K možnosti dohodnúť automatické predĺženie krátkodobého nájmu bytu, ak nájomca – spotrebiteľ nevyjadrí pred jeho skončením vôľu, aby nepokračoval

I. Súd mal za to, že vzhľadom na nepreukázanie doručenia žalovanými žalobcovi, resp. jeho právnemu predchodcovi takej písomnosti, ktorou by vyjadrili záujem o ukončenie nájmu bytu, došlo v zmysle ... uzavretej zmluvy o krátkodobom nájme bytu k predĺženiu nájmu o jeden ďalší rok. Okrem toho, že uvedené zmluvné dojednanie odporuje ... zmluvnému dojednaniu ..., podľa ktorého sa nájom končí uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý, odporuje aj § 3 ods. 1 a 2 zák. č. 98/2014 Z. z., podľa ustanovení ktorého zákona bol nájom bytu dohodnutý. Podľa § 3 ods. 1 veta druhá zák. č. 98/2014 Z.z., krátkodobý nájom bytu možno predĺžiť na základe dohody zmluvných strán a podľa § 3 ods. 2 musí mať dohoda (keďže sa stáva súčasťou nájomnej zmluvy) písomnú formu. Predĺženie doby nájmu sa teda realizuje na základe dohody zmluvných strán.

II. Vzhľadom na spotrebiteľský charakter zmluvy je nežiaduce a neprípustné zaťažovať spotrebiteľa takouto vyššie uvedenou povinnosťou (oznamovať žalobcovi ako prenajímateľovi záujem o ukončenie nájmu bytu pod následkom jeho predĺženia), v dôsledku opomenutia ktorej zo strany spotrebiteľa to môže viesť k nedostatočnému reflektovaniu jeho vôle. Daný záver vyplýva z logického, systematického a teleologického výkladu druhej vety odseku 1, ktorej cieľom je umožniť zmluvným stranám predĺženie nájomnej zmluvy najviac na ďalšie dva roky za rovnakých podmienok, ktorými sa však nerozumie podmienka dĺžky trvania nájomného pomeru (ale ďalšie podmienky krátkodobého nájmu). To znamená v praxi najmä možnosť predĺženia nájomnej zmluvy podľa vôle zmluvných strán hoc aj len na obdobie niekoľkých mesiacov.

III. Pokiaľ teda ide o prolongáciu krátkodobého nájmu, mal zákonodarca principiálny záujem na garantovaní možnosti výslovného prejavu vôle zmluvných strán, ktorý umožní dispozíciu normy druhej vety odseku 1 uplatniť v intenciách okolností konkrétneho prípadu a slobodnej a vážnej vôle zmluvných strán. V prípade, ak je nájomná zmluva uzavretá v rozpore s ods. 1, 2 pôjde vždy o nájomnú zmluvu uzavretú podľa Občianskeho zákonníka, a teda nájomnú zmluvu, z ktorej bude vyplývať štandardný nájomný pomer so všetkými právnymi následkami.