§ 14

Súvisiace ustanovenia: § 3, 9 ZNaPNP

Súvisiace predpisy: § 7, 18, 20a, 575, 679, 680 OZ

Z literatúry: Lazar, J. a kol.. Občianske právo hmotné. Prvý zväzok. Tretie doplnené a prepracované vydanie. Bratislava : Iura Edition, 2006; Liška, P., Lišková, V. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Komentář. 4. vydání. Praha : C. H. Beck, 2010, s. 64; Sekaninová, E. K problematice nájmu a podnájmu nebytových prostor. In Právní rozhledy, 1994, č. 11, s. 385 a nasl.

Ide o dispozitívne pravidlo, ktoré si účastníci zmluvy o nájme môžu upraviť odchylne alebo ho vylúčiť úplne. Pokiaľ si však v zmluve nedohodnú niečo odlišné, platí § 14. Dôvody zániku nájmu podľa § 14 sa týkajú výlučne nájomcu, s osobou prenajímateľa nie sú spojené žiadne dôvody zániku nájmu. Osobitným dôvodom zániku je zánik predmetu nájmu.

Zánik predmetu nájmu je dôvodom zániku nájomnej zmluvy i podľa všeobecnej právnej úpravy podľa § 680 ods. 1 OZ. Odhliadnuc od toho je zánik predmetu nájmu dôvodom pre zánik záväzkovoprávneho vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom i z dôvodu nemožnosti plnenia podľa § 575 OZ, nakoľko zánikom nebytového priestoru sa ďalšie plnenie prenajímateľa stane objektívne absolútne nemožným.

K zániku predmetu nájmu podľa písm. a) môže dôjsť v dôsledku rôznych skutočností. Zriedkavou, avšak nie úplne vylúčenou skutočnosťou bude zánik – zničenie predmetu nájmu v dôsledku živelnej katastrofy (požiar, povodeň a pod.), priemyselnej katastrofy (napr. výbuch plynu) alebo inej nehody (napr. nehoda rozmerného dopravného prostriedku). V dôsledku takýchto nehôd nastane zničenie, celej resp. prevažnej časti stavby a teda aj v nej sa nachádzajúcich nebytových priestorov. Ak dôjde v dôsledku určitej skutočnosti k poškodeniu predmetu nájmu, ktorý sa v dôsledku toho stane nespôsobilým na dohovorené užívanie, nebude to mať za následok ex lege zánik nájomného vzťahu, ale bude to dôvodom výpovede nájomnej zmluvy podľa § 9 ods. 3 písm. b) ZNaPNP; podmienkou je, aby nespôsobilosť nebytového priestoru nenastalo v dôsledku zavinenia nájomcu.

Pravdepodobnejším dôvodom zániku predmetu nájmu je jeho zánik v dôsledku administratívneho rozhodnutia stavebného úradu.

Stavebný úrad môže postupom podľa § 88 StavZ rozhodnúť o odstránení stavby. Podľa § 88 ods. 1 StavZ nariadi stavebný úrad vlastníkovi, v prípade dôvodu uvedeného pod písm. b) aj nájomcovi stavby ak je stavebníkom, odstránenie:

a) závadnej stavby ohrozujúcej život alebo zdravie osôb, pokiaľ ju nemožno hospodárne opraviť,

b) stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 2 pri stavbách, ktoré treba ohlásiť; odstránenie stavby sa nenariadi iba v prípadoch, keď dodatočné povolenie stavby nie je v rozpore s verejným záujmom,

c) stavby, na ktorú bolo zrušené stavebné povolenie,

d) dočasnej stavby, pri ktorej uplynul určený čas jej trvania alebo pominul účel, na ktorý bola zriadená.

V tejto súvislosti treba poukázať na to, že pri týchto opatreniach stavebného úradu je spravidla dostatočný časový priestor na ukončenie nájomného vzťahu podľa § 9 ods. 2 písm. f) zákona v prípade, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú alebo podľa § 10 zákona ak bola zmluva uzavretá na dobu neurčitú. Pravdepodobnejším dôvodom zániku stavby preto bude odstránenie stavby postupom podľa § 91 StavZ, podľa ktorého stavebný úrad môže výnimočne vydať ústny príkaz na odstránenie stavby a zabezpečiť odstránenie stavby bez prerokovania s vlastníkmi stavby, ak sú závadným stavom stavby bezprostredne ohrozené životy osôb a ak stavbu nemožno zachovať. Stavebný úrad potom najneskoršie do 3 dní písomne oznámi rozhodnutie vlastníkovi stavby a dôvody, pre ktoré bol príkaz vydaný, a rozhodne o úhrade nákladov na odstránenie stavby.

Odstránenie stavby môže iniciovať aj vlastník stavby, ktorý môže o odstránenie stavby požiadať stavebný úrad. V žiadosti o povolenie odstránenia stavby vlastník stavby uvedie druh, účel, miesto a označenie stavby, dôvody odstránenia stavby a dátum predpokladaného začatia a skončenia prác, či stavbu odstráni svojpomocne alebo prostredníctvom zhotoviteľa, ako sa naloží s odpadom a s uvoľneným pozemkom a aké opatrenia sú potrebné na zabezpečenie susedných pozemkov a stavieb. O povolení odstránenia stavby rozhodne stavebný úrad, ktorý by bol príslušný vydať pre stavbu stavebné povolenie.

Ďalším z dôvodov zániku nájmu je smrť nájomcu. Smrť fyzickej osoby, čas a jej príčina sa zisťuje prehliadkou mŕtveho tela, ktorú vykoná lekár poverený Úradom pre dohľad nad zdravotnou starostlivosťou. Lekár, ktorý vykonal prehliadku mŕtveho tela, vyplní list o prehliadke mŕtveho a štatistickom hlásení o úmrtí. Osoba sa považuje za mŕtvu, ak lekár zistí, že došlo k trvalému zastaveniu dýchania a srdcovej činnosti, ako aj vtedy, ak dôjde k nezvratnému vyhasnutiu všetkých funkcií celého mozgu (§ 43 zákona č. 576/2004 Z. z. o zdravotnej starostlivosti, službách súvisiacich s poskytovaním zdravotnej starostlivosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov).

Ak smrť nemožno preukázať predpísaným spôsobom, súd vyhlási fyzickú osobu, na návrh toho, kto má na tom právny záujem, za mŕtvu v prípade, ak zistí jej smrť inak. Za mŕtvu súd vyhlási aj nezvestnú fyzickú osobu, ak so zreteľom na všetky okolnosti možno usúdiť, že už nežije. (§ 7 OZ). Procesný postup potom upravujú ustanovenia § 195 a nasl. OSP.

Právne dôsledky smrti fyzickej osoby na nájom nebytového priestoru môžu zvrátiť dedičia zosnulého nájomcu tým, že prenajímateľovi oznámia pokračovanie v nájme. Zákon neurčuje osobitnú formu, v akej má byť takéto oznámenie vykonané, je preto zrejmé, že postačujúcou bude i forma ústna. Z hľadiska zabezpečenia vyššej právnej istoty však možno odporučiť vykonať oznámenie podľa § 14 písm. b) písomnou formou. Jediným obmedzením je lehota, v rámci ktorej musí byť takéto oznámenie uskutočnené. Zákon stanovuje lehotu 30 dní, ktorá začína plynúť odo dňa smrti nájomcu. Nakoľko ide o lehotu hmotnoprávnu, pravidlá pre jej počítanie sú stanovené v OZ, t. j. lehota určená podľa dní začína sa dňom, ktorý nasleduje po udalosti, ktorá je rozhodujúca pre jej začiatok. V rámci tejto lehoty musí dôjsť aj k doručeniu tohto oznámenia, t. j. ak bolo oznámenie vykonané písomnou formou, písomnosť musí dôjsť do sféry dispozície prenajímateľa (typicky vhodením poštovej zásielky do poštovej schránky). Z jazykového výkladu § 14 písm. b) ďalej vyplýva, že pod oznámením pokračovania nájmu je nutné rozumieť aktívne vôľové konanie spočívajúce v upovedomení prenajímateľa o rozhodnutí dedičov nájomcu pokračovať v nájme; prostý faktický výkon práv a povinnosti z nájmu dedičmi nájomcu by nepostačoval a nebolo by ho možné kvalifikovať ako oznámenie podľa § 14 písm. a) a nájom by preto zanikol.

Problematickým sa v tejto súvislosti javí určenie okruhu dedičov. Do 30 dní po smrti nájomcu totiž identita dedičov nájomcu nemusí byť nevyhnutne známa, resp. nemusí byť známe, ktorý z viacerých známych dedičov bude oprávnený vykonávať práva z nájomnej zmluvy. Márnym uplynutím lehoty 30 dní však toto právo zaniká, a to i v tom prípade, ak počas tejto lehoty nedôjde k stanoveniu oprávneného dediča.

Ostatným pomenovaným dôvodom zániku nájmu je zánik právnickej osoby, ktorá taktiež môže byť nájomcom nebytového priestoru.

Všeobecná právna úprava právnických osôb je obsiahnutá v § 18 a nasl. OZ. Podľa nej sú právnickými osobami:

a) združenia fyzických alebo právnických osôb,

b) účelové združenia majetku,

c) jednotky územnej samosprávy,

d) iné subjekty, o ktorých to ustanovuje zákon.

Zánik právnickej osoby je všeobecne upravený v § 20a OZ. Proces zániku právnickej osoby je vo svojej podstate dvojfázovým procesom, kedy v prvom rade rozlišujeme zrušenie právnickej osoby a až následne jej zánik.

Zrušenie právnickej osoby je právna skutočnosť, ktorá nastáva vtedy, kedy právnická osoba ďalej nemá alebo ďalej už nemôže plniť funkcie, kvôli ktorým bola zriadená. Medzi skutočnosti zrušujúce právnickú osobu OZ zaraďuje dohodu, uplynutie doby alebo splnenie účelu, na ktorý bola právnická osoba zriadená, pokiaľ osobitný zákon neustanovuje inak. Zánik právnickej osoby nastáva po jej zrušení. Platí pritom všeobecné pravidlo, podľa ktorého právnická osoba zapísaná v obchodnom registri alebo v inom zákonom určenom registri zaniká dňom výmazu z tohto registra, pokiaľ osobitné zákony neustanovujú inak. Pred zánikom právnickej osoby sa vyžaduje jej likvidácia ak celé jej imanie nenadobúda právny nástupca alebo ak osobitný zákon neustanovuje inak.

Zánik nájomného vzťahu z dôvodu zániku právnickej osoby možno považovať za legislatívny lapsus zákonodarcu, nakoľko akoby nepredpokladal, že k zániku právnickej osoby môže dôjsť aj bez jej likvidácie s právnym nástupníctvom inej právnickej osoby. V takom prípade, keď povaha veci samej nevylučuje kontinuitu nájomného vzťahu, takýto stav bol dokonca i žiaduci, právna úprava však priamu kontinuitu vylučuje. Hoci ide o dispozitívne pravidlo a stranám nájomnej zmluvy nič nebráni v tom, aby si dojednali úpravu odchylnú od tej zákonnej, a teda pre prípad zániku právnickej osoby dojednali sukcesiu právneho nástupníka zaniknuvšieho nájomcu, ide o zbytočnú prekážku a v praxi môže spôsobiť zánik nájmu i tam, kde zmluvné strany resp. ich právny nástupcovia nemali v úmysle tento právny následok vyvolať.

V tejto súvislosti treba uviesť, že český zákonodarca si bol vedomý nedostatku takejto úpravy a zákonom č. 360/2005 Sb. odstránil zjavný nedostatok dovtedajšej právnej úpravy a výslovne uviedol, že k zániku nájmu v dôsledku zániku právnickej osoby dochádza iba v prípade zániku bez právneho nástupcu. Uvedené pravidlo nemožno označiť nijak inak ako racionálne a pragmatické.

Hoci dochádza v dôsledku smrti nájomcu k zániku nájmu nebytového priestoru, neznamená to, že súčasne dochádza k zániku všetkých právnych vzťahov zo zaniknutého nájomného vzťahu. Záväzky, ktoré v čase smrti nájomcu existovali na jeho strane, sa stanú predmetom dedenia. Po smrti nájomcu, resp. zániku právnickej osoby je nutné vyporiadať nároky vzniknuté z uskutočnených investícii do nebytového priestoru (stavebné úpravy apod.), vylúčený nie je taktiež vznik zodpovednostných právnych vzťahov z bezdôvodného obohatenia v prípade, ak došlo k zaplateniu nájomného vopred alebo k zaplateniu spôsobenej škody, pokiaľ k vzniku nejakej došlo.

K zániku nájmu dôjde i v dôsledku iných, v ZNaPNP výslovne neupravených skutočností, s ktorými však OZ ako lex generalis spája zánik záväzkovoprávny vzťah. Jednou z najčastejšie sa vyskytujúcich skutočností bude napr. nadobudnutie vlastníckeho práva k prenajatému nebytovému priestoru zo strany nájomcu. V takomto prípade nastane splynutie práva a povinnosti podľa § 584 OZ.

Obojstranne súhlasným spôsobom zániku nájmu bude i uzatvorenie dohody o zrušení nájomného vzťahu podľa § 572 ods. 2 OZ (dissolúcia). Nakoľko nájomná zmluva podľa ZNaPNP musí byť uzatvorená písomne, i dohoda o zrušení musí byť uzavretá písomne.

Zánik nájomného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom môže nastať aj v dôsledku odstúpenia od zmluvy jednou zo strán. Odstúpenie od zmluvy je jednostranným adresovaným právnym úkonom, ktorý sa stáva perfektným právnym úkonom okamihom dôjdenia do sféry dispozície adresáta. Nakoľko ZNaPNP osobitné pravidlá o odstúpení od nájomnej zmluvy neobsahuje, uplatňovať sa preto budú všeobecné pravidlá o odstúpení od zmluvy podľa OZ, resp. podľa OBZ, pokiaľ bude nájomný vzťah podliehať právnemu režimu OBZ, takto sa budú upravovať aj osobitné pravidlá o odstúpení od nájomnej zmluvy.

Právnymi následkami odstúpenia od zmluvy sú: Podľa § 48 ods. 2 OZ sa zmluva od začiatku (ex tunc) zrušuje, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak.Ak nájomný vzťah podlieha právnemu režimu OBZ, podľa § 349 ods. 1 OBZ odstúpením od zmluvy zmluva zaniká, keď v súlade s týmto zákonom prejav vôle oprávnenej strany odstúpiť od zmluvy je doručený druhej strane; po tejto dobe nemožno účinky odstúpenia od zmluvy odvolať alebo meniť bez súhlasu druhej strany.Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená, je každý z účastníkov povinný podľa § 457 OZ vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal podľa zásad o bezdôvodnom obohatení.Zaniká nárok na zmluvnú pokutu, ibaže by nárok na zmluvnú pokutu vznikol pred odstúpením od zmluvy.

Všeobecným dôvodom odstúpenia od zmluvy bude podľa § 49 OZ uzavretie zmluvy v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Ten účastník zmluvy, ktorý tak urobil, má právo od zmluvy odstúpiť. Tieseň je považovaná za sociálny, hospodársky, ale i psychický stav osoby, na ktorú objektívne dolieha takým spôsobom, že táto osoba uzavrie zmluvu, ktorá jej zrejme spôsobí ujmu a ktorá by preto za normálnych okolností ako nevýhodnú vôbec neuzavrela. Musí ísť o objektívny, reálny stav, ktorý sa stal dôvodom k neslobodnému prejavu vôle, pričom nie je rozhodujúce, ako stav tiesne vznikol. V prípade nájmu nebytových priestorov bude uplatnenie tohto dôvodu síce nepravdepodobné, ale vylúčiť ho za určitých skutkových okolností nemožno. Aplikácia tohto ustanovenia je v obchodnoprávnych vzťahoch podľa § 267 ods. 2 OBZ vylúčená.

Všeobecná úprava nájmu priznáva obom účastníkom právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch. Prenajímateľ je oprávnený od zmluvy odstúpiť v dvoch prípadoch. Prvým z nich je prípad podľa § 667 ods. 2 OZ, ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda. Uvedené pravidlo sa vzťahuje na prípady, kedy nájomca vykonáva zmeny na predmete nájmu bez súhlasu prenajímateľa a súčasne v dôsledku týchto zmien hrozí na veci, t. j. nebytovom priestore značná škoda. Pojem značná škoda nemá v súkromnoprávnych predpisoch svoje legálne vymedzenie. Z odlišnej povahy veci vyplýva, že trestnoprávne vymedzenie pojmu značná škoda, ktorou sa rozumie dosahujúca najmenej stonásobok sumy 266 eur, t. j. suma vo výške najmenej 26.600,- eur, nebude na súkromnoprávne vzťahy bez výhrad aplikovateľná. Kritérium značnej škody bude preto treba vykladať s prihliadnutím na skutkové okolnosti danej situácie.

Druhým prípadom, kedy bude prenajímateľ oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy, budú prípady spadajúce pod § 679 ods. 3 OZ, podľa ktorého právo odstúpiť od zmluvy vzniká prenajímateľovi taktiež v prípade, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatú vec alebo ak trpí užívanie veci takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Z uvedenej právnej normy možno vyextrahovať nasledujúce predpoklady vzniku tohto práva. Prvou je skutočnosť, že nájomca užíva prenajatú vec spôsobom, že vzniká škoda alebo mu škoda hrozí. V prípade hrozby škody však musí ísť o škodu značnú, v prípade vzniku škody postačuje akákoľvek škoda. Druhým predpokladom je písomná výstraha prenajímateľa nájomcovi. Bližšie náležitosti takejto výstrahy uvedené nie sú, z povahy výstrahy je však zrejmé, že by mala obsahovať opis rozporného konania, ako aj upozornenie na možné právne následky v prípade jeho ďalšieho pokračovania. Prenajímateľ nie je vo veci doby, v rámci ktorej je povinný dať výstrahu, osobitne nijak limitovaný. Uplatňovať sa preto bude všeobecná premlčacia doba.

Nájomcovi taktiež vzniká právo odstúpiť od zmluvy v niekoľkých prípadoch. Podľa všeobecnej právnej úpravy je nájomca oprávnený od zmluvy odstúpiť podľa § 679 ods. 1 OZ vtedy, ak bol predmet nájmu (nebytový priestor) odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr – bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť – nespôsobilý na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. V tomto prípade dochádza k istej kolízii práva vypovedať nájomnú zmluvu, uzavretú na určitý čas ešte pred uplynutím tohto času podľa § 9 ods. 3 písm. c) ZNaPNP s odkazom na § 5 ods. 1 ZNaPNP s právom odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ. Obe normy totiž zdanlivo postihujú rovnaké konanie prenajímateľa. S prihliadnutím na princíp lex specialis derogat legi generali možno vyvodiť nasledovný záver. Nájomca bude oprávnený odstúpiť od zmluvy iba v prípade porušenia primárnej povinnosti prenajímateľa odovzdať nebytový priestor ako predmet nájmu v spôsobilom stave. Ide o racionálne pravidlo, nakoľko ak predmet nájmu nebude ab initio spôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, nemožno od nájomcu spravodlivo požadovať, aby tento priestor prevzal, resp. ďalej ho užíval a platil za to nájomné, hoci len počas výpovednej doby. Nájomca má mať právo ukončiť takýto nájomný vzťah odstúpením od zmluvy, čoho dôsledkom bude zánik povinnosti plniť podľa nájomnej zmluvy.

V prípade, ak sa nebytový priestor následne stane nespôsobilým na dohovorené alebo obvyklé užívanie, právo odstúpiť od zmluvy podľa § 679 ods. 1 OZ nevzniká. V prípade akceptácie takéhoto záveru by sa totiž stalo prakticky obsolétnym pravidlo upravené v § 9 ods. 3 písm. b) ZNaPNP, podľa ktorého môže nájomca vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie. V prípade, ak by bola nájomná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, nájomca má právo vypovedať nájomnú zmluvu i bez uvedenia dôvodu. Nájomcovi je preto nutné v takomto prípade priznať „len“ právo zmluvu vypovedať. Vzhľadom na § 8 ZNaPNP však nedôjde k ekonomickému znevýhodneniu nájomcu, nakoľko ak by mohol iba obmedzene užívať nebytový priestor, mal by nárok na pomernú zľavu z nájomného; v prípade absolútnej straty možnosti užívať nebytový priestor by takáto zľava mohla predstavovať sumu nájomného v celej výške počas trvania výpovednej doby.

Právo odstúpiť od zmluvy vzniká podľa § 679 ods. 2 OZ nájomcovi v prípade, ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, pričom toto právo má nájomca aj vtedy, ak o tom vedel už pri uzavretí nájomnej zmluvy. Verejný záujem na ochrane zdravia ľudí tak umožňuje nájomcovi ukončiť právny vzťah s prenajímateľom odstúpením od zmluvy.

Právo odstúpiť od zmluvy vzniká nájomcovi napokon podľa § 684 OZ v prípade, ak si tretia osoba uplatňuje k nebytovému priestoru práva, ktoré sú nezlučiteľné s právami nájomcu. V takomto prípade je prenajímateľ predovšetkým povinný urobiť potrebné právne opatrenia na ochranu nájomcu. Ak tak prenajímateľ v primeranej lehote neurobí alebo ak nie sú jeho opatrenia úspešné, môže nájomca odstúpiť od zmluvy. Obvykle pôjde o uplatňovanie vlastníckeho práva alebo práva z vecných bremien, vylúčiť nemožno ani rozmanité oprávnenia vyplývajúce zo záväzkovoprávneho vzťahu. Podmienkou pre vznik a uplatnenie práva odstúpiť od zmluvy je nezlučiteľnosť iného práva s právami nájomcu, najmä s právom nájomcu užívať nebytový priestor v dohodnutom rozsahu.