Nový zákon o pozemkových spoločenstvách

JUDr. Lívia TÓTHOVÁ 
interná doktorandka
Katedry občianskeho práva
Právnickej fakulty Univerzity P. J. Šafárika 

TÓTHOVÁ, L.: Nový zákon o pozemkových spoločenstvách; Justičná revue, 65, 2013, č. 10, s. 1247 – 1254. 

ÚVOD 

Dňa 26. marca 2013 NR SR prijala nový zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil zákon č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon č. 181/1995 Z. z.“). Nový zákon nadobudol účinnosť 1. mája 2013 a pochádza z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR. Tomuto zákonu predchádzali návrhy zákonov z rokov 2009 a 2011. Článok sa v stručnosti venuje najvýznamnejším zmenám, ktoré nastali v právnej úprave pozemkových spoločenstiev, rozoberá dôvody, pre ktoré k nim došlo. Týmto zmenám sa článok venuje z hľadiska občianskeho práva. Jednou z významných zmien je stanovenie odchýlky od § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), keď § 9 ods. 10 nového zákona stanovuje, že zmluva o prevode oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti môže byť so spoluvlastníkmi uzavretá aj jednotlivo na viacerých listinách, a teda podpisy účastníkov zmluvy nemusia byť na tej istej listine. 

ZMENY V PRÁVNEJ ÚPRAVE POZEMKOVÝCH SPOLOČENSTIEV 

Pozemkové spoločenstvo ako právnická osoba 

Podľa nového zákona pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity už nebudú môcť vzniknúť a doterajšie pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity budú mať povinnosť pretransformovať sa na právnické osoby (§ 31 ods. 5). K nutnosti tejto zmeny dôvodová správa uvádza nasledovné: „Doterajšie skúsenosti s existenciou pozemkových spoločenstiev bez právnej subjektivity pri chýbajúcich ustanoveniach o orgánoch spoločenstva preukazujú, že existencia pozemkových spoločenstiev bez právnej subjektivity sa v súčasnosti javí ako neopodstatnená. Mnohé spoločenstvá bez právnej subjektivity pritom vystupujú a konajú ako spoločenstvá s právnou subjektivitou.“ Pozemkové spoločenstvo bez právnej subjektivity teda nemalo žiadne orgány, a teda ani orgán, ktorý by prijímal rozhodnutia o hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou a ani orgán, ktorý by mohol v jeho mene konať. Mnohé pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity si však tieto orgány vytvárali a navonok prostredníctvom nich konali. V praxi sa teda stávalo to, že samozvaní zástupcovia (väčšinou išlo o niektorého z členov pozemkového spoločenstva) vystupovali v mene podielnikov bez toho, aby na to boli oprávnení, a teda jednak nemali súhlas nadpolovičnej väčšiny na určitý spôsob nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou (napr. súhlas na prenájom pozemku) a jednak nemali plnomocenstvo na robenie takýchto právnych úkonov za jednotlivých podielnikov (napr. plnomocenstvo na podpísanie nájomnej zmluvy). V takomto prípade, ak takýmto konaním „zástupcu“ došlo k uzavretiu zmluvy, táto bola absolútne neplatná. Pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity následkom toho často „podnikali“ nelegálne. 

Definovanie tzv. spoločnej nehnuteľnosti 

V zákone č. 181/1995 Z. z. chýbala definícia spoločnej nehnuteľnosti, čo v praxi prinášalo problém. Ústavný súd SR sa vo svojej rozhodovacej činnosti zaoberal výkladom pojmu spoločná nehnuteľnosť v súvislosti so zákazom drobenia pozemkov, sp. zn. III. ÚS 154/2010-44. Ústavný súd SR v tomto konaní ustálil, že výklad správy katastra krajským i Najvyšším súdu SR je ústavne nekonformný. Tento výklad spočíval v tom, že spoločná nehnuteľnosť ako taká nemôže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov a takýmto predmetom môžu byť len jednotlivé pozemky, ktoré túto spoločnú nehnuteľnosť tvoria. Podľa názoru Ústavného súdu SR však – i keď pojem spoločná nehnuteľnosť nie je v právnom poriadku Slovenskej republiky explicitne definovaný, avšak z účelu a zmyslu zákona o pozemkových spoločenstvách možno vyvodiť, že zákonodarca mal pri kreovaní a používaní tohto pojmu v texte zákona na mysli majetkový substrát a nie každý jednotlivý pozemok identifikovaný parcelným číslom. Správa katastra a súdy dospeli výkladom k popretiu existencie pojmu spoločná nehnuteľnosť ako právneho termínu a nahradili ho pojmom pozemok. 

Ako sme uviedli vyššie, nový zákon zavádza legálnu definíciu pojmu spoločná nehnuteľnosť. Podľa § 8 ods. 1 sa pod spoločnou nehnuteľnosťou na účely tohto zákona rozumie jedna nehnuteľná vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Ťažko povedať, či takáto definícia je výstižná, keďže v prvej časti sa správne hovorí o tom, že spoločná nehnuteľnosť je jedna nehnuteľná vec (jedno majetkové teleso), avšak v druhej časti definície sa už hovorí o tom, že pozostáva z viacerých samostatných pozemkov, pričom z teórie občianskeho práva vieme, že samostatná vec môže byť samostatným predmetom občianskoprávnych vzťahov. Hovoriť o samostatných pozemkoch teda evokuje, že s každým z týchto pozemkov možno samostatne nakladať, teda že nezdieľajú osud spoločnej nehnuteľnosti, pričom opak je pravdou. 

Oddelenie časti spoločnej nehnuteľnosti 

Nový zákon v § 8 ods. 1 druhá veta ustanovuje, že spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná. Nedeliteľnosť znamená, že spoločnú nehnuteľnosť nemožno rozdeliť na viac nehnuteľných vecí, aj keď pozostáva z viacerých pozemkov. Odsek 2 tohto paragrafu však stanovuje určité výnimky z tejto nedeliteľnosti. Podľa tohto odseku od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia zhromaždenia oddeliť novovytvorený pozemok, ak ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku zastavanému stavbou povolenou podľa stavebného zákona, ak zároveň nejde o neoprávnenú stavbu, ďalej ak sa mení účelové určenie nehnuteľnosti (teda ak ide o odňatie, resp. vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, resp. lesného fondu), ak ide o prechod vlastníckeho práva k pozemkom vyvlastnením, ak ide o pozemky, ktoré patria do obvodu pozemkových úprav, a tiež v prípade uplatnenia predkupného práva štátu k pozemkom nachádzajúcim sa v územiach s tretím, štvrtým alebo piatym stupňom ochrany podľa zákona o ochrane prírody a krajiny. Nový zákon hovorí o tom, že takéto oddelenie časti spoločnej nehnuteľnosti je možné na základe rozhodnutia zhromaždenia. Podľa nášho názoru, takéto všeobecné konštatovanie nie je vhodné. V tomto smere bolo priliehavejšie vymedzenie návrhu zákona z roku 2011, ktoré takisto konštatovalo, že o oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti rozhodujú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti na základe rozhodnutia valného zhromaždenia, avšak s výnimkou oddelenia pozemku v prípade vyvlastnenia. Keďže vyvlastnenie je vo svojej podstate nedobrovoľné odňatie vlastníckeho práva, je nelogické, aby sa na vyvlastnenie vyžadoval súhlas zhromaždenia, teda vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti. 

O prevode oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti pojednáva § 9 ods. 10 a 11 nového zákona. Podľa odseku 10 – zmluvu o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti možno za rovnakých podmienok uzavrieť so všetkými vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti aj jednotlivo na viacerých listinách. Avšak podľa odseku 11 výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom tých vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti. Tieto dve ustanovenia možno do istej miery považovať za rozporuplné. Ide totiž o to, že odsek 10 vyžaduje podpis všetkých vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, zatiaľ čo odsek 11 ráta s možnosťou, že zmluvu o prevode nepodpíšu všetci vlastníci. Dôvodová správa k odseku 10 síce uvádza, že „vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí nesúhlasia s predajom oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti a nepristúpia k zmluve o prevode vlastníckeho práva, ostávajú aj naďalej spoluvlastníkmi oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti, keďže ich nemožno nijak nútiť k pristúpeniu k zmluve“, avšak rozhodujúce je znenie zákona a toto nie je v tomto smere úplne jednoznačné. 

Spoločne obhospodarovaná nehnuteľnosť 

Nový zákon o pozemkových spoločenstvách uvádza nový typ pozemkových spoločenstiev, ktoré možno založiť vlastníkmi lesných a poľnohospodárskych nehnuteľností za účelom ich spoločného racionálneho obhospodarovania. Ide o vytvorenie tzv. spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, a teda nie spoločnej nehnuteľnosti. Zatiaľ čo spoločná nehnuteľnosť je v zásade nedeliteľná a nemožno podielové spoluvlastníctvo k tejto nehnuteľnosti zrušiť a vyporiadať podľa § 141 a 142 Občianskeho zákonníka,Viď § 8 ods. 1 nového zákona. pri spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti spoluvlastníctvo a ani spoločná nehnuteľnosť, na ktorú by sa vzťahoval režim nedeliteľnosti, nevzniká.Viď § 12 ods. 2 in fine. To znamená, že medzi členmi tohto typu spoločenstva nevznikajú ideálne podiely k pozemkom; každý z členov má i naďalej zachované výlučné vlastníctvo ku konkrétnemu pozemku (vie teda, ktorá reálna časť zo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti je jeho), pričom tento prenecháva do správy spoločenstva. Nový zákon však výslovne neustanovuje, či člen tohto typu pozemkového spoločenstva môže so svojím pozemkom z tohto spoločenstva kedykoľvek vystúpiť. Zrejme to nebude možné a členstva sa bude môcť „zbaviť“ len prevodom, resp. prechodom pozemku na iného člena spoločenstva alebo tretiu osobu. Do úvahy ďalej prichádza zrušenie pozemkového spoločenstva, ak s tým bude súhlasiť nadpolovičná väčšina členov. 

Postavenie Slovenského pozemkového fondu 

Nový zákon v § 10 ods. 4 stanovuje, že Slovenský pozemkový fond (ďalej len „fond“) v taxatívne vymedzených prípadoch (§ 15 ods. 2) vykonáva práva člena pozemkového spoločenstva. Zástupca fondu je v týchto prípadoch povinný zúčastniť sa zasadania zhromaždenia a na prijatie rozhodnutia je potrebná nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva (teda aj hlasy fondu – hlasy za štát a za neznámych vlastníkov); v ostatných veciach (napr. rozhodovanie o hospodárení a nakladaní s majetkom spoločenstva, rozhodovanie o spôsobe užívania spoločnej nehnuteľnosti) postačuje na prijatie rozhodnutia nadpolovičná väčšina hlasov všetkých členov spoločenstva, pričom do celkového počtu hlasov sa nezapočítavajú hlasy fondu. Nastavením takéhoto mechanizmu rozhodovania zhromaždenia sa malo zamedziť jeho nefunkčnosti z dôvodu neúčasti neznámych vlastníkov na hlasovaní a rozhodovaní. Citované ustanovenie má preto význam najmä pre tie pozemkové spoločenstvá, kde existencia veľkého počtu neznámych vlastníkov bola prekážkou prijatia platného rozhodnutia. Zákon 181/1995 Z. z. totiž vyžadoval pre prijatie rozhodnutia nadpolovičnú, resp. až dvojtretinovú väčšinu všetkých hlasov, pričom do celkového počtu hlasov boli zarátavané aj hlasy neznámych vlastníkov. Podľa nového zákona – na prijatie rozhodnutia o bežnom hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou postačuje väčšina hlasov známych vlastníkov. Takúto úpravu možno považovať za špeciálne ustanovenie vo vzťahu k § 139 ods. 2 OZ, podľa ktorého o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci (absolútnou) väčšinou hlasov počítanou podľa veľkosti podielov, pričom § 15 ods. 2 z rozhodovania o hospodárení so spoločnou vecou „vyblokoval“ neznámych vlastníkov a štát (postačuje teda relatívna väčšina z hlasov známych vlastníkov). 

Spriechodnenie súdnej ochrany 

V záujme ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti, fond koná za štát a neznámych vlastníkov pred súdom alebo orgánom verejnej správy vo veciach podielov spoločnej nehnuteľnosti. Ide najmä o situácie, kedy v konaniach pred súdom musia vystupovať všetci spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti; ide teda o tzv. nerozlučné spoločenstvo účastníkov konania (napr. žaloba o určenie vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti). Aby teda nedochádzalo k zastaveniu konania z dôvodu nedostatku vecnej legitimácie účastníkov konania, nový návrh zákona umožňuje, aby za neznámych vlastníkov a štát vystupoval v konaní fond. Týmto došlo k spriechodneniu súdnej ochrany pre niektoré pozemkové spoločenstvá. 

K takémuto spriechodneniu došlo aj za pomoci § 16 ods. 2, podľa ktorého výbor koná za členov spoločenstva (okrem tých členov, ktorými sú neznámi vlastníci a štát, keďže za týchto koná fond) pred súdmi a inými orgánmi verejnej správy vo veciach podnikania na spoločnej nehnuteľnosti, jej spoločného užívania a obstarávania spoločných vecí vyplývajúcich z ich vlastníctva, alebo ich môže zastupovať vo veciach nadobúdania vlastníctva k sporným nehnuteľnostiam, ktoré sa majú stať súčasťou spoločnej nehnuteľnosti. Toto ustanovenie možno považovať za prelomové, ktoré explicitne vyjadrilo vecnú legitimáciu v niektorých súdnych konaniach. Ide o konania o určenie vlastníckeho práva a, zjednodušene povedané, o konania týkajúce sa podnikania na spoločnej nehnuteľnosti a jej užívania. 

1.    Pokiaľ ide o konania o určenie vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti, súdy boli za účinnosti zákona č. 181/1995 Z. z. v mnohých veciach nútené zastaviť konanie z dôvodu nedostatku aktívnej legitimácie, a to buď preto, že určenia vlastníckeho práva sa domáhalo samotné pozemkové spoločenstvo, za ktoré konal jeho štatutár, resp. sa takéhoto určenia nedomáhali všetci spoluvlastníci. V prípade, že sa určenia vlastníckeho práva domáhalo samotné pozemkové spoločenstvo, súd návrh zamietol, lebo pozemkové spoločenstvo nemôže byť vlastníkom spoločnej nehnuteľnosti a nemôže sa teda ani domáhať určenia vlastníckeho práva k nej. V prípade, že sa určenia vlastníckeho práva nedomáhali všetci spoluvlastníci, súd návrh zamietol z dôvodu, že ide o nerozlučné spoločenstvo a návrh musia podať všetci spoluvlastníci. 

2.    Ďalšími sú konania týkajúce sa užívania spoločnej nehnuteľnosti. Z praxe ide najmä o konania o vydanie bezdôvodného obohatenia, ak bola spoločná nehnuteľnosť užívaná bez právneho dôvodu, o prípady vyslovenia neplatnosti zmlúv, ktorých predmetom je spoločná nehnuteľnosť, náhrada škody spôsobená na spoločnej nehnuteľnosti alebo tiež ochrana vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti (negatórna a reivindikačná žaloba). Doterajšia judikatúra sa vo vzťahu k záväzkovým vzťahom týkajúcim sa spoločnej nehnuteľnosti (vydanie bezdôvodného obohatenia, náhrada škody, neplatnosť zmlúv) vyjadrila, že vecne legitimovaným je aj pozemkové spoločenstvo, avšak čo sa týka vlastníckeho práva a jeho ochrany, vecne legitimovaným sú len jednotliví spoluvlastníci. To znamená, že účinnosťou nového zákona o pozemkových spoločenstvách sa vo veciach ochrany a určenia vlastníckeho práva vecne legitimovaným stáva aj pozemkové spoločenstvo, za ktoré koná výbor. 

Prevod podielov štátu 

Podľa § 11 ods. 1 – fond môže podiely štátu na spoločnej nehnuteľnosti previesť do vlastníctva iných osôb. Vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti, a teda členovia pozemkového spoločenstva majú k týmto podielom zákonné predkupné právo, na ktoré sa v plnom rozsahu vzťahuje ustanovenie § 140 OZ. Fond má teda povinnosť ponúknuť podiel, ktorý chce previesť, všetkým členom pozemkového spoločenstva prostredníctvom výboru spoločenstva. Vychádzajúc zo subsidiárneho použitia § 140 OZ, spoluvlastníci sa majú dohodnúť o výkone predkupného práva, a ak sa nedohodnú, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov; v tomto prípade bude teda zachovaný status quo pomeru podielov. Ak žiaden z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti neprejaví záujem o kúpu podielov štátu, fond môže vyhlásiť verejnú obchodnú súťaž (§ 11 ods. 5). Tu sa teda dáva možnosť, aby bol podiel prevedený na tretiu osobu. 

Okrem odplatného prevodu podielu štátu prichádza do úvahy i bezodplatný prevod v prípade, ak člen spoločenstva je zároveň osobou oprávnenou podľa reštitučných predpisov. V takomto prípade môže fond ako pozemkovú náhradu poskytnúť tento svoj podiel na spoločnej nehnuteľnosti. V takomto prípade sa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neuplatní. 

Návrh zákona z roku 2011 v § 7 ods. 4 stanovoval, že ak žiaden z vlastníkov podielov spoločnej nehnuteľnosti neprejaví záujem o kúpu podielov štátu, fond môže ponúknuť tieto podiely spoločenstvu. V rámci medzirezortného pripomienkového konania však Generálna prokuratúra SR navrhovala vypustenie tohto ustanovenia, a to z dôvodu, že spoločenstvo by sa tak stalo členom seba samého a v prípade nadobudnutia väčšiny podielov by rozhodovalo samo o sebe, resp. by sa v extrémnom prípade stalo jediným členom a zároveň by sa tým zrušilo (keďže dôvodom zrušenia pozemkového spoločenstva je, okrem iného, je aj to, že sa výlučným vlastníkom spoločnej nehnuteľnosti stáva jediný subjekt). Nový zákon tento názor reflektoval a výslovne v § 9 ods. 9 stanovil, že prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti na spoločenstvo je zakázaný. 

Predkupné právo 

V novom zákone je predkupné právo upravené trojakým spôsobom. 

1.    V prvom rade ide o vyššie spomínaný odplatný prevod podielu štátu, na ktorý sa v celom rozsahu použije ustanovenie § 140 OZ. Fond je teda povinný ponúknuť tento podiel všetkým členom pozemkového spoločenstva. 

2.    V ďalšom prípade ide o bezodplatný prevod podielu štátu na člena pozemkového spoločenstva, ktorý je oprávnenou osobou podľa reštitučných predpisov. V tomto prípade sa predkupné právo neuplatní. 

3.    Posledným prípadom je situácia uvedená v § 9 ods. 7 nového zákona, kde sa na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva nevzťahujú všeobecné ustanovenie o predkupnom práve (teda § 140 OZ). Z uvedeného vyplýva, že ak chce niektorý člen pozemkového spoločenstva (okrem štátu) previesť svoj podiel na iného člena pozemkového spoločenstva, nemusí ho ponúknuť všetkým členom spoločenstva, postačí, ak ho ponúkne len jednému. Nebezpečenstvo takejto konštrukcie predkupného práva možno vidieť v tom, že môže byť narušený status quo pomeru podielov a vybraný spoluvlastník takto môže získať vysoký počet hlasov a rozhodovať tak o chode a ďalšom smerovaní pozemkového spoločenstva. Určitou brzdou vo vzťahu k takejto situácii by mohlo byť ustanovenie § 15 ods. 2 nového zákona, podľa ktorého prehlasovaní členovia pozemkového spoločenstva majú právo obrátiť sa na súd, aby rozhodol o neplatnosti rozhodnutia zhromaždenia. Toto ustanovenie možno považovať za špeciálnu úpravu vo vzťahu k § 139 ods. 3 OZ, podľa ktorého len vtedy, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej nehnuteľnosti, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. V prípade § 15 ods. 2 nového zákona teda môže ísť o akékoľvek rozhodnutie o hospodárení so spoločnou vecou, navyše, nevyžaduje sa ani žiadna kvalifikovaná menšina na podanie takéhoto návrhu. Pôvodný návrh nového zákona síce vyžadoval, aby návrh podali členovia pozemkového spoločenstva, ktorých hlasy predstavujú aspoň jednu desatinu hlasov členov spoločenstva, avšak táto podmienka bola vypustená. 

Režim spoločnej nehnuteľnosti po zrušení pozemkového spoločenstva 

Podľa § 1 ods. 2 nový zákon upravuje aj nakladanie so spoločnou nehnuteľnosťou vo vlastníctve spoluvlastníkov, ktorých spoločenstvo zaniklo. V § 31 ods. 11, teda v spoločných ustanoveniach, sa ďalej uvádza, že na nakladanie so spoločnou nehnuteľnosťou vo vlastníctve spoluvlastníkov, ktorí boli členmi pozemkového spoločenstva, sa primerane vzťahuje § 8 a § 11. Tieto ustanovenia evokujú, že v prípade akéhokoľvek dôvodu zrušenia pozemkového spoločenstva, uvedeného v § 6 (i v § 31 ods. 9 a 10), a jeho následného zániku, sa na spoločnú nehnuteľnosť aj naďalej vzťahujú ustanovenia § 8 a § 11, teda ustanovenia o nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti a ustanovenia o možnosti prevodu podielu štátu. Dôvodová správa však k § 1 ods. 2 uvádza, že nový zákon sa bude v obmedzenej miere i naďalej vzťahovať na vlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti tých spoluvlastníkov, ktorí boli členmi pozemkového spoločenstva bez právnej subjektivity, ktoré sa týmto zákonom už za pozemkové spoločenstvá nepovažujú. Dôvodová správa teda, podľa nášho názoru, nesprávne zužuje výklad § 1 ods. 2 len na prípad zrušenia pozemkového spoločenstva z dôvodov § 31 ods. 9 a 10. 

ZÁVER 

Nový zákon o pozemkových spoločenstvách nevyriešil otázku tzv. neznámych vlastníkov. Čiastočne je táto otázka riešená tým, že v taxatívne vymedzených otázkach za neznámych vlastníkov vykonáva hlasovacie práva v zhromaždení fond, a teda v rozhodovacej činnosti nie je pozemkové spoločenstvo blokované nečinnosťou neznámych vlastníkov. Táto otázka však mohla byť definitívne vyriešená možnosťou predaja podielov neznámych vlastníkov. V tomto prípade sa síce argumentuje tým, že vlastnícke právo týchto vlastníkov sa nepremlčuje, no treba sa opýtať, či nebola táto zásada porušená už ustanovením § 8 ods. 11 druhá a tretia veta. V tomto ustanovení sa totiž hovorí o tom, že ak s vlastníckymi podielmi nakladá fond (ide o podiely neznámych vlastníkov), výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom fondu, pričom neznámy vlastník alebo jeho právny nástupca môže písomne u fondu uplatniť svoje právo na vydanie výnosu z predaja v lehote desiatich rokov odo dňa povolenia vkladu vlastníckeho práva, inak jeho právo zaniká. V prípade oddelenia časti spoločnej nehnuteľnosti sa teda umožňuje aj predaj podielov neznámych vlastníkov. Navyše, v tomto prípade sa vlastnícke právo nepremlčuje, ale dokonca prekluduje v lehote desiatich rokov. Preto nevidíme dôvod, prečo nie je fondu daná možnosť, aby predal podiely neznámych vlastníkov aj v iných prípadoch, než je oddelenie časti spoločnej nehnuteľnosti. 

Ako určitý nedostatok nového zákona možno vnímať jednak to, že vo vzťahu k zrušeniu pozemkového spoločenstva rozhodnutím súdu neupravuje, kto a za akých podmienok môže podať návrh na zrušenie spoločenstva,Zákon č. 181/1995 Z. z. v § 24 stanovoval, že súd môže na návrh osoby, ktorá osvedčí právny záujem, rozhodnúť o zrušení spoločenstva, ak zaniknú predpoklady vyžadované zákonom na vznik spoločenstva alebo ak sa jeho založením porušil zákon. a tiež to, že neponechal definíciu majetku pozemkového spoločenstva, ktorú obsahoval zákon č. 181/1995 Z. z. v § 13 ods. 1. Je totiž potrebné dôsledne rozlišovať spoločnú nehnuteľnosť, ktorá môže byť len vo vlastníctve jednotlivých členov spoločenstva, a majetok spoločenstva, ktorý je vo vlastníctve samotného pozemkového spoločenstva. 

Nevyhnutnosť prijatia nového zákona podľa dôvodovej správy vyvolalo, okrem iného, nejednoznačné chápanie a uplatňovanie niektorých ustanovení zákona č. 181/1995 Z. z Podľa nášho názoru však aj nový zákon obsahuje obdobné ustanovenia a tieto budú v budúcnosti predmetom diskusií. 

pozn. redakcie:

§ 1, § 9  ods. 10, § 31 ods. 5 z. č. 97/ 2013 Z. z.

§ 140 Občianskeho zákonníka

Autor: JUDr. Lívia Tóthová