Ak je uzavretá dohoda o užívaní spoločnej veci, nemôže rozhodnúť o úprave užívania súd, ak nedôjde k zmene pomerov

I. Pojem „hospodárenie so spoločnou vecou“ podľa ust. § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka v sebe zahŕňa všetky úkony, ktoré sa týkajú ekonomickej stránky spoločnej veci, na vykonávanie ktorej nie je potrebný súhlas všetkých spoločníkov (vrátane užívania spoločnej veci jedným alebo viacerými spoluvlastníkmi, prenechanie spoločnej veci do nájmu inému a pod.). O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú podieloví spoluvlastníci dohodou. Pokiaľ ide o formu rozhodovania spoluvlastníkov, Občiansky zákonník pre toto rozhodnutie nestanovuje obligatórnu písomnú formu ani výslovne nedefinuje jeho náležitosti, preto musí spĺňať všeobecné náležitosti; aj podľa ustálenej judikatúry je dohoda podielových spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou bezformálnym právnym úkonom a nemusí byť písomná ani vtedy, ak sa týka nehnuteľnosti, môže byť uzatvorená ústne alebo konkludentnou formou, na dobu určitú alebo neurčitú, pričom podieloví spoluvlastníci sú svojimi zmluvnými prejavmi viazaní, ak nedôjde k zmene pomerov alebo ak nie je dohoda nahradená novou dohodou spoluvlastníkov.

II. Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov podľa princípu majorizácie, sa nemôže domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení so spoločnou vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov) a takýto prehlasovaný spoluvlastník sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť.

III. Súdna prax pripúšťa aj výnimky a zastáva názor, že majorizáciu je možné rešpektovať len v prípadoch, v ktorých nie je výsledok v extrémnom nesúlade s princípmi spravodlivosti a neporušuje základné práva menšinových spoluvlastníkov, ktorým prípadom by bolo napr. dohodnutie neprimerane nízkeho nájomného (rozhodnutie NS ČR z 11.03.2009, sp. zn. 26 Cdo 4843/2008). Rozhodovanie súdu v otázke rozhodnutia majoritnej väčšiny spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou teda prichádza do úvahy len v prípade, že nastala rovnosť hlasov alebo sa nedosiahla potrebná väčšina hlasov, nedošlo k dohode spoluvlastníkov alebo síce rozhodla väčšina, ale ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, s ktorou niektorí spoluvlastníci nesúhlasia.