Kritériá určujúce rozsah bezdôvodného obohatenia pri investíciách do cudzej nehnuteľnosti

I. Krajský súd v Banskej Bystrici....dospel k záveru, že v danom prípade prejavy vôle účastníkov smerovali k uzavretiu zmluvy o nájme nebytových priestorov s tým, že tieto priestory žalobkyne zrekonštruujú a následne vložené investície budú odpočítané z nájomného. Keďže k vzájomnému plneniu podľa tejto zmluvy nedošlo, žalovaná sa nepochybne bezdôvodne obohatila na úkor žalobkýň vo forme investície do cudzej veci. Súhlasil s názorom súdu prvého stupňa aj v tom, že v takomto prípade vzniká prospech v rozsahu, v akom sa nehnuteľnosť vykonanou investíciou oproti pôvodnému stavu zhodnotila. Zhodnotenie nehnuteľnosti však nemožno stotožňovať s finančným vyčíslením zhodnotenia tržnej ceny nehnuteľnosti, ako to nesprávne urobil okresný súd. V tejto súvislosti uviedol, že „trhové zhodnotenie“ nezávisí len od vykonaných rekonštrukčných prác, ale zohľadňuje aj účel stavby a jej lokalitu. Do zhodnotenia nehnuteľnosti, do ktorej žalobkyne vložili investície, nemožno zahrnúť výhodu spočívajúcu v jej polohe, umiestnení v meste. Nehnuteľnosť žalovanej totiž investičnou činnosťou žalobkýň nezískala výhodnú polohu a lokalitu, lebo túto mala už predtým, než žalobkyne rekonštrukciu uskutočnili. Táto vyplýva z vlastníckeho práva žalovanej a patrí len jej. V prípade jej zohľadnenia by nedošlo k spravodlivému vyporiadaniu vzájomného vzťahu medzi účastníkmi.

II. Dovolací súd sa predovšetkým stotožňuje s názorom odvolacieho súdu v tom, že bezdôvodné obohatenie získané vynaložením hodnôt do cudzej nehnuteľnosti v žiadnom prípade nezodpovedá finančnému vyčísleniu formou zhodnotenia „tržnej ceny nehnuteľnosti, vzhľadom na jej lokalizáciu, možnosti využitia a cenovú mapu“

III. Pri určení bezdôvodného obohatenia v prípade, že boli vynaložené hodnoty na cudziu nehnuteľnosť, sa totiž musí zohľadniť miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, účel jej využitia (ak tento investíciou nebol úplne zmenený) a cenová mapa, rovnako pri stanovení jej hodnoty pred rekonštrukciou, ako aj po nej. Len takto zistený rozdiel potom vyjadruje skutočný bezdôvodne nadobudnutý majetkový prospech. Jednostranné zohľadnenie týchto skutočností v prospech tých osôb, ktoré vynaložili na cudziu nehnuteľnosť hodnoty by nepochybne znamenalo vydanie aj toho, čo nebolo bezdôvodne získané, čo je v rozpore so zásadou vyjadrenou v § 458 ods. 1 veta prvá OZ. Neobstojí preto tvrdenie žalobkýň, že výška bezdôvodného obohatenia by mala byť vyčíslená ako všeobecná trhová hodnota, ktorá predstavuje vzťah ponuky a dopytu k danej veci v danom čase a že jedine takúto aplikáciu práva je možné považovať za zákonnú a spravodlivú. Základom rozhodnutia v posudzovanej veci totiž nie je zistenie tržnej ceny nehnuteľnosti, ale zistenie majetkového prospechu tvoriaceho bezdôvodné obohatenie.