Komentár k povinnostiam mandatára a mandanta

Poskytovanie služieb ako takých 

Dôraz na výkon činnosti s odbornou starostlivosťou úzko súvisí s tým, že mandatár nezodpovedá za výsledok svojho snaženia pri obstarávaní obchodnej záležitosti. Z uvedeného dôvodu má význam odborná zdatnosť a erudovanosť mandatára.  

Osobne alebo inou osobou 

Je len na dohode strán, či mandant vyžaduje výlučne osobné vykonanie záležitosti samotným mandatárom alebo mandant dá mandatárovi zmocnenie, že je len vecou jeho rozhodnutia, či svoje zmluvné povinnosti splní sám alebo prostredníctvom tretej osoby. Za splnenie svojho mandátu však vždy zodpovedá mandatár. 

Pokyny mandanta 

Pokyny mandanta sú pre mandatára záväzné za predpokladu, že ich mandatár pozná alebo musí poznať. S uvedenou povinnosťou korešponduje oznamovacia povinnosť mandanta. Odchýlenie sa od pokynov je prípustné jedine vtedy, keď je to naliehavé v záujme mandanta a mandatár nemôže včas získať jeho súhlas.  

Inak sa posudzuje situácia, ak bolo výslovne v zmluve alebo výslovným zákazom mandanta stanovené, že sa mandatár nesmie od pokynov odchýliť! V takomto prípade sa nesmie za žiadnych okolností postupovať inak, ani keby to bolo nevyhnutné z hľadiska záujmu mandanta. 

Odovzdávanie vecí mandantovi 

Vydanie vecí získaných pri vybavovaní záležitosti má byť zrealizované bez zbytočného dokladu. Do dňa odovzdania vecí je mandatár povinný ich starostlivo opatrovať, a to primerane podľa ustanovení zmluvy o uložení veci podľa § 516 Obchodného zákonníka a nasledujúcich.  

Mandatár zodpovedá za škodu spôsobenú na prevzatých veciach. Jediným dôvodom, ktorý ho exkulpuje (vyviní) spod zodpovednosti za škodu, je preukázateľný dôkaz o tom, že škode nemohol ani pri odbornej starostlivosti zabrániť.  

Poistenie prevzatých vecí 

Povinnosť poistenia prevzatých vecí musí byť výslovne dohodnutá v zmluve alebo o to požiadal mandant. Náklady poistenia znáša mandant. 

Obchodné tajomstvo 

V súvislosti s výkonom služieb mandatára je pravdepodobné, že mandatár sa oboznámi so skutočnosťami obchodnej, výrobnej alebo technickej povahy, ktoré súvisia s podnikom, ktoré majú buď skutočnú, alebo aspoň potenciálnu hodnotu, zároveň nie sú v príslušných obchodných kruhoch bežne dostupné, mandant ich chce utajovať a zároveň robí všetko pre to, aby neboli zverejnené. Informáciami tohto charakteru sú napr. významní obchodní partneri firmy, cenové ponuky firmy, prieskumy trhu a štatistiky obstarávané spoločnosťou, know-how firmy, systémové kľúče do databáz firmy. Mandantovi záleží na ochrane týchto skutočností a na tom, aby informácie s nimi súvisiace zachovával manažér v tajnosti. Preto je vhodné prípadnú ochranu informácií dojednať aj v mandátnej zmluve. Vyzradením alebo zneužitím týchto informácií a následným vznikom škody spoločnosti by bol mandatár braný na zodpovednosť podľa § 757 Obchodného zákonníka. 

Poznámka: 

Pri poskytovaní advokátskych služieb v rámci mandátnej zmluvy je advokát (ako mandatár) priamo zo zákona o advokácii zaviazaný k mlčanlivosti v prospech klienta (mandanta), a teda nesmie vyzradiť to, o čom sa pri zastupovaní klienta dozvedel.  

Komentár k povinnostiam mandanta 

Oznamovacia povinnosť 

Je na zmluvných stranách, aký si dojednajú rozsah oznamovacej povinnosti. Je dôležité nezanedbať skutočnosť, že právna úprava mandátnej zmluvy je dispozitívna, a preto je na vôli účastníkov zmluvy, aký bude dojednaný zmluvný rozsah ich práv a povinností.  

Náklady pri službách 

Mandantovi vzniká povinnosť úhrady nevyhnutných a účelne vynaložených nákladov. Na úhradu nákladov nie je povinný jedine v prípade, ak z povahy nákladov vyplýva, že sú už zahrnuté v dohodnutej odmene (odplate) za obstaranie záležitosti. 

Iný variant 

Nie je vylúčené, aby si strany v zmluve dohodli, že náklady spojené s vybavením záväzku mandatára sú zohľadnené vo výške dohodnutej odplaty.  

Komentár k odplate  

Mandátna činnosť sa vykonáva za odplatu. Mandátna zmluva je vždy odplatnou zmluvou. Ak je obstaranie záležitosti podľa zmluvy predmetom podnikateľskej činnosti mandatára, právna úprava predpokladá odplatný charakter zmluvy, aj keď nie je v zmluve výslovne vyjadrený.  

Tu neplatí bezodplatnosť 

Výška odplaty mandatárovi nie je povinnou náležitosťou zmluvy, pretože pokiaľ nie je jej výška výslovne dohodnutá v zmluve, je zistiteľná.  

Dôležité  

Odmena mandatárovi nesúvisí s výsledkom predmetu záväzku, preto má mandatár na ňu nárok bez ohľadu na úspešnosť/neúspešnosť obchodu. Splatnosť odmeny nesúvisí s výsledkom obchodu. Forma špecifikácie odplaty (paušálne, pevnou sumou, percentom, hodinovou odmenou…) je taktiež ponechaná na vôli strán.  

Výška odmeny 

Odmena mandatára môže byť dohodnutá rôzne. 

Napríklad sa môžu účastníci dohodnúť, že sa odmena bude rovnať 8 percentám z ceny každého jednotlivého obchodu, ktorá bude mandatárovi vyplatená najneskôr do 30 dní od podpísania príslušnej kúpnej zmluvy.  

Odmena v rôznej mene 

Rovnako nič nevylučuje, aby sa dohodla odmena v inej ako slovenskej mene.  

Spôsob úhrady odmeny 

Najčastejšie sa strany dohodnú, že odmena býva zasielaná na bankový účet mandatára. Rovnako si ale môžu dohodnúť vyplatenie odmeny v hotovosti alebo jej uhradenie započítaním s pohľadávkou mandanta voči mandatárovi titulom inej zmluvy. Je štandardné, že sa mandatárovi poskytuje záloha na poskytovanie dohodnutých služieb. 

Komentár k zodpovednosti mandatára 

Mandatár môže na základe dojednania v mandátnej zmluve alebo na základe písomného prehlásenia vystupovať voči mandantovi ako ručiteľ za záväzky tretej osoby, ktoré jej vznikli voči mandantovi uzavretím zmluvy pri zariaďovaní záležitosti (tzn. že mandatár môže zodpovedať za to, či a ako splní záväzok tretia osoba samotnému mandantovi). Následne sa postupuje v súlade s ustanoveniami Obchodného zákonníka o ručení.  

Komentár k zániku zmluvy 

Obchodný zákonník ustanovuje v súvislosti so zánikom mandátnej zmluvy spôsob jej zániku výpoveďou zo strany mandanta i mandatára.  

Výpoveď mandanta 

Zo zákona vyplýva, že pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú v mandátnej zmluve inak, mandant je oprávnený kedykoľvek vypovedať zmluvu, a to čiastočne alebo v celom rozsahu. Následne zmluva zanikne uplynutím výpovednej doby alebo dňom stanoveným vo výpovedi, alebo ku dňu, kedy sa mandatár dozvedel o výpovedi mandátnej zmluvy.  

Úhrada preukázaných nákladov mandatárovi tým nie je dotknutá a ani primeraná časť odplaty. Počas výpovednej lehoty musí mandatár riadne a v plnom rozsahu plniť svoje záväzky zo zmluvy a musí zabezpečiť, aby mandant nebol zánikom zmluvy poškodený. 

Výpoveď mandatára 

Pre mandatára zákon stanovuje prísnejšie kritériá vypovedania zmluvy. Výpoveď mandatára taktiež nadobúda účinnosť uplynutím výpovednej lehoty, dĺžku ktorej stanovuje zákon, zmluva alebo mandatár. Mandatár nesmie určiť lehotu kratšiu, ako je zákonná jednomesačná výpovedná lehota, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, kedy výpoveď bola doručená mandantovi (a teda písomná). Počas výpovednej lehoty je mandatár povinný plniť svoje povinnosti v plnom rozsahu. Nárok na časť odmeny je viazaný na výsledok dosiahnutý pri zariaďovaní záležitosti. 

Iné dôvody 

K zániku záväzkov z mandátnej zmluvy môže dôjsť aj z titulu ďalších (všeobecných) dôvodov zániku záväzkov. Osobitne sa uvádza zánik mandátnej zmluvy v dôsledku smrti fyzickej osoby alebo zániku právnickej osoby – mandatára.  

Účastníkom zmluvy nebráni, aby si v zmluve dojednali iné, konkrétne dôvody a spôsoby zániku zmluvy. Napríklad si môžu zmluvné strany dohodnúť aj prípady, kedy bude dovolené okamžité zrušenie ich dohody. 

Na dobu určitú/neurčitú 

Mandátnu zmluvu je možné medzi účastníkmi zmluvy, v závislosti od toho, či pôjde o opakované alebo jednorazové poskytovanie služieb, dohodnúť na dobu určitú alebo na dobu neurčitú. 

K záverečným ustanoveniam 

V tejto časti zmluvy je predovšetkým rozhodujúce upraviť si spôsob prijímania zmien tejto zmluvy oboma zmluvnými stranami. Nadväzne na to, ak si zmluvné strany uzatvorili medzi sebou písomnú mandátnu zmluvu, aj všetky zmeny a dodatky k tejto zmluve musia byť vždy v písomnej forme. Zmluva musí byť datovaná a podpísaná oboma zmluvnými stranami. 

Záver 

Pripomíname poznámku z úvodu, že ustanovenia Obchodného zákonníka, upravujúce mandátnu zmluvu, sú dispozitívneho charakteru, zmluvné strany si preto môžu dojednať aj iný alebo širší rozsah vzájomných práv a povinností. 

Problém:    Služby pre Spoločenstvo vlastníkov bytov 

Obchodná spoločnosť na základe mandátnej zmluvy uzavretej so Spoločenstvom vlastníkov bytov obstaráva správu bytového domu v rozsahu upravenom v mandátnej zmluve a vykonáva evidenciu a vymáhanie pohľadávok za nezaplatené úhrady za služby spojené s užívaním bytov a úhrady do fondu opráv. Mandátna zmluva v časti ,,Vymáhanie pohľadávok“ upravuje kompetenciu mandatára v rozsahu: evidencia pohľadávok do fondu opráv a ostatných pohľadávok, ktoré vzniknú mandantovi pri zabezpečovaní správy domu a vymáhanie pohľadávok vrátane súdneho vymáhania. 

Vlastník bytu uhrádza mesačné platby na bankový účet obchodnej spoločnosti a následne spoločnosť poukazuje platby účelovo určené do fondu opráv za celý bytový dom na bankový účet Spoločenstva vlastníkov bytov. Vlastníci bytov na zhromaždení Spoločenstva vlastníkov bytov schválili rozhodnutie o povinnosti každého vlastníka zaplatiť mimoriadny poplatok do fondu opráv na istý účel. Keďže nie všetci vlastníci s platením mimoriadneho poplatku do fondu opráv súhlasili, dobrovoľne tento poplatok nezaplatili. Predseda Spoločenstva vlastníkov bytov požiadal obchodnú spoločnosť o zrážku sumy zodpovedajúcej mimoriadnej platbe do fondu opráv tým vlastníkom bytov, ktorí nesúhlasili s mimoriadnou platbou do fondu, zo vzniknutého preplatku nadväzne na ročné vyúčtovanie služieb spojených s užívaním bytu a následne poukázal tieto platby v prospech bankového účtu Spoločenstva vlastníkov bytov. Obdobne sa dosiaľ takto postupovalo napríklad pri schválených pokutách spoločenstvu za neúčasť na brigáde (napr. 150 Sk). Ak túto pokutu vlastník nezaplatí, následne na žiadosť predsedu Spoločenstva vlastníkov bytov zrazí obchodná spoločnosť (mandatár) túto čiastku z preplatku vzniknutého po ročnom vyúčtovaní platieb za služby spojené s užívaním bytu. Skutočnosťou teda je, že mandatár má možnosť vykonávať zrážky podľa pokynov mandanta (Spoločenstva vlastníkov bytov) – špecifikovaných predsedom spoločenstva a schválených uznesením na zhromaždení – z prípadného preplatku na ročnom vyúčtovaní. Otázne je, či sa tým obchodná spoločnosť nedopúšťa porušenia práv vlastníka bytu, pretože vlastník bytu obchodnej spoločnosti, ktorá eviduje a vymáha pohľadávky, nedal súhlas k takýmto konkrétnym zrážkam. Vlastník, ktorý si príde po preplatok na vyúčtovaní, nesúhlasí so zrážkou. Bude v prípadnom súdnom spore ohľadom oprávnenosti vykonania zrážky vlastník bytu úspešný?  

Podľa § 7c ods. 8 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení účinnom od 1. 11. 2005 zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie zvoláva rada podľa potreby, najmenej raz za rok alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie okrem iného schvaľuje ročnú účtovnú závierku a vyúčtovanie úhrad za plnenia, schvaľuje výšku mesačných úhrad za plnenia, mesačných platieb za správu a príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, rozhoduje o použití prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, rozhoduje o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán. Podľa § 10 ods. 4 tohto zákona vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet spoločenstva alebo správcu úhrady za plnenia. Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom. 

Z § 7b vyplýva, že spoločenstvo hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Spoločenstvo uzatvára zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Rovnakým spôsobom je spoločenstvo povinné postupovať i pri rozhodovaní o výške preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Spoločenstvo môže vo vlastnom mene vymáhať plnenie povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa tohto zákona. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní uhrádzať finančné prostriedky do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia. Spoločenstvo zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikli pri výkone správy, až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. 

Podľa § 14 ods. 2 pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených. Nadväzne na § 14 ods. 3 rozhoduje spoločenstvo kvalifikovanou väčšinou o iných záležitostiach, než je spôsob vyrovnania nedoplatku na niektorých z povinných platieb. Nadväzne na citované ustanovenia vymáhanie pohľadávok Spoločenstva vlastníkov bytov prostredníctvom tretej osoby – napr. obchodnej spoločnosti, ktorá má toto v predmete podnikania, je prípustné. Obchodná spoločnosť je na základe mandátnej zmluvy a pokynu mandanta (tzn. Spoločenstva vlastníkov bytov) oprávnená vykonávať jednotlivým vlastníkom bytu zrážky z preplatku pri ročnom vyúčtovaní platieb za služby spojené s užívaním bytu, ktoré následne použije na úhradu sankcií či prípadných nedoplatkov, keďže ju na to oprávňuje mandátna zmluva. Obchodná spoločnosť v tomto právnom vzťahu koná ako ,,predĺžená ruka“ spoločenstva, a teda vykonáva uznesenia zhromaždenia. Čo sa týka oprávnenosti spôsobu vymoženia sumy zrážkou z preplatku na vyúčtovaní za služby spojené s užívaním bytu, tento spôsob uspokojenia pohľadávky spoločenstva voči konkrétnemu vlastníkovi bytu je zákonný, pokiaľ sa na tomto spôsobe uspokojovania pohľadávok spoločenstva voči nemu uznieslo zhromaždenie, a teda bol tento spôsob odsúhlasený uznesením zhromaždenia, a to jednoduchou väčšinou vlastníkov.  

Oprávnenosť postupu je teda podmienená platným rozhodnutím, ktorým je uznesenie Spoločenstva vlastníkov bytov, a plnomocenstvom na takéto konanie, ktoré môže byť obsiahnuté v samotnej mandátnej zmluve. Obrana vlastníka a zároveň člena spoločenstva smie spočívať jedine v postupe pred samotným vymáhaním pohľadávok spoločenstva, a to v rámci zasadnutí zhromaždenia – v tom, že ako prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome súd. 

Zhrnutie: Vlastník je povinný prispôsobiť sa uzneseniu zhromaždenia, ktorým bolo odhlasované vykonávanie presne špecifikovaných zrážok zo vzniknutého preplatku v prospech účtu spoločenstva, pretože ide podľa vôle spoločenstva o zrážku súvisiacu so správou domu. 

Autor: JUDr. Janka Chorvátová, PhD.