K povinnosti prenajímateľa nebytového priestoru vs. zatekanie vody do budovy

Prenajímateľ (spravidla v postavení vlastníka predmetu nájmu) je zo zákona povinný na uskutočňovanie opráv predmetu nájmu v rozsahu a v lehotách, ktoré umožnia aj plnenie zákonnej povinnosti prenajímateľa, totiž udržovať predmet nájmu tak, aby ho bolo možné podľa podmienok zmluvy nerušene užívať. Povinnosť nájomcu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré je povinný zaistiť prenajímateľ, je takto založená subsidiárne, a jej účelom je zaistiť informovanosť prenajímateľa o nutnosti vykonania opráv predmetu nájmu.

Je potrebné vychádzať z toho, že základnou povinnosťou prenajímateľa je nebytový priestor na svoje náklady v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie nájomcu nielen odovzdať, ale po celú dobu ho v tomto stave aj udržovať (§ 5 odst. 1 vyššie uvedeného zákona). Preto pokiaľ závadný stav pretrvával, hoci sa prejavoval iba za určitých poveternostných podmienok, a zamedzil tak na prechodnú dobu užívanie predmetných priestorov žalobkyňou dohodnutým spôsobom, nebolo by možné opätovné zatečenie považovať za novovzniknutú potrebu opravy, ale pretrvávajúci závadný stav.

K zatekaniu vody do priestorov prenajatých žalobkyňou dochádzalo opakovane a nebolo včas odstránené ani po splnení povinnosti žalobkyne oznámiť potrebu opráv. Nie je tak pochýb o tom, že žalovaná povinnosť uloženú v § 5 odst. 1 cit. zákona porušila. Samotná „vôľa udržať objekt v stave spôsobilom na dohodnutý účel a zaistiť opravu strechy“ k splneniu uvedenej povinnosti nestačí.