K prednosti zákonného záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

I. Je nepochybné, že na byt možno okrem záložného práva podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. zriadiť aj ďalšie záložné právo v prospech tretej osoby, v danom prípade žalovaného. V tomto prípade ide o záložné právo zriadené na základe písomnej zmluvy. Na každom byte alebo nebytovom priestore teda môže vzniknúť viac záložných správ z rôznych právnych titulov, pričom súčasná platná právna úprava trvá na uplatnení zásady „prior tempore potior iure" a neustanovuje nijakú výnimku určenú zákonom. Táto zásada je explicitne vyjadrená ustanovením § 151k ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb., podľa ktorého, ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, na ich uspokojenie je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv, počítanej odo dňa ich najskoršej registrácie alebo odo dňa ich registrácie v niektorom z osobitných registrov. Citované ustanovenie chráni záložného veriteľa, ktorý si zaregistroval svoje záložné právo v registri záložných práv skôr, čím sa rešpektuje jeho právo priority.

II. V rozhodovanej veci ide o situáciu, keď vlastník bytu, ku ktorému je zapísané záložné právo zo zákona, založil byt na účel získania úveru, čím vzniklo ďalšie záložné právo, ktoré je zmluvným záložným právom. Vzniká otázka, či má vzhľadom na svoju povahu zákonné záložné právo prednostné postavenie pri konkurencii viacerých záložných práv. V konaní bolo preukázané aj s prihliadnutím na znenie ustanovenia § 151k ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb., že zákonné záložné právo bolo registrované skôr. Správne však okresný súd uviedol aj to, že tento zápis má len deklaratórny charakter a táto skutočnosť vôbec nemusí byť zapísaná na príslušnom liste vlastníctva. Odvolací súd zastáva názor, že každý ďalší záložný veriteľ musí byť uzrozumený s tým, že aj keď jeho záložné právo bolo zapísané na liste vlastníctva ako prvé v poradí, vzhľadom na záložné právo vznikajúce priamo zo zákona, by právo prednosti malo mať práve zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Je preto rozhodujúce, či v čase realizácie záložného práva ďalším záložným veriteľom, v danom prípade žalovaným, existuje voči konkrétnemu dlžníkovi v dome reálne splatná pohľadávka v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.