Nespôsobilý predmet nájmu a jeho vplyv na platnosť či trvanie nájomnej zmluvy

I. Pre posudzovanie spôsobilosti predmetu nájmu bolo potrebné najskôr sa riadne vysporiadať s platnosťou právneho úkonu (a uvedené odôvodniť) a v prípade vyslovenia platnosti právneho úkonu následne aplikovať ust. § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb., ktoré stanovuje povinnosť prenajímateľa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené užívanie s tým, že subsidiárne sa použijú normy Občianskeho zákonníka. Nespôsobilý predmet nájmu v čase uzavretia zmluvy nemožno bez ďalšieho považovať za počiatočnú nemožnosť plnenia. Uvedený vplyv „nespôsobilosti predmetu nájmu“ na platnosť právneho úkonu realizoval aj súd prvej inštancie. Podľa názoru odvolacieho súdu treba pre riadne uchopenie rozdielu medzi nemožnosťou plnenia a nespôsobilým predmetom odlišovať moment uzavretia zmluvy a moment odovzdania (prenechania) predmetu nájmu nájomcovi (§ 664 OZ, resp. § 5 cit. zákona), hoci by aj zmluva bola podpísaná (uzavretá) a predmet nájmu odovzdávaný v ten istý deň.

II. Nemožno predstavu o nemožnosti plnenia ako mimoprávny pojem zamieňať s nemožnosťou plnenia ako pojmom právnym (§ 37 ods. 2 OZ), ktorý môže byť naplnený len za predpokladu objektívnosti a trvalosti stavu nemožnosti plnenia, či už v čase uzatvárania zmluvy alebo následne (§ 575 OZ). Ide o inú kategóriu ako „nespôsobilý predmet nájmu“. Len objektívna a trvajúca nemožnosť plnenia spôsobuje neplatnosť právneho úkonu (§ 37 ods. 2 OZ). Nespôsobilý predmet nájmu na druhej strane, je „pojem“ charakterovo náležiaci predmetu vadného plnenia podľa typových úprav nájomných zmlúv (§ 664 OZ, resp. § 5 ods. 1 zák. č. 116/1990 Zb.) a spôsobuje iné následky stanovené zákonom. V žiadnom prípade ale nemôže ísť v prejednávanom spore o nedovolenosť právneho úkonu (§ 39 OZ).