JUDr. Mgr. Marek Perdík
predseda ZLSBD
O primeranom použití ustanovení zákona vo všeobecnosti
Právne predpisy z objektívnych dôvodov, pre zložitosť, rôznosť a súčasne osobitosť predmetu úpravy, nemôžu niekedy jednoznačne ustanoviť (kvantifikovať) niektoré požadované kritériá a povinnosti. Výnimkou nie je ani oblasť výkonu správy bytových domov. Preto sa v právnych predpisoch vrátane zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „BytZ“) používa relatívne neurčitý výraz ako „primerané použitie tohto ustanovenia“ alebo „primerané použitie iného právneho predpisu“ v rôznych gramatických tvaroch. Výrazným spôsobom sa však odlišuje od právneho aplikačného inštitútu „sa použijú rovnako“. Preto je najmä z hľadiska vykonateľnosti postupov upravených aj v BytZ dôležité objasniť čo pojem primeraného použitia znamená.
Podľa legislatívnych pokynov uvedených v Legislatívnych pravidlách tvorby zákonov č. 19/1997 Z. z., sa pre legislatívny jazyk výraz „primerane použije“ popisuje nasledovne: aAk sa majú novo upravované právne vzťahy v celom rozsahu podrobiť už jestvujúcej právnej úprave, používa sa slovo „rovnako“. Ak sa majú na tieto vzťahy uplatňovať len niektoré časti jestvujúcej právnej úpravy, používa sa slovo „primerane“. Pretože termín „primerane“ umožňuje pomerne voľný výklad, a tým aj nejednotné uplatňovanie, treba ho používať len v nevyhnutných prípadoch."
Aj samotný legislatívny jazyk vo svojej interpretácii teda pripúšťa, že termín „primerane“ môže mať pomerne voľný výklad, pritom sa používa pomerne často. Podľa krátkeho slovníka slovenského jazykaKrátky slovník slovenského jazyka. Red. J. Kačala – M. Pisárčiková – M. Považaj. 4. dopl. a upr. vyd. Bratislava: Veda 2003. 985 s. ISBN 80-224-0750-X (autorský kolektív: J. Doruľa, J. Kačala, M. Marsinová, I. Masár, Š. Michalus, Š. Peciar, M. Pisárčiková, M. Považaj, V. Slivková, E. Smiešková, E. Tibenská, M. Urbančok). gramatický výklad slova „primerane“ hovorí: primeraný – prídavné meno: hodiaci sa do nejakých okolností, do istého prostredia; vhodný, príhodný, náležitý. Môžeme pojem „primeraného použitia“ aplikovať v zmysle gramatického výkladu na základe vhodnosti? Môžeme ho použiť vhodne na konkrétnu situáciu alebo vhodne na všetky rovnako? Zákonom ponechaný priestor na „primerané použitie“ je nenáležito široký.
Čo o primeranom použití hovorí judikatúra?
Ústavný súd SR v náleze II. ÚS 107 2018 k pojmu primeranosti uviedol: „Legislatívny termín „primerane“ je potrebné vnímať v súlade s legislatívnymi pravidlami (uznesenie NR SR č. 511 zo dňa 18.12.1996 k návrhu legislatívnych pravidiel tvorby zákonov publikované pod č. 19/1997 Z. z.) ako interpretačné pravidlo, podľa ktorého sa na právne vzťahy aplikujú len niektoré zodpovedajúce časti právnej úpravy, ktorá má byť použitá. Pri úvahe o primeranosti použitia právnej úpravy je potrebné vychádzať najmä z cieľa, ktorý je sledovaný právnou úpravou daných právnych vzťahov a zo spôsobu, akým sú tieto právne vzťahy upravené, zohľadňujúc konkrétne okolnosti prípadu (mutatis mutandis uznesenie Najvyššieho súdu SR zo dňa 19.1.2012, sp. zn. 2 Cdo 71/2010).“ Ústavný súd už viackrát zdôraznil, že k výkladu právnych predpisov a ich inštitútov nemožno pristupovať len z hľadiska textu zákona, a to ani v prípade, keď sa text môže javiť ako jednoznačný a určitý, ale predovšetkým podľa zmyslu a účelu zákona. Môžeme konštatovať, že primerané použitie iného právneho predpisu sa má vykladať najmä s ohľadom na cieľ právnej úpravy, nie na cieľ ktorý sledujeme my ako jedna zo strán právneho úkonu. Teda nie účelovo ale cielene. Interpretácia zákona nemôže popierať účel a zmysel právnej úpravy a vo svojich dôsledkoch reštriktívne zasahovať do základných práv a slobôd, ktorých rešpektovanie je súčasťou základných princípov právneho štátu (Uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. II. ÚS 142/2015 z 10. marca 2015).
V právnej teórii rozlišujeme všeobecný právny predpis (lex generalis) a špeciálny právny predpis (lex specialis). V zmysle § 3 BytZ „ak tento zákon (BytZ) neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy. Právne vzťahy k bytom a nebytovým priestorom v domoch sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka a osobitných predpisov, ktoré sa týkajú nehnuteľností, ak tento zákon neustanovuje inak“. Uvedené znamená, že zákon č. 40/1964 zb. Občiansky zákonník (ďalej ako „OZ“) je vo vzťahu k BytZ zákonom všeobecným, a BytZ je zákonom špeciálnym.
Uveďme si konkrétny príklad, napr. v rovine vyhodnocovania hlasovacích práv. Často sa stretávame so situáciou, kedy správcovi bytového domu alebo predsedovi SVB nie sú jasné pravidlá vyhodnocovania hlasu za byt alebo nebytový priestor, ak je v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Ust. § 14 ods. 3 BytZ určuje, že „za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo na nebytový priestor v dome; to platí aj vtedy, ak je byt alebo nebytový priestor v dome v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb“. V tomto prípade sa primerane použije konkrétne ustanovenia § 137 ods. 1 OZ, v zmysle ktorého „podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci“, v kontexte s § 139 ods. 2 OZ, v zmysle ktorého „o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov....“.
V praxi táto súvislosť znamená, že ak je byt alebo nebytový v podielovom vlastníctve viacerých osôb, pripadá na každého podielového spoluvlastníka taký podiel na „celom“ hlase bytu alebo nebytového priestoru, v akom podiele vlastní uvedený priestor. Pre účely vyhodnotenia hlasu za byt alebo nebytový priestor je nevyhnutné dosiahnuť väčšinu počítanú podľa veľkosti podielov.
Legislatívne pravidlá určujú, že by mal byť určený aspoň rozsah ustanovení predpisu na ktorý sa odkazuje., čo však v niektorých prípadoch nie je splnené. Napríklad v zmysle ust. § 7 ods. 6 BytZ: „Likvidačný zostatok sa prevedie do fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu. Odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval. Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva. Na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností,12c) ak tento zákon neustanovuje inak.“ Poznámka v BytZ pod označením 12c) odkazuje na ustanovenia § 68 až § 75 Obchodného zákonníka (ďalej len „ObZ“), teda kompletne na celú časť ObZ o likvidácii obchodných spoločností, pričom je ale na účely likvidácie spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „SVB“) zjavné a účelné, že sa použijú len vymedzené ustanovenia iného právneho predpisu. Tiež nie na základe tejto legislatívy správne, ak by bol aplikovaný princíp voľnej úvahy likvidátora, ale musí ísť o ustálený systém procesných krokov v prípade likvidácie SVB.
Výber použiteľných ustanovení zákona musí byť so zreteľom na zmysel a účel dosiahnutia cieľa, ktorý sa ich aplikovaním sleduje. Napr. pri rozhodovaní o výške odmeny likvidátora by v prípade použitia § 75a ods. 1 ObZ, v zmysle ktorého „...ak likvidátora ustanovili spoločníci alebo príslušný orgán spoločnosti, patrí likvidátorovi odmena a náhrada výdavkov podľa zmluvy; ustanovenie § 66 ods. 6 sa použije primerane.“ Zároveň však odmenu likvidátora upravuje aj BytZ v ust. § 7d ods. 6 BytZ, v zmysle ktorého „...odmenu likvidátora určí ten, kto likvidátora vymenoval. Náklady likvidácie sa uhradia z majetku spoločenstva...“. V tomto prípade je na mieste prednostné aplikovanie ustanovení BytZ a v zmysle primeranosti sa ustanovenie v ObZ nepoužije a odmena likvidátora sa určí podľa BytZ, teda v zmysle rozhodnutia vlastníkmi.
Ďalším prípadom, kedy si BytZ a ObZ odporujú a tvorí treciu plochu primeraného použitia, je podanie návrhu na zápis zmien do registra spoločenstiev. Podľa ust. § 7 ods. 2. BytZ „... návrh na zápis zmien alebo zániku zapisovaných údajov podľa odseku 7 je povinný podať príslušnému správnemu orgánu predseda alebo poverený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome do 30 dní odo dňa, keď zmena nastala...“ Ust. § 72 ods. 4 ObZ však určuje, že návrh na zápis likvidátora podáva samotný likvidátor. V zmysle dotknutého ustanovenia „ak likvidátora ustanovili spoločníci alebo príslušný orgán spoločnosti, návrh na zápis likvidátora do obchodného registra podáva ustanovený likvidátor. Ak likvidátora ustanoví súd, zapíše ho do obchodného registra bez návrhu.“ Pre správnu aplikáciu je potrebné použiť práve ustanovenia ObZ, vzhľadom na skutočnosť, že funkcia predsedu SVB vstupom SVB do likvidácie zanikla.
Primerané použitie ustanovení BytZ v rôznych ustanoveniach BytZ
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a zároveň povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať o otázkach. Zhromaždenie vlastníkov je najvyšším orgánom spoločenstva s hlavnými rozhodovacími právomocami za účelom zabezpečenia chodu a funkcií spoločenstva. Predstavuje ekvivalent schôdze vlastníkov v domoch, ktoré sú spravované správcom. V zmysle ust. § 7c ods. 9 BytZ „tvoria zhromaždenie všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14 až 14b. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane ustanovenia § 14a ods. 1.“ Primerané použitie § 14a ods. 1 BytZ v praxi znamená, že sa na zvolanie zhromaždenia použijú pravidlá na zvolávanie schôdze všeobecne, teda čo to lehôt, tak aj podmienok zvolania a pod. Pri tom však zároveň platí, že by sa mali použiť len primerane, ale všetci dobre vieme, že je nevyhnutné aplikovať ich rovnako. A toto je dôkazom toho, že nie je ani tak dôležité ako je zákon napísaný, ale čo sa ním chce povedať.
Ďalej by sme mohli poukázať na ustanovenie § 8a ods. 10 písm. b) BytZ, ktoré určuje, že „po vyčiarknutí zo zoznamu správcov je doterajší správca povinný vykonať nevyhnutné činnosti smerujúce k ukončeniu výkonu správy a jej odovzdaniu novému správcovi bez zbytočného odkladu po tom, ako bol správca vlastníkmi zvolený alebo vzniknutému spoločenstvu; ak správca nie je zvolený alebo spoločenstvo nevzniklo do šiestich mesiacov od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o vyčiarknutí zo zoznamu správcov, vzniká spoločenstvo zo zákona a doterajší správca je povinný použiť primerane postup podľa odseku 8.“ Toto ustanovenie síce uvádza primerané použitie ust. § 8a ods. 8 BytZ, no zo samotného znenia tohto ustanovenia je jasné, že sa musí použiť celé. Neviem si predstaviť napr. že by správca neinformoval všetkých vlastníkov o vzniku spoločenstva.
Pojmy garážové stojisko a skladový priestor zaviedla novela BytZ z roku 2018 pričom šlo najmä o rozšírenie dovtedajšej jednoduchej právnej úpravy pojmu „garáž“. Vyžiadali si to developeri, ale aj celkovo výstavba nových bytových domov, ktoré sa často stavajú s hromadnými garážami vo svojich prvých nadzemných podlažiach. Prevody bytov a nebytových priestorov pritom často narážali na nepresné výklady v prípade spolupodielového vlastníctva garáží, ale napríklad aj skladových či pivničných priestorov. V zmysle ust. § 20b BytZ „sa ustanovenia § 20a použijú primerane aj na výlučné užívanie skladového priestoru.“ V zmysle jeho znenia sa primerané použitie javí viac ako komplikované, nakoľko sme sa v praxi ešte nestretli s prípadom, kedy by bol skladový priestor v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov v dome. Primerane môže byť použité napr. ustanovenie o zápise práva výlučného užívania tohto priestoru na liste vlastníctva, prípadne napr. použitie ust. ods. 4 o práve ho prenechať inej osobe do užívania aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. Ide však o jedno z nepremyslených ustanovení BytZ.
Rovnako môžem poukázať na ustanovenie § 24 ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého „sa ustanovenia tohto zákona týkajúce sa bytového domu vzťahujú aj na budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu, ak je v nich najmenej jedna tretina podlahovej plochy určená na bývanie a majú najmenej štyri byty. Ustanovenia tohto zákona sa primerane vzťahujú aj na iné budovy, ktoré nemajú charakter bytového domu s výnimkou § 29 a 29a ods. 1; na správcu týchto budov sa nevzťahuje osobitný predpis.12ca)“.
Zaujímavá je nezmyselnosť tohto ustanovenia v tom, že ak sa odkaz 12ca) vzťahuje len k zákonu č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov, tak sa objavuje legislatívna diera vo vzťahu k SVB. V praktickej rovine však toto ustanovenie znamená, že pri iných budovách, ktoré nemusia byť spravované, sa použijú ustanovenia BytZ, ktoré sledujú rovnaký účel a zároveň sa neaplikujú úplne všetky ustanovenia BytZ. Ktoré to však majú byť? Tie, ktoré sa týkajú kvór hlasovania, organizovania hlasovania, lehoty a podmienok podania výpovede? Má zmysel, aby napríklad jediný vlastník nebytovej budovy predkladal správu o činnosti podľa ust § 8a BytZ?
Na druhej strane v nebytovej budove, v ktorej žijú nájomcovia a je v správe len vlastníka vidíme význam v predložení plánu opráv podľa ust. § 8b ods. 1. písm. g) BytZ v záujme zabezpečenia bezpečného bývania a užívania. Rovnako nemá zmysel aplikovať na takúto budovu ustanovenia BytZ o hlasovaní, nakoľko by si to jediný vlastník sám odhlasoval tak či onak.
Čo vlastne znamenajú odkazy roztrúsené v zákone?
Orientácia v texte zákona môže byť náročná aj pre skúseného čitateľa. Ak znenie zákona obsahuje odkazy na iné právne predpisy, tieto sú očíslované postupne číslom a v prípade vyššieho počtu aj postupným radom abecedne v zátvorke, napr. 12c). Znamená to, že v závere znenia zákona je v poznámke pod čiarou podľa čísla odkazu možné nájsť uvedené jednotlivé ustanovenia iného právneho predpisu, ktoré sa majú primerane použiť vo vzťahu k tomuto konkrétnemu ustanoveniu. Ak sa v texte právneho predpisu opakuje odkaz na rovnaké ustanovenie právneho predpisu už citované v poznámke pod čiarou, odkaz sa označuje tým istým číslom. Pre upresnenie uvádzam, že poznámky pod čiarou k príslušným odkazom nie sú súčasťou právneho predpisu a majú len informatívnu hodnotu z dôvodu, že sa na konkrétne ustanovenie napr. aj BytZ nejakým spôsobom vzťahujú.
Ide teda len o akúsi „legislatívnu pomôcku“ pre lepšie pochopenie zmyslu a obsahu konkrétneho dotknutého ustanovenia. No ako je vidieť zo samotného odkazu napr. 12c), môže byť neúplné a nedostatočné, preto ho nie je možné aplikovať úplne, pokiaľ nie je v samotnom zákone uvedené inak. Konkrétne v prípade odkazu 12c) to znamená, že napriek zneniu odkazu „§ 68 až 75 Obchodného zákonníka“ je nevyhnutné aplikovať ustanovenia § 68 až 75k Obchodného zákonníka v zmysle novely účinnej od 1. októbra 2020, a to práve na základe ustanovenia § 7d ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého sa „na zrušenie spoločenstva s likvidáciou alebo bez likvidácie a na zánik sa použijú primerane ustanovenia Obchodného zákonníka o zrušení a zániku obchodných spoločností,12c) ak tento zákon neustanovuje inak“, teda tejto časti zákona ako celku.
Tu sa dostávame k faktu, že zákon nestačí len poznať a mať ho preštudovaný. Správny výklad zákonných ustanovení má veľký význam či už pri aplikácii jednotlivých ustanovení BytZ alebo argumentácii vo vzťahu k tretej osobe. Viaceré významné judikáty Najvyššieho súdu SR alebo Ústavného súdu SR nám totiž dávajú jasne najavo, že zmysel a účel zákona má prednosť pred jeho textom, ktorý nám len slúži pre lepšie pochopenie práve jeho zmyslu a účelu.
Autor: JUDr. Mgr. Marek Perdík
Súhlas s použitím cookies
Vlastné nastavenie cookies