). Pretože žaloba bola doručená až 15. apríla 2019, bola podaná oneskorene a z tohto dôvod súd prvej inštancie žalobu zamietol.“ Krajský súd v Prešove na odvolanie žalobcu rozsudok súdu prvej ako vecne správne potvrdil.
Vzhľadom na hmotnoprávny charakter lehoty na podanie žaloby na súd, súd prvej inštancie správne uzavrel, že je rozhodujúce, kedy došla žaloba na súd a nie kedy bola odoslaná na poštovú prepravu.
Odvolací súd pre úplnosť upriamil pozornosť na rozhodnutie Ústavného súdu SR z 3. mája 2012, sp. zn. IV. ÚS 230/2012, podľa ktorého: „Krajský súd sa tiež stotožnil s právnym názorom okresného súdu o hmotnoprávnej povahe 3-mesačnej lehoty ustanovenej v § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov. Pri hodnotení toho, či sťažovatelia uplatnili svoje právo na vyhlásenie zápisnice zo schôdze konanej 29. júna 2009 za neplatnú, vychádzal zo zistenia, že návrh podali sťažovatelia na poštovú prepravu 28. septembra 2009, a tiež zo zistenia, že návrh došiel na okresný súd 30. septembra 2009. Pre záver o zachovaní lehoty podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov je rozhodujúce, kedy došiel návrh na súd, čo v tomto prípade je 30. september 2009, preto dospel k záveru, že sťažovatelia uplatnili svoje právo po uplynutí prekluzívnej 3mesačnej lehoty podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov. Z tohto dôvodu nemohol krajský súd a ani okresný súd preskúmať námietky sťažovateľov týkajúcich sa zvolávania schôdze a samotného hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov. Ústavný súd konštatuje, že závery krajského súdu sú dostatočne odôvodnené, nemajú znaky arbitrárnosti, teda svojvôle, sú logické a vyplývajú z relevantných skutkových zistení, je možné k nim dospieť aplikáciou a výkladom príslušných ustanovení zákona o vlastníctve bytov a Občianskeho zákonníka.“
Lehoty uvedené v § 14a ods. 8 BytZ je potrebné po právnej stránke považovať za prekluzívne (na rozdiel od premlčacích). Základným účelom inštitútu preklúzie je pôsobiť na subjekty právnych vzťahov, aby v primeraných lehotách uplatňovali svoje práva (nároky) a zároveň aj zabrániť tomu, aby ani jedna strana týchto vzťahov nebola vystavená právnej neistote po časovo neprimeranú dobu. Stanovením prekluzívnej lehoty je podporená zásada vigilantibus iura scripta sunt, podľa ktorej si každý má strážiť a chrániť svoje práva ich včasným uplatnením na súde tak, aby sa mu neprekludovali. Preklúzia ako taká je upravená v ustanovení § 583 Občianskeho zákonníka, ktoré má všeobecnú platnosť pre celé súkromné právo.
Ustanovenie § 14a ods. 8 BytZ je upravené výslovne a spôsobom nevyvolávajúcim právny základ pre rozumne protikladné právne výklady, niet žiadnych pochýb, že sa jedná o prekluzívnu lehotu, ktorá plynie od oznámenia o výsledku hlasovania. Preklúzia práva je v tomto prípade vyjadrená slovami: „inak jeho právo zaniká“. Márnym uplynutím tejto lehoty dochádza k zániku práva s tým, že súd je povinný prihliadať na takýto zánik práva, aj keď to strana nenamieta. Spornou otázkou v tomto konaní bolo posúdenie charakteru prekluzívnej lehoty, a teda, či sa jedná o hmotnoprávnu prekluzívnu lehotu - v rámci ktorej najneskôr v posledný deň lehoty musí byť žaloba podaná na súde, alebo procesnoprávnu lehotu, pri ktorej postačuje odoslanie žaloby na poštovú prepravu v posledný deň lehoty. Na rozpoznanie hmotnoprávnych lehôt od lehôt procesnoprávnych slúži základné rozlišovacie kritérium, podľa ktorého hmotnoprávne lehoty vyplývajú z hmotnoprávnych predpisov, predovšetkým zo základných civilných kódexov (Občiansky zákonník, Obchodný zákonník, Zákonník práce a pod.), pričom procesnoprávne lehoty sú upravené v procesných kódexoch. Odlíšenie hmotnoprávnych a procesnoprávnych lehôt je kľúčové pre posúdenie, či bol úkon potrebný pre zachovanie práva alebo nároku učinený včas. Typickými príkladmi prekluzívnych lehôt sú napr. lehoty na podanie žaloby na neplatnosť výpovede z nájmu bytu (§ 711 ods. 6 Občianskeho zákonníka) alebo lehoty na podanie žaloby na neplatnosť rozviazania pracovného pomeru (§ 77 Zákonníka práce); po uplynutí zákonom stanovených prekluzívnych lehôt v týchto prípadoch právo na podanie žaloby na určenie neplatnosti zaniká.
Základnou súkromnoprávnou hmotnoprávnou úpravou je právna úprava obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Súkromnoprávna hmotnoprávna úprava, okrem základných civilných kódexov je ale tvorená aj celým radom iných predpisov; ich vzťah k Občianskom zákonníku je možné vo všeobecnosti charakterizovať ako vzťah špeciálnej právnej úpravy v osobitnom predpise a všeobecnej právnej úpravy obsiahnutej v Občianskom zákonníku; takým predpisom je aj BytZ., ktorého ustanovenie § 3 ods. 1 vyjadruje zásadu lex specialis derogat legi generali tak, že ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonníka a osobitné predpisy. Z uvedeného vyplýva, že používanými ustanoveniami Občianskeho zákonníka vo vzťahu k bytom a nebytovým priestorom budú aj ustanovenia o počítaní času (§ 122), ale aj ustanovenie o neuplatnení práva v určenom čase (§ 583).
Na základe uvedeného teda ustanovenie § 14a ods. 8 BytZ limituje prehlasovaného spoluvlastníka podať žalobu na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania a táto lehota má pre jeho uplatnenie vždy hmotnoprávnu povahu, pretože je zakotvená v hmotnoprávnom predpise.
Základom pre rozlíšenie hmotnoprávnych a procesnoprávnych lehôt je predovšetkým to, z akého predpisu vyplývajú, a nie to, či sa má lehotou podmienený úkon učiniť voči súdu alebo nie. Keďže k preklúzii dochádza uplynutím zákonom stanovenej doby bez ďalšieho, pre zachovanie prekluzívnej lehoty nestačí, ak sa posledný deň 30 dňovej lehoty žaloba odovzdá orgánu, ktorý má povinnosť ho doručiť (§ 121 ods. 5 C.s.p.), ale vzhľadom na jej hmotnoprávny charakter mala byť žaloba dovolateľa najneskôr posledný deň lehoty (t. j. v stredu 10. apríla 2019) doručená súdu.
V tejto súvislosti je potrebné poukázať aj na rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Cdo/60/2019 zo dňa 29.06.2021, v ktorom bola riešená otázka postavenia prehlasovaného vlastníka vôbec a nie lehota na uplatnenie práva prehlasovaného vlastníka. Otázku rozhodnutia vlastníkov, proti ktorému smeroval návrh vlastníka, mal podľa jeho argumentácie súd prvej inštancie riešiť ako predbežnú otázku. Podstatné je, že z obsahu dovolania možno vyvodiť podľa dovolateľa v rozhodovacej praxi dovolacieho súdu doposiaľ nevyriešenú právnu otázku (§ 421 ods. 1 písm. b) CSP), či je možné po márnom uplynutí lehoty na podanie žaloby podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov v znení do 30.9.2014 považovať uznesenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorým rozhodli o zmluve o výkone správy za platné, aj napriek tomu, že pri hlasovaní nebol dodržaný postup podľa § 14 ods. 2 citovaného zákona, teda že za toto uznesenie nehlasovala nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.
Na tom, že dovolanie v tomto prípade bolo prípustné nemení nič skutočnosť, že v čase po jeho podaní už najvyšší súd predmetnú otázku vyriešil, a to rozsudkom z 22.apríla 2021, sp. zn. 5 Cdo 110/2018. V predmetnom rozhodnutí najvyšší súd uviedol nasledovné: „Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov v znení do 30.9.2014 má prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa odsekov 2 a 3 nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd.“
V súvislosti s nastolenou právnou otázkou je potrebné vyriešiť problém, či žaloba podľa ustanovenia § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov v znení do 30.9.2014 (teraz § 14 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov) predstavuje jediný prostriedok ochrany alebo či majú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome popri špecifickom právnom prostriedku obsiahnutom v citovanom ustanovení aj všeobecné právne prostriedky súdnej ochrany na zvrátenie stavu, ktorý vznikol v dôsledku rozhodnutí prijatých na schôdzach vlastníkov. Toto bude aktuálne najmä vtedy, ak niektorému vlastníkovi uplynie zákonom stanovená prekluzívna lehota na podanie tejto žaloby (a zároveň nejde o prípad rovnosti hlasov alebo ak sa v určitej otázke nedosiahla väčšina), a ten sa bude či už určovacou žalobou podanou podľa ustanovenia § 137 CSP alebo preskúmania tejto otázky ako predbežnej v inom súdnom konaní (napr. na zaplatenie dlžných úhrad za služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru) domáhať nápravy s odvolaním sa na to, že nikomu nemôže byť odmietnutá právna ochrana realizovaná prostredníctvom všeobecných procesných nástrojov upravených v CSP.
Preklúzia je však prejavom právnej zásady, ktorá platila už v rímskom práve, podľa ktorej „vigilantibus iura scripta sunt“ t. j. „práva patria len bdelým“ (pozorným, ostražitým, opatrným, starostlivým), teda tým, ktorí sa aktívne zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv a ktorí svoje procesné oprávnenia uplatňujú včas a s dostatočnou starostlivosťou a predvídavosťou.
Preklúzia označuje zánik práva, ktoré nebolo uplatnené v stanovenej lehote - ide o zánik práva uplynutím času. K tomuto javu dochádza len v prípadoch, ktoré určuje zákon (napr. formulácia „inak právo zanikne“). Na preklúziu je súd povinný prihliadať z úradnej povinnosti. Právny poriadok ukladá povinnosť každému súdu prihliadať na absolútnu neplatnosť právnych úkonov ex offo, t. j. aj bez návrhu. Hoci rozhodnutia zhromaždenia (schôdze) vlastníkov treba považovať za právne úkony sui generis, táto zásada sa na ne nevzťahuje. Zákon totiž výslovne určil, že vlastník sa môže domáhať neplatnosti uznesení prijatých na schôdzi, či zhromaždení vlastníkov v zákonom stanovenej prekluzívnej lehote.
Súdnym prieskumom platných uznesení vlastníkov po uplynutí zákonom stanovených lehôt v inom súdnom konaní (napr. v konaní o zaplatenie pohľadávky iniciovanom voči vlastníkovi správcom zastupujúcim všetkých vlastníkov v dome, ktorého aktívna vecná legitimácia vyplývajúca z uznesenia schôdze vlastníkov nebola na súde nikdy spochybnená žalobou podľa ustanovenia § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov v znení do 30.9.2014) by bol narušený princíp právnej istoty, a tým nielen stabilita v právnych vzťahoch medzi vlastníkmi navzájom, ale aj medzi vlastníkmi a ich správcami, resp. tretími osobami (dodávateľmi tovarov a služieb pre bytový dom). K doslovnému výkladu tejto časti právnej normy (§ 14 ods. 4 vety zákona o vlastníctve bytov v znení do 30.9.2014) je potrebné sa prikloniť v tomto prípade aj s ohľadom na princíp proporcionality medzi zásahom do práv jednotlivého vlastníka a potenciálnym zásahom do práv ostatných vlastníkov rešpektujúcich už prijaté uznesenia.
Ostáva už len vyriešiť otázku, do akej miery sú správcovia domov alebo orgány spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov povinní upozorňovať na tieto „skryté“ právne otázky vo vzťahu k vlastníkom. Ale to už nechám na rozhodnutie každého z nich zvlášť.
Pozn. redakcie: § 14 ods. 4 , § 14a ods. 8 BytZ
Autor: JUDr. Mgr. Marek Perdík
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies