Lízing nehnuteľností

V tomto čísle mesačníka JÚPP nadväzujeme na seriál článkov o lízingu, s ktorými ste sa mohli stretnúť na stránkach tohto časopisu od čísla 6/2003 – Lízing v podnikaní fyzických osôb. Teraz vám autorka prináša siedmu časť tohto seriálu – Lízing nehnuteľností.  

Aj keď sa dynamika rastu lízingového trhu v Slovenskej republike spomaľuje, ešte stále rastie rýchlejšie ako ekonomika SR celkom. V roku 2002 najvyšší objem v štruktúre lízingu na Slovensku zaznamenal lízing strojov a zariadení. Okrem lízingu hnuteľných vecí sa v roku 2003 začína pozornosť lízingových spoločností sústreďovať aj na finančný lízing nehnuteľností, i keď jeho objem (24 mil. Sk) v prvom polroku 2003 je ešte stále nevýznamný. Jeho oživenie je však len otázkou času vďaka zmenám v daňovej legislatíve platnej od 1. 1. 2003. Prijatými zmenami došlo k čiastočnému odstráneniu systémových prekážok pre lízingové spoločnosti pri podnikaní v tomto odbore. 

Operatívny lízing nehnuteľností 

Prenájom nehnuteľností v najširšom slova zmysle je v rámci nájomných vzťahov podnikateľských i nepodnikateľských subjektov u nás mimoriadne rozšírený. Ide však o klasický štandardný prenájom (niekedy aj podnájom) nehnuteľností alebo ich častí, ktoré po skončení nájomného vzťahu zostávajú vo vlastníctve prenajímateľa, resp. vlastníka nehnuteľnosti. Na druhej strane ani nájomca nevstupuje do nájomného vzťahu so zámerom získať predmetnú nehnuteľnosť do vlastníctva. Treba však poznamenať, že dohodnuté predkupné právo (právo nájomcu byť uprednostnený v prípade predaja predmetnej nehnuteľnosti) ešte neznamená, že pôjde o finančný lízing. Tento nájomný vzťah sa definuje ako operatívny lízing. Predmetom takéhoto nájmu môžu byť nehnuteľnosti rôzneho druhu (budovy, priemyselné haly, pozemky, byty, spevnené plochy a pod.).  

Dôvodom, prečo nájomca uprednostní klasický prenájom pred finančným lízingom je niekoľko jeho výhod: 

• prenajímateľ obvykle poskytuje nájomcovi aj základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti (dodávka energií, ochrana objektov, zabezpečovanie opráv a údržby a pod.), 
• v zmluvných vzťahoch existuje relatívna zmluvná voľnosť, v prípade potreby je napr. možné ukončiť zmluvný vzťah výpoveďou alebo dohodou, 
• v prípade fyzických osôb – podnikateľských subjektov, je nájomné pri operatívnom lízingu považované za daňový výdavok. 

Operatívny lízing má však aj svoje nevýhody, ktorými sú nájomcovia pri svojom rozhodovaní obmedzovaní. Sú to najmä: 

• vysoké cenové relácie prenajímaných nehnuteľností často bez možnosti spolupôsobenia nájomcu pri ich stanovení, 
• možnosť vypovedania nájomného vzťahu zo strany vlastníka prenajatej nehnuteľnosti, čo obmedzuje nájomcov pri rozhodovaní o investíciách do rekonštrukcií, alebo nových technologických zariadení. 

Operatívny prenájom nehnuteľností a DPH 

Pri prenájme nehnuteľností je potrebné upozorniť aj na odlišnosti pri jeho zdaňovaní daňou z pridanej hodnoty podľa zákona č. 289/1995 Z. z o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o DPH).  

Prenájom, resp. podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti je z pohľadu prenajímateľa poskytovaním služby, ktorá má charakter opakovaného zdaniteľného plnenia ( § 16 ods. 5 zákona o DPH). Ide totiž o poskytovanie rovnakej služby podľa zmluvy v stanovených lehotách (napr. mesačné splátky, štvrťročné, polročné a pod.).  

Podľa § 35 ods. 3 zákona o DPH je prenájom nehnuteľností alebo ich častí od dane oslobodený s výnimkou: 

• prenájmu pozemku na parkovanie pre motorové vozidlá, 
• prenájmu trvale inštalovaných strojov a zariadení, 
• prenájmu bezpečnostných schránok.  

Podľa ustanovení § 35 ods. 4 zákona o DPH má možnosť prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH a nehnuteľnosť prenajíma inému platiteľovi dane rozhodnúť sa, že bude prenájom nebude od dane oslobodený. V takomto prípade je prenajímateľ povinný zdaňovať všetky prenájmy poskytnuté iným platiteľom. Toto svoje rozhodnutie je povinný písomne oznámiť miestne príslušnému daňovému úradu.  

Ak sa prenajímateľ rozhodne prenájom zdaňovať, alebo prenajíma nehnuteľnosti, ktoré sú vyňaté z oslobodenia, potom dňom uskutočnenia zdaniteľného plnenia bude najneskôr posledný deň zdaňovacieho obdobia, v ktorom má byť zaplatená splátka nájomného. Daňovým dokladom môže byť aj splátkový kalendár, ak nie je dohodnutá fakturácia prenájmu. Prenajímateľ je potom povinný uviesť v splátkovom kalendári všetky náležitosti daňového dokladu podľa § 15 zákona o DPH.  

Pri zdaňovaní prenájmu uplatní prenajímateľ sadzbu dane podľa § 10 ods. 4 zákona o DPH vo výške 14 %.  

Nájomca, ktorý je platiteľom DPH si môže na vstupe uplatniť odpočítanie dane po splnení zákonom stanovených podmienok a za predpokladu, že prenajaté priestory používa na zabezpečenie svojich zdaniteľných plnení.      

Finančný lízing nehnuteľností 

Z dôvodu prechodnej insolventnosti podnikateľov a nedostupnosti úverov pre niektoré podnikateľské subjekty sa záujem o obstaranie nehnuteľností formou prenájmu s právom kúpy stále zvyšuje.  

Na rozdiel od operatívneho prenájmu hnuteľných vecí, kde do priameho obchodného vzťahu vstupuje prenajímateľ (vlastník) a nájomca, pri finančnom lízingu nehnuteľností sa môže prenajímateľ stať samotným investorom stavby, alebo jej realizátorom. 

Predmet lízingu je vo vlastníctve prenajímateľa po celú dobu lízingu. Vlastníctvo prejde na nájomcu po ukončení lízingu odplatným prevodom vlastníckeho práva za dohodnutú kúpnu cenu a následným vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností po splnení ďalších podmienok uvedených v lízingovej zmluve a jej prílohách. Zálohu na kúpnu cenu môže nájomca platiť spolu s lízingovými splátkami. Výška lízingových splátok je určená v splátkovom kalendári.  

Najväčšou výhodou finančného lízingu nehnuteľností je výrazné zlepšenie finančnej situácie nájomcu pre skutočnosť, že nie je nutné splatiť celú obstarávaciu cenu nehnuteľnosti v okamihu jej získania a náklady spojené s lízingovými operáciami (splátky nájomného) sú v plnej hodnote zahrnuté v prevádzkových nákladoch. To znamená možnosť odpočítať hodnotu takto nadobudnutej nehnuteľnosti od daňového základu.  

S účinnosťou od 1. 1. 2003 došlo u nehnuteľností, ktoré sú zaradené v 5. odpisovej skupine (kde je zaradená najväčšia časť nehnuteľností), k zmene doby odpisovania na 30 rokov. Z toho vyplýva minimálna doba pre trvanie finančného lízingu nehnuteľností podľa § 24 ods. 4 zákona č. 366/1999 Z. z. o daniach z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len ZDP), a to najmenej 20 % doby odpisovania, t. j. 6 rokov.  

Pri príprave lízingovej zmluvy na prenájom nehnuteľnosti lízingové spoločnosti dôsledne posudzujú okrem bonity žiadateľa aj budúci predmet lízingu (nehnuteľnosť), ak pôjde o jeho kúpu a následný prenájom podľa nižšie uvedených požadovaných dokladov:  

• aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností (list vlastníctva) + snímka z katastrálnej mapy, ktorá presne identifikuje stav na liste vlastníctva (LV) z hľadiska polohy, 
• jasné vlastnícke vzťahy k pozemku overené na katastri nehnuteľností, 
• územný plán obce a zóny – záväzná aj smerná časť, 
• návrh na vydanie územného rozhodnutia, 
• stanoviská dotknutých orgánov obstarané v územnom konaní, 
• územné rozhodnutie, 
• posudky a stanoviská k posudzovaniu vplyvov stavby na životné prostredie, 
• žiadosť o stavebné povolenie + predpísaná dokumentácia, 
• stanoviská a rozhodnutia dotknutých orgánov potrebné v stavebnom konaní, 
• stavebné povolenie + overená projektová dokumentácia,  
• povolenie zmeny stavby pred jej kolaudáciou – ak k nemu došlo, 
• návrh na kolaudáciu, 
• kolaudačné rozhodnutie, 
• užívacie povolenie stavby,  
• certifikát stavebných materiálov zabudovaných, ak nie sú súčasťou kolaudačného rozhodnutia, 
• rozhodnutie o zmene v užívaní stavby, ak k nemu došlo, 
• súhlas obce s vykonávanou podnikateľskou činnosťou, 
• stanovisko hygienika k užívaniu stavby, 
• vyhlásenie správcu dane z nehnuteľností o vyrovnaní daňových pohľadávok za danú nehnuteľnosť, 
• vyhlásenie daňového úradu, že proti budúcemu nájomcovi nie je vedené daňové exekučné konanie ani nebolo zriadené záložné právo na budúci predmet lízingu, 
• revízne správy – elektrika, voda, kanalizácia, plyn, hromozvod, výťah, požiarna ochrana, 
• zabezpečenie prístupu k nehnuteľnosti (komunikácie, vecné bremeno), 
• znalecký posudok na stavbu so stanovením všeobecnej hodnoty.  

Na rozdiel od lízingu hnuteľných vecí by pri lízingu nehnuteľností mali byť predjednané okrem lízingovej zmluvy aj kúpna zmluva na nehnuteľnosť, záložná zmluva na pozemok, na ktorom stojí nehnuteľnosť (vo forme notárskej zápisnice) a zmluva o budúcej kúpnej zmluve na konci lízingu. Všetky náklady, poplatky, dane a pod. spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti lízingová spoločnosť obvykle prenáša na nájomcu.  

Odovzdanie predmetu lízingu nájomcovi sa uskutoční bez zbytočného odkladu po zápise vlastníckych práv prenajímateľa k predmetu lízingu do katastra nehnuteľností. Nájomca preberá predmet lízingu od prenajímateľa na základe vyhotoveného protokolu o prevzatí predmetu lízingu. Protokol o prevzatí predmetu lízingu je súčasťou lízingovej zmluvy (LZ).  

Celková suma lízingovej ceny a splátky nájomného sú špecifikované v „splátkovom kalendári“, ktorý je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy, a ak slúži ako daňový doklad, musí obsahovať všetky zákonom predpísané náležitosti.  

Poplatok za prípravu LZ vo výške súčtu všetkých nákladov prenajímateľa spojených s prevodom vlastníckych práv k predmetu lízingu na prenajímateľa a s vyznačením záložného práva financujúcej inštitúcie k predmetu lízingu, najmä na zaplatenie dane z prevodu nehnuteľností, správneho poplatku za návrh na vklad vlastníckeho práva prenajímateľa k predmetu lízingu do katastra nehnuteľností a správneho poplatku za vklad záložného práva je obvykle tiež refakturovaný nájomcovi. 

Nájomca uskutočňuje platby na účet prenajímateľa v termínoch a výške uvedenej v splátkovom kalendári.  

Doba lízingu začína plynúť dňom prevzatia predmetu lízingu nájomcom. Po uplynutí tejto doby, ak chce nájomca uplatniť nájomné ako daňový výdavok, je povinný predmet lízingu odkúpiť za dohodnutú kúpnu cenu, ktorá nie je vyššia ako zostatková cena, ktorú by nehnuteľnosť mala pri odpisovaní podľa § 31 ZDP.  

Poistenie predmetu lízingu zabezpečuje nájomca. Predmet lízingu musí byť poistený proti všetkým rizikám. Nájomca vinkuluje poistné plnenie v prospech lízingovej spoločnosti, táto vinkulácia poistného plnenia musí trvať až do prevodu predmetu lízingu na nájomcu. 

Poznámka: 

Vinkulácia = peňažné viazanie výkonu práva, napr. dispozície s cennými papiermi alebo tovarom, najmä výplaty z vkladu formou hesla a pod. (Veľký slovník cudzích slov) 

DPH pri finančnom lízingu 

Finančný lízing je upravený v zákone o DPH niektorými osobitnými ustanoveniami. Povinnosti prenajímateľa a nájomcu sa v etape samotného finančného prenájmu v podstate od operatívneho prenájmu v prípade platiteľov DPH nelíšia. V oboch prípadoch ide o poskytovanie služby, zdaňovanej sadzbou 14 %. Potrebné je upozorniť na prípady, ak je v stavbe zabudované technologické zariadenie, ktoré podlieha sadzbe 20 %, potom je potrebné tieto zdaniteľné plnenia oddeliť, ak ide o tovary uvedené v prílohe č. 2 zákona o DPH.  

Odlišnosť oproti operatívnemu lízingu je v etape ukončenia lízingu a prevodu predmetu lízingu do vlastníctva nájomcu (táto etapa sa pri operatívnom lízingu už nerealizuje). V tejto etape dochádza k prevodu a prechodu nehnuteľnosti, pri ktorom deň zdaniteľného plneniapodľa § 13 ods. 1 písm. b) zákona o DPHje deň nadobudnutia vlastníctva, t. j. deň, kedy katastrálny úrad povolí zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.  

S účinnosťou od 1. 1. 2002 došlo k zmene v § 35 ods. 1, ktorý výnimku oslobodenia prevodu a prechodu nehnuteľností alebo ich častí do dvoch rokov po kolaudácii rozšíril aj o prevod a prechod nehnuteľností na základe zmluvy o kúpe najatej veci, ak sa prenájom zdaňoval daňou z pridanej hodnoty. V konečnom dôsledku to znamená, že prenajímateľ, ak prenajíma nehnuteľnosť platiteľovi DPH, nemusí prepočítavať svoj nárok na odpočítanie dane koeficientom. To však neplatí, ak by nájomca nebol platiteľom DPH. Prenajímateľ by uskutočňoval oslobodené plnenie, čo by bolo pre obe strany nanajvýš nevýhodné riešenie. 

Príklad: 

Podnikateľ účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva uzatvoril s lízingovou spoločnosťou zmluvu o finančnom lízingu na prenájom haly, ktorú používa na podnikateľské účely za týchto podmienok: 

Obstarávacia cena haly (bez DPH)    7 200 000 Sk 

Lízingová cena (bez DPH)    9 360 000 Sk 

Lízingový koeficient    1,3 

Záloha (uhradená pri podpise zmluvy) 10 %    936 000 Sk 

Počet splátok    72 

Mesačná splátka:    predmet lízingu    50 000 Sk 

DPH 14 %    7 000 Sk 

finančná prirážka    15 000 Sk 

DPH 14 %    2 100 Sk 

Kúpna cena (bez DPH):    3 744 000 Sk 

Zmluva podpísaná    5. 1. 2003 

Predmet lízingu odovzdaný    8. 1. 2003 

Splátkový kalendár: 

Doba prenájmu nehnuteľnosti je v lízingovej zmluve dohodnutá na 6 rokov (72 mesačných splátok), čo je v súlade so zákonnou podmienkou podľa § 24 ods. 4 ZDP, ktorá stanovuje minimálnu dobu prenájmu na 20 % doby odpisovania podľa § 31 ZDP pre uznanie nájomného ako daňových výdavkov.  

Odpisy haly ( § 31 ZDP): 

Vstupná cena: 7 200 000 Sk  

Pri výpočte odpisov podnikateľ vychádza z kúpnej ceny u prenajímateľa, t. j. 7 200 000 Sk. Pri porovnaní kúpnej ceny (3 744 000 Sk) a zostatkovej hodnoty, ktorú by nehnuteľnosť mala keby sa odpisovala rovnomerným spôsobom (5 875 200 Sk) zistil, že aj túto podmienku lízingovej zmluvy pre uznanie lízingových splátok do daňových výdavkov splnil.  

Poznámka: 

Zaplatenú zálohu zaúčtuje v jednotlivých rokoch ako daňový výdavok na konci účtovného obdobia v rámci uzávierkových účtovných operácií v alikvotnej výške (936 000 : 72 x 12), t. j. 156 000 Sk do stĺpca „Prevádzková réžia“. 

Autor: Ing. Lucia Ninčáková