Duplicita vlastníctva alebo keď je vlastníctvo v katastri spochybnené

Z rôznych historických dôvodov existujú v súčasnosti prípady, kedy je hodnovernosť údajov o vlastníkoch a ich právach k nehnuteľnostiam na listoch vlastníctva spochybnená. Ide o tzv. duplicitu vlastníctva, kedy si k jednej nehnuteľnosti uplatňuje vlastnícke právo viac navzájom nezlučiteľných osôb, pričom nejde o prípady spoluvlastníctva. Je to neželaný jav, ktorý bez jeho odstránenia spôsobuje, že s takou nehnuteľnosťou nemožno nakladať. Právny poriadok umožňuje niekoľko spôsobov vyriešenia takýchto sporov, pričom najlepším je dohoda dotknutých osôb. V prípade, ak k dohode nedôjde, je v zásade jediným oprávneným na určenie vlastníctva len súd, čo je však zdĺhavá a náročná cesta.

1. Úvod

V súčasnosti nie je výnimkou stretnúť sa na listoch vlastníctva (ďalej len „LV“) so zapísanou poznámkou o spochybnení hodnovernosti údajov katastra, a to v časti „B“ LV pri údaji o niektorom konkrétnom vlastníkovi z titulu duplicity vlastníctva. Takáto poznámka môže znieť napr. takto: „Hodnovernosť údajov katastra o práve k nehnuteľnosti je spochybnená – údaje katastra sa nesmú používať (vlastník je duplicitný s vlastníkom z LV č. .....).“

K takémuto zápisu môže dochádzať napríklad v týchto prípadoch:

1. pozemok má v súčte viac vlastníckych podielov, ako tvorí 1/1 (napr. na LV sú zapísaní dvaja vlastníci, z toho prvý má podiel 2/10 a druhý má podiel 1/1),
2. prekrýva sa pozemok registra „C“ a registra „E“, a to buď úplne, alebo čiastočne, pričom pozemok registra „C“ má iného vlastníka ako pozemok registra „E“ (a teda fyzicky jeden kus zemského povrchu má dva alebo viac rôznych vlastníckych režimov).

2. Charakter duplicity vlastníctva

Duplicita vlastníctva je neželaným javom spôsobeným najmä spôsobom evidovania vlastníckych práv k nehnuteľnostiam v minulosti. Od r. 1951 totiž bola pozemková kniha (a neskôr zavedená evidencia nehnuteľností) vedená viac-menej len formálne, pretože zápisy do nej už neboli povinné (nemali právotvorné účinky, teda vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy; zápis do nej mal len evidenčný charakter). Taktiež samotné vlastnícke vzťahy ustúpili vzťahom užívacím (kedy napr. JRD alebo iné organizácie mali oprávnenie hospodáriť na cudzích pozemkoch, pričom vlastník pozemku s pozemkom nemohol prakticky nijako nakladať), čo spôsobovalo nezáujem vlastníkov o riadnu evidenciu ich vlastníckych vzťahov. Toto následne vyústilo do situácie, kedy sa do pozemkovej knihy (od r. 1951 do r. 1964) alebo neskoršej evidencie nehnuteľností (od r. 1964 do r. 1992) nezapísali všetky tituly nadobudnutia vlastníctva pozemku. Došlo tak k tomu, že napr. jeden pozemok bol viackrát prededený v prospech viacerých dedičov, kúpna zmluva nebola zapísaná, takže vlastnícke právo sa stále odvodzovalo od pôvodných a nie nových vlastníkov a pod. Mnohé tieto skutočnosti sa zistili pri spracovaní registrov obnovenej evidencie pozemkov (tzv. ROEP), kedy boli vylustrované aj listiny, ktoré nikdy neboli zapísané či už v pozemkovej knihe, alebo v evidencii nehnuteľností (a teda sa pri neskorších prevodoch na ne ani neprihliadalo).

Poznámka na LV, ktorá oznamuje, že hodnovernosť údajov katastra bola spochybnená, má obmedzujúci charakter, a teda s takouto nehnuteľnosťou nemožno disponovať (napr. ju predať). Je to práve preto, že v takomto stave nie je možné jednoznačne z LV určiť, kto je skutočným vlastníkom pozemku. Ak je v katastri zapísané duplicitné alebo viacnásobné vlastníctvo, hodnovernosť údajov katastra je spochybnená (§ 29 ods. 3 vyhlášky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam).

Dôležité je tiež ustanovenie § 36a ods. 1 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej aj len ako „Katastrálny zákon“), podľa ktorého „ak je vlastnícke právo k nehnuteľnosti zapísané na liste vlastníctva a na vykonanie záznamu je predložená ďalšia verejná listina alebo iná listina, ktorá nevychádza z údajov katastra, okresný úrad nevykoná záznam a túto skutočnosť oznámi tomu, kto ju predložil, a tomu, v koho prospech právo k nehnuteľnosti svedčí podľa listiny. Okresný úrad súčasne vyzve dotknuté osoby, aby uzavreli dohodu alebo podali na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.“ Teda ak je okresnému úradu doručené napr. osvedčenie o dedičstve, kde údaje v ňom nevychádzajú z údajov katastra (lebo v ňom napr. nikdy neboli evidované), nemožno takúto listinu zapísať do katastra.

Podľa § 36a ods. 3 Katastrálneho zákona, ak je na vykonanie záznamu predložené súdne rozhodnutie, ktoré v dôsledku ďalšej právnej zmeny nie je záväzné pre osobu zapísanú v katastri, okresný úrad záznam nevykoná a o vydaní súdneho rozhodnutia zapíše do katastra poznámku na dobu dvoch mesiacov od jej zápisu. Okresný úrad zároveň vyzve toho, komu svedčí právo k nehnuteľnosti podľa súdneho rozhodnutia, aby v uvedenej dvojmesačnej lehote podal na súde žalobu o určenie práva k nehnuteľnosti.

Pre doplnenie uvádzame, že tieto zákonné ustanovenia sa týkajú zápisu listín záznamom.

V prípade, že by bola okresnému úradu doručená zmluva na vykonanie zápisu do katastra vkladom, okresný úrad návrh na vklad zamietne, lebo nebude splnená podmienka preukázania, že je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou (§ 31 ods. 1 a 3 Katastrálneho zákona).

Uvedené ustanovenia právnych predpisov zabezpečujú to, že nebudú vznikať ďalšie nové duplicity vlastníctva ako neželaný jav.

3. Možnosti nápravy

3.1 Oprava chyby v katastrálnom operáte

Autor: JUDr. Jakub Ulaher, PhD., LL.M.