K priľahlému pozemku a k zápisu vecného bremena podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z.z. do katastra, ak v zmluve absentuje vymedzenie priľahlého pozemku

I. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neuvádza legálnu definíciu priľahlého pozemku. Neobstojí argumentácia spočívajúca v gramatickom a izolovanom výklade pojmu priľahlý pozemok, podľa ktorého za takýto pozemok možno považovať taký pozemok, ktorý bezprostredne prilieha k bytovému domu. Takýto výklad je nesprávny, pretože je v rozpore s účelom zákona. To platí o to viac, že obdobný výklad by bol fakticky nevykonateľný, pretože by nebolo možné bez zistenia skutočného užívania pozemku určiť rozsah priľahlosti konkrétneho pozemku. Možno konštatovať, že priľahlým pozemkom bude najmä pozemok, ktorý bezvýhradne slúži tomu-ktorému obytnému domu a sú na ňom zriadené napríklad skleníky, studne, vysadené ovocné stromy, okrasné kríky, záhradky a slúži výlučne tomuto domu a jeho obyvateľom. Správny súd tiež súhlasí s takou interpretáciou tohto pojmu, ktorý treba vykladať aj v spojení s § 18a ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Cieľom ustanovenia § 18a ods. 3 bolo najmä usporiadať vlastnícke právo k pozemkom vo vlastníctve obce, na ktorých bola pred rokom 1989 vykonaná stavebná činnosť, tak, aby bol zosúladený skutočný stav užívania týchto pozemkov v stave pred rokom 1989 so stavom právnym, teda zabezpečiť, aby tieto pozemky vlastnili tie osoby, ktoré vlastnia byty v bytových domoch.

II. Správny súd prijal interpretačný záver, že ak predávajúci nie je vlastníkom zastaveného a priľahlého pozemku (keďže zákon vôbec nevylučuje, aby k prevode vlastníctva bytu došlo aj v prípade, ak pozemok zastavaný domom a priľahlý pozemok nie sú vo vlastníctve predávajúceho), aj v takom prípade vzniká zo zákona právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré sa zapíše do katastra nehnuteľností. Úprava práv k (v danom prípade) priľahlému pozemku nemala právny dôvod byť zakomponovaná do zmlúv o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov, čo však nespôsobovalo ich neplatnosť. Ak teda žalovaný argumentoval tým, že v rámci záznamového katastrálneho konania žiaden pozemok ako priľahlý v pôvodnej zmluve o prevode vlastníckeho práva k bytu definovaný nebol – vecne správne právne posúdil, pretože právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká zo zákona a to bez ohľadu, či je/nie je priľahlý pozemok súčasťou obsahu zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu. Ak je priľahlý pozemok súčasťou kúpnej zmluvy, ide iba o prehľadnejšiu situáciu a v takomto prípade je možné súhlasiť s vyjadrením Ministerstva financií Slovenskej republiky zo dňa 28.08.2009, č.MF/23277/2009-85 s tým, že „nie je na rozhodnutí správneho orgánu, či právo zodpovedajúce vecnému bremenu k pozemku zastavanému a priľahlému zapíše alebo nie, ak je toto právo uvedené v zmluve o prevode vlastníctva“. Absencia jeho (priľahlého pozemku) zakomponovania do kúpnej zmluvy ale sama o sebe neznamená, že správny orgán automaticky návrhu na zápis zákonného vecného bremena nevyhovie.